房地产+金融+战略投资 泛海控股欲转型综合上市公司

　　根据泛海控股方面透露，公司正在把地产金融战略投资进一步做实，研究产融结合，地产板块也在进行轻资产化、金融化、服务化的转型。通过打造一定的金融产品、工具，来进一步释放地产的空间。

　　大佬重新出山，卢志强重回泛海控股（000046.SZ）董事会。5月13日晚间，泛海控股发布董事会决议公告，拟对董事会成员进行全面调整，经董事会审议，同意李亦明等8人辞去第八届董事会董事，并同意推举卢志强等10人为公司第八届董事会非独立董事候选人，并提交公司股东大会审议。

　　根据公告披露，新董事会的组成，很多都具有金融业的背景，囊括从银行、信托、保险、证券等等多方面的专家，包括民生证券董事长、原民生银行副行长，民生信托总裁、原美国纽约人寿高管等。

　　泛海控股董秘陈怀东接受21世纪经济报道记者电话采访时表示，重构董事会成员，并从10人扩充至12人，意味着金融产业在泛海控股的地位和规模进一步提升，公司将把金融作为更加突出的基础和主导产业往前推进。

　　“原有的董事会成员以地产业务为主，已经不能适应公司转型后的产业架构，需要进一步完善。卢总在资本层面有更高的高度，不仅将加强全面整合，还会对未来发展起到更大的推进作用。”他说。

　　查阅深交所公开资料可见，卢志强直接持有公司175.98万股股份，通过中国泛海控股集团有限公司、泛海能源控股股份有限公司间接持有公司76.39%股份，为泛海控股实际控制人。

　　在今年2月初的120亿定增大单中，卢志强通过中国泛海承诺拟认购数量不高于本次非公开发行最终确定的发行股份总数的15%（含本数），但不低于本次非公开发行最终确定的发行股份总数的10%（含本数）。

　　分析人士表示，大股东如此高的持股比例在两市并不多见，因此拥有充分的股权稀释空间，而在增发中增持股权数量，也说明了大股东强势掌控的局面。

　　亿翰智库研究总监张化东分析认为，卢志强由台前转幕后，或为做大做强金融产业。泛海控股的大金融平台搭建自去年以来开始逐步深入，随着“房地产+金融+战略投资”的发展思路的确立，泛海控股金融版图不断扩大，其控制下的民生证券、民生信托、民安保险等金融类公司的现有净资产规模已经接近百亿元。

　　根据泛海控股方面透露，公司正在把地产金融战略投资进一步做实，研究产融结合，地产板块也在进行轻资产化、金融化、服务化的转型。通过打造一定的金融产品、工具，来进一步释放地产的空间。

　　今年泛海控股管理层在一次与投资者见面会上曾透露，希望3-5年之内，进一步向金融产业投入300亿-500亿的核心资本，寻求超过一万亿的总资产规模，超过百亿的资金利润的规模。

　　布局金融全牌照：下一个平安？

　　在不收缩地产主业的前提下，泛海控股正欲转型成为“房地产+金融+战略投资”的综合型上市公司业务平台。

　　据接近泛海控股管理层人士透露，目前泛海控股已取得和近期即将取得的牌照囊括证券、银行、信托、期货、典当、保险经纪、财险、互联网金融、担保、基金、资产管理等。未来，还将寻求合适的机会，取得寿险、再保险、黄金交易、外汇交易等其他金融牌照，进一步完善公司的金融版图。

　　此外，在地产方面，其北京、上海、武汉的项目进展顺利，海外洛杉矶项目已经开工、旧金山项目开始布局；在电力方面，借助“一带一路”东风，印尼发电项目也正在稳步推进。

　　21世纪经济报道记者综合泛海控股公告统计：民生证券、民生信托是大股东资产注入；民安保险是收购；民金所、担保公司、资产管理公司等是新设；期货公司是原有公司增资。

　　自2014年初收购民生证券以来，受益于战略方向明确、转型步骤密集，泛海控股的股价、市值均飙升4倍。其它例如收购和记港陆、香港发美元债券等动作，也多被市场认可。

　　泛海控股在资本市场的运作、金融全牌照的打造，路径与中国平安保险(集团)股份有限公司（601813.SH）有几分相似，都是要搭建保险、金融大平台，从而实现多元化布局。

