50期下午茶：聚焦公主坟商圈商业黑马凯德Mall翠微店

　　（赢商网北京站报道）今天下午，赢商网走进凯德Mall翠微店共话“‘后天商业’如何逆袭”，即第50期《每周下午茶》活动刚刚结束。

　　不得不提的是，赢商网此番携手商业地产巨头凯德共同举办此次业界活动的影响和意义非凡，受到了很多业内人士的积极响应。包括海淀区商业主管部门、中国百货商业协会、业界同行、北京工商大学等等相关业界领导在内，参与并共同探讨、学习了社区商业典型样本--凯德Mall翠微店。

（第50期《每周下午茶》活动嘉宾合影）

　　[此次强大的嘉宾阵容名单如下]：

　　主持人：

　　陈云峰  中经联盟秘书长

　　重要嘉宾名单：

　　黄建森  海淀区商务委员会副主任

　　丁晓丹  海淀区商业联合会常务副会长

　　朱凌波  全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长

　　　　　  亚太商业不动产学院院长

　　徐  勇  中国百货商业协会商业运营分会常务副会长

　　葛红玲  北京工商大学金融系教授

　　胡  泊  凯德商用凯德MALL翠微路购物中心总经理

　　贺叶楠  凯德集团企业传播与品牌策略部

　　苏  群  凯德商用凯德MALL翠微路购物中心租赁部经理

　　朱  丹  凯德商用凯德MALL翠微路购物中心品牌策略与传播经理

　　张晓岩  远洋地产集团运营管理中心副总经理

　　马  萍  远洋地产集团商业写字楼运营总监

　　王  彦  房山绿地缤纷城总经理

　　康  岚  房山绿地缤纷城招商营运经理

　　张  建  鸿坤广场购物中心总经理

　　孙  震  鸿坤广场购物中心招商总监

　　文  乐  泛海商业地产发展部高级经理

　　张  辉  国瑞城购物中心总经理

　　孙  萌  光耀东方招商部经理

　　毕瑾雯  光耀东方综合业务部总监

　　徐  玢  英孚教育全国开发资深经理

嘉宾现场观看《舌尖上的凯德Mall》宣传片

出发啦！嘉宾实地考察凯德Mall翠微店

　　商业地产对于“地段”要素有着天然的渴求，好地段不仅意味着成熟的商业度、发达的便捷交通、充沛的消费客流，更意味着财富和成功。当然，并不是所有的商业项目都能拥有如此完美的外部条件，对于现实中绝大多数的商业或新商业而言，全面的“先天优势”更像一种可望不可即的理想状态。

凯德MALL翠微路购物中心总经理胡泊（左三）为嘉宾进行解说

（图中左二为：中经联盟秘书长 陈云峰、右二为：亚太商业不动产学院院长 朱凌波）

考察团进入“锅们”餐饮品牌参观学习

“锅们”餐饮门店外惹眼的大黄蜂

　　凯德Mall翠微店出身商业地产名门，归属传统、成熟的公主坟商圈，周遭分布有好几个同业商业，彼此互补但又互为竞争对手。同时，远离主干道、行车和交通多有不便，也导致了项目轨道资源优势并不明显。

考察团继续走访凯德Mall翠微店各个实体品牌

考察团走进项目1层“茶客之乡”体验店，感受传统文化与商业碰撞的火花

　　在这样的背景下，凯德Mall翠微店在摸索中不断创新，率先在区域内差异化精准定位“社区型商业”、做足做强餐饮和儿童业态、推出各种有效营销扩大和增加客户黏性……。经过5年的精心运营，凯德Mall翠微店堪称区域“商业黑马”，与翠微、城乡华懋一起并称公主坟商圈“商业三巨头”。

考察嘉宾在项目3层“北喜日料餐厅”合影留念

　　【以下为本期《每周下午茶》嘉宾精彩观点】：

　　本期嘉宾主持：

中经联盟秘书长 陈云峰

海淀区商务委员会副主任  黄建森

　　黄建森：海淀区商业布局中南部及中部已经成熟 北部仍具发展空间

　　凯德MALL翠微店经过5年的发展，今天的变化和成绩确实让人不禁咂舌。它的成功离不开商业转型和精准定位等等的决策，还离不开海淀区对整个传统商业及实体零售业的转型和发展做出的企业百货微购物中心化、聚客效应的引导。

