全球房地产基金投资迎来小高峰 房企把眼光放在海外

　　戴德梁行数据显示，今年全球房地产基金投资迎来一波小高峰，目前已集结4290亿美元(约合2.66万亿元人民币)的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元(约合2855亿元人民币)将投向中国房地产市场。

　　地球是圆的，资金更是不断流入和流出。在中国房企海外投资不断加速的同时越来越多的海外资金将涌入中国楼市。

　　戴德梁行数据显示，今年全球房地产基金投资迎来一波小高峰，目前已集结4290亿美元(约合2.66万亿元人民币)的总金额，其中超过四成的资金，即逾460亿美元(约合2855亿元人民币)将投向中国房地产市场。

　　而同时越来越多房企把眼光放在海外，莱坊亚太区董事总经理KevinCoppel向《第一财经日报》记者表示，国内开发商和投资者纷纷瞄准海外旅游地产市场，收购、自建或者参股发展等成为海外投资手段。

　　出国买酒店

　　中国开发商已经开始成群结队在国外寻找酒店，而这里面很大的原因是国人出境游的增加。

　　以绿地控股集团(下称“绿地”)为例，目前旗投资酒店逾70个，项目遍布7个国家，20个省，42个城市，拥有各类客房20,000间，酒店资产超过200亿元。

　　尽管如此，绿地还在不断扩展自己的酒店业务。就在近日，绿地又与洲际酒店集团合作，次签约绿地洛杉矶英迪格酒店，坐落于绿地美国公司投资开发的洛杉矶综合体绿地中心。

　　而目光转向加拿大，绿地在多伦多更是开发了两幢分别为44和48层的大楼，并引入一个拥有122个豪华房间的绿地自有酒店品牌Primus酒店。

　　绿地董事长张玉良则表示，未来企业都是处于全球竞争格局，绿地主要是为扩大其在全球发达国家的投资。

　　不只是绿地，世茂、万达也纷纷尝试出海运作自己的酒店业务，而更多的企业则通过收购酒店进入这个行业。比如，中国东润集团2014年收购了位于昆士兰州黄金海岸的Versace酒店。2015年华宇集团斥资6000万美元买下位于黄金海岸的索菲特酒店(The Sofitel Hotel)。

　　“大家都会关注到大开发商投资酒店，但是还有更多的中小企业都在美国等地寻找投资物业，最主要是就是中型酒店，目前美国中端酒店回报稳定，而且入住率也非常不错。”长期从事酒店行业的李先生告诉《第一财经日报》记者。

　　而这里面很稳定的回报还有一个因素，就是中端酒店的价格并不便宜。

　　刚从德国旅游回来的韩菲(化名)就有这样的感觉，韩菲在德国旅游的时候由于客房原因先后换了两家酒店，一家是丽思卡尔顿这样的奢华五星酒店，还有一家是中端经济型酒店，但是她发现两家酒店的价格差异很小，一家酒店价格为1200元/晚，还有一家酒店价格为1000元/晚。

　　了解酒店业内人士告诉记者，这主要还是基于酒店的收益管理，整体而言，中低端酒店的价格应该比高端酒店低，但部分高端酒店若在客房出租率较低时，即供大于求，其为了整体的收益就会调低价格；反之当中低端酒店出租率非常高时，即供不应求，其就会调高价格。一高一低之下，两者有时候房价会很接近。

　　比如世博会期间，有些原本100多元人民币一夜的经济型酒店因为地理位置在世博园区附近，客房爆满，其可以用1000多元一夜这样类似五星级酒店的价格出租客房；而一些位置不佳的高端酒店可能也仅仅接近1000元一夜。

　　按此说法，酒店并非越高级越赚钱。

　　“越来越多的中国人出境游，因此就需要更多的中国元素的酒店或旅游相关设施来满足中国游客需求，这样就让更多的中国开发商或业者瞄准了海外旅游地产投资。”Kevin Coppel指出。

　　海外资本涌入中国

　　还有更多的海外资本在寻找中国地产市场的机会。

　　多份机构数据显示，从海外房地产基金的投资方向看，预计今年流入中国商用房地产市场的金额仍十分庞大。

　　欧洲经济不景气，亚太区市场越来越受到关注，而北京、上海依旧是海外资本最偏爱的中国城市，但是随着这些城市资产价格上升，变化也在悄然改变。

　　“与此前的投资策略不同的是，尽管中国一线城市仍是外资关注的重点，但由于一线城市资产价格已处于高位，机构投资对发展潜力较大的二线城市或规模更小的城市，开始产生浓厚的兴趣。由于海外资金对优质物业的购买需求相当强烈，会在一定程度上缓解商用项目的销售压力。”世邦魏理仕执行董事邵律表示。

　　记者了解到，由于多个市场的政府债券收益均维持在接近历史低位的水平，因而投资者纷纷将目光转向收益相对较高及资本增长前景较乐观的房地产市场，这使得筹集的房地产基金创下新高。

　　业内人士指出，海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。

　　事实上，商业地产一直受到海外资本喜爱。比如新加坡企业丰树集团就希望在上海闵行做怡丰城项目，主要还是一个购物中心。

　　沃尔玛则已经在珠海香洲区明珠路及旅游路周边的地块兴建一个建筑面积约为10万平方米的社区型购物中心——珠海乐世界，同时将引进山姆会员商店珠海首店作为主力店铺。这是沃尔玛在中国自行开发、建设和经营管理的第一个购物中心。

　　“越来越多业者发现持有物业是一种保值和增值的方式，麦德龙在中国就几乎都是自持物业，这一点可以带来可观收益。”上海商情信息中心研究部主任韩姗月分析称。

　　“国外很多企业都认为，最近出台的降息和存准率降低等宽松政策，明确显示出中国有意愿也有实力确保协调好持续增长与经济再平衡之间的关系。”Kevin Coppel告诉记者。