　　其4月初公告，以41亿设立4家公司涉足互联网金融。广发证券分析师乐加栋透露，在酝酿互联网金融平台期间，泛海控股在成立互联网金融团队的过程中，借鉴了平安“陆金所”的成功经验，公司互联网金融筹备小组多次赴平安进行学习。

　　“从目前的模式来看，泛海控股很可能借鉴‘陆金所’+平安担保+平安保险及其他金融产品销售的架构经验，在泛海系自身金融平台的基础之上，搭建‘民金所’+泛海担保+民生证券、信托、民安财险、泛海基金、资管、地产、创投产品的一体式互联网金融平台。”乐加栋分析称。

　　此外，泛海控股还进军资产管理领域，拟投资1亿元设立泛海基金管理有限公司，拟投资10亿元设立泛海资产管理有限公司。

　　泛海控股年报显示，截至2014年底，公司总资产为708.89亿元，全年实现营业总收入76.16亿元，其中归属于上市公司股东的净利润为15.59亿元，较2013年显著提高24.13%。泛海控股的金融证券业务总收入达15.53亿元，较2013年同比增长19.41%。

　　值得一提的是，泛海控股通过一系列整合与布局，其ROE（净资产收益率）已逐步提升，根据公开信息披露，泛海控股ROE水平已经从2014年一季度0.89逐步提升至2015年一季度的2.74。

　　产融结合：金融、地产互动

　　另一方面，泛海控股向金融控股转型，最终将在地产等产业落地。泛海控股董事长韩晓生此前接受媒体采访时表示，所有购并的基础都是现有实业的基础，整合更多有发展前景的资源，可以支持产业更好的发展，即产融结合。

　　在泛海控股董事会的设想中，民金所不仅是交易平台，更是网络投融资平台。泛海控股将把计划依托公司在北京、武汉、上海、杭州等地的优质商业地产设计金融化地产产品，以及民生证券、民生信托、民安保险开发产品作为“资产端”产品提供给投资者，并将尽快启动与更多大型金融机构、公司企业等的合作洽商，以引入更多的机构参与其中。

　　翻阅泛海控股年报可见，泛海控股2011年至2014年前三季度的资产负债率分别为63.85%、71.03%、76.31%和84.22%，负债率的增长主要来自于房地产的资金沉淀。业内观察人士指出，还有一个重要因素在于土地价值是成本入账，并不是随着市场调整而采取公允价值。

　　实际上，泛海控股房地产业务前几年受制于拆迁进度，2013年－2014年才有突破性进展。例如北京去年泛海国际二期进行销售，上海今年下半年也会进入销售周期。

　　陈怀东表示，金融和地产互为补充，房地产销售回笼资金除了用于降低资产负债率之外，还会考虑投资方向，给公司带来盈利可能性，进入金融产业正是如此。目前，地产板块本身也在进行轻资产化，希望通过一些金融产品，释放房地产空间，加快周转。再例如地产方面持有型物业的租售比合适，也会设计包装成一些金融产品，通过金融平台去销售，做资产证券化。

　　据透露，泛海控股今年位于北京、上海、杭州、深圳、武汉等大城市大规模的项目入市会带来现金，反过来将促进金融并购，实现反哺金融。目前其尚有1000多万平方米的土地储备，这对未来几年的收入和盈利能力现金流有支撑。除非有适合机会，不会通过招拍挂拿地，更倾向于并购。

　　值得关注的是，去年拿下上海董家渡地王的中民投，泛海控股是股东之一，卢志强自身也是中民投董事会副董事长。据知情人士预计，由于中民投董家渡项目的地块毗邻泛海控股上海项目，未来两家公司可能会有互动和合作。