　　从目前海淀整体的商业布局和发展情况来看，区内南部和中部地区均商业已成熟，在建的北部地区对于商业比较缺乏，对大型商业中心、社区型商业中心、产业园区等配套商业等仍有需求和发展空间。

丁晓丹  海淀区商业联合会常务副会长

　　丁晓丹：2015年海淀区多数购物中心项目销售增幅达7%-10%

　　据去年统计的区内零售销售数据来看，2014年海淀区销售额接近1700多亿元，增幅9.3%，贡献率多为移动互联企业；传统百货商业则出现了10%-20%的负增长。而根据2015年统计的数据显示，海淀区购物中心销售额表现良好，多数购物中心项目销售增幅在7%-10%，超市涨幅基本持平。

　　可以说，传统商业在电商的挤压下、消费习惯发生变革的情况下，凯德MALL作为一个成功的案例，希望能够对海淀区其他商业企业形成启示，加速转型、不断创新，共赢海淀商业美好明天。

亚太商业不动产学院院长  朱凌波

　　朱凌波：“社区商业”是未来的主流商业趋势

　　在电商的冲击下及城市化发展造成的交通瓶颈之下，人们的消费可能也更趋近与属地化、生活化、便捷化，所以社区商业一定是未来的主流商业趋势。由于中国的新型社区关系已经出现变化，不在是传统的邻里为家模式，而是互联网模式的新型社区关系的重塑，是圈层化、分层化、细分化。

　　据我了解，凯德Mall翠微店应该说是创造了两个新的商业模式，值得大家参考学习：

　　第一，在硬件不具备的先天条件下，创造细分化服务，即所谓的“软创新”，这点可能是中国社区商业未来最需求的要素。

　　第二，社区Mall的微创新和升级换代，社区商业未来的升级需求会越来越大，休闲类、文化艺术类，包括互联网式的思维和社区模式，可能未来体验式的比例和模式会越来越升级。

　　中国百货商业协会商业运营分会常务副会长  徐  勇

　　徐勇：百货业被电商冲击的比重仅占10% 接近国际水平

　　不管是百货还是购物中心，一定要有极强的特色，才能汇聚极强的集客能力。

　　2014年，全国商品零售总额大26.5万亿，电商的零售额是2.7万亿，从商务部的数据中可以看出，百货业被电商的冲击比重仅占10%，接近国际水平。

　　作为零售行业来讲，体验对硬件、对环境的要求是非常关键的，这是在线上无法实现的，但同时线上给我们提供了一个很好的交流平台。此外，目前支付手段的改良，由原来的现金支付、刷卡支付，到现在的用手机支付，都给零售行业提供了便利的手段，可以相应的降低运营成本，可见，互联网是一个很好的利用手段。零售行业的定位可以在这几个商业模式和环节中进行有效交叉，而获得新的生存空间。

北京工商大学金融系教授  葛红玲

　　葛红玲：希望可以为行业培养出更多的地产金融人才

　　凯德本身就是做资本运作的，在全球范围内都是很有学习和借鉴意义的。我们希望把教学实践与商业案例真正的联系和结合起来，多融合到我们未来的房地产金融方向的教学之中，也希望可以为行业培养出更多的地产金融人才。

凯德MALL翠微路购物中心总经理 胡泊

　　胡泊：项目的“后天”调整主要涵盖了三个大方向

　　非常感谢大家能够莅临凯德MALL翠微路，集团公司非常支持和重视这次活动。凯德翠微项目2010年4月份开业，建筑面积7.2万平方米，含有1.4万平方米的停车场面积，包括400个车位。项目地上共有四层，地下二层。地下一层是以超市为主，地下二层一半是停车场。

　　坦率的讲，我无法掩饰项目的一些“先天不足”，就是地段位置不好，没有地铁，公交也极少，更没有影院的物业条件，再加上商圈激烈的商业竞争等等。好在，经过项目运营团队不断的努力，进行了全方位的调研分析了解到，项目周边一共264个大小社区，35万人口，来这个项目的年龄段以35-45岁居多，近几年调整下降到25-35岁，周边有学校、大型机构、部队大院和一些银行的家属宿舍等等，这些区域人口结构决定了我们所面对的消费人群属于高收入者、各方面的文化和素质也都比较高。

　　获得这些消息和数据后，我们通过对周围客群和市场的深入调研分析，有针对性的进行了“后天”调整。调整的主要三个方向如下：第一，做大餐饮业，把它做成商场的一张名片；第二，保证超市有稳定的客流，根据客源主力和结构，加大儿童业态，保证儿童业态的丰富多样性；第三，改造项目周边绿化，把绿化地作为商场经营的一部分。

凯德MALL翠微路购物中心租赁部经理  苏群

　　苏群：开业至今不断提高餐饮、儿童、零售占比 2014年销售6.3亿

　　“天、地、人”等等有利的外部条件都能全尽的商业项目可以说几乎不存在，但好在“瑕不掩瑜”，“后天商业”的提法和概念真的再适合不过凯德Mall翠微店了。

　　在先天不靠近主干道、没有影院物业条件、地铁优势不明显的条件下，项目坚持社区型一站式购物中心的定位，满足周边消费人群所有的吃穿住行的消费需求。从项目2010年开业至今，餐饮业态占比已经从18%上调至31%、服装零售从6%调整到12%、儿童业态也由原来的7%扩大到10%。

　　随着市场的变化的调整效果明显，项目2014年年底年销售额达到6.3亿。可以看出，经过5个年头的不断努力，凯德Mall翠微店如今的区域品牌优势已经非常明显，与翠微大厦、城乡华懋共同构成了公主坟商圈最主要的商业项目。

凯德MALL翠微路购物中心品牌策略与传播经理  朱丹（左一）

　　朱丹：凯德Mall翠微店近三年客单价提高了30%

　　三年前我加入到了凯德Mall翠微店，如今的客流量已经比当初增加了50%，年龄层也从35-45岁提升到了25-35岁，客单价也增加了30%。

　　在项目的具体推广上，凯德集团一直在推凯德购物星，其实就是一个会员体制，年龄在18岁以上。同时，又针对3-16岁的儿童推出了“星宝贝”计划。凯德Mall翠微店是以儿童为主的社区型购物中心，所以在儿童上做了一个“V宝贝”的会员体制，我们会组织一些租户和他们的会员到我们这里搞一些活动，比如画画、运动之类的。

远洋地产集团运营管理中心副总经理  张晓岩

　　张晓岩：非核心位置的商业正在尝试创新运营

　　购物中心在非核心位置的商业怎么去发展，其实这是大多数运营商或者经营主体面临的问题，因为真正核心的位置很少。

　　现在非核心位置面临更多困境，除了地段的因素，还有其他因素叠加。比如很现实的问题：租金的上升、成本的下降。如今，大家发现轻资产发展是未来的重点，但在这个过程的探索中也充斥着困境，面临业态选择、业态组合和现有的实际业态承受能力等等的障碍、自营跟他营之间的融合、变化。所以，这种商业往往更需要用更灵活的关系来处理，必须更好、更紧密的连接、互动、推动，运用有效的技术条件，才能实现在轻资产探索路径上的突围。

房山绿地缤纷城总经理  王  彦 

房山绿地缤纷城招商营运经理  康  岚 

 远洋地产集团商业写字楼运营总监  马  萍 

泛海商业地产发展部高级经理  文乐

　　文乐：社区商业项目的推广可以考虑两个方面

　　社区商业在市场推广费用方面本身就不充足，而且社区商业跟区域型购物中心还不太一样，目的性消费占的比例更高一点。虽然在这些项目的市场推广活动方面我认为存在困难，但未来在推广上可以考虑以下两方面：

　　第一，未来在市场推广方面更多的是要从商户为主，从商户为出发点，跟各个业态深入的合作，来策划主题式的活动。凯德Mall翠微路店之前做得非常好，这是社区商业关于市场推广方面很重要的推广的思路，就是多与商户结合，跟商户有很好的互动，对商户扶持的同时，更能满足消费者的切实的消费需求。

　　第二，可以在一些成本低的新媒体上，包括现在很流行的微信、百度外卖等，加强跟移动互联网的创新。在市场推广活动方面的创新我觉得还是挺难的，但是跟移动互联网结合也是一个很重要的创新的方向。跟移动互联的这些APP，包括我们自己的微信平台，更多的去做一些内容上包括生活服务、包括增值服务，增加客户的黏性。

国瑞城购物中心总经理  张辉

　　张辉：对这个项目我参与过一些规划招商，今天再次来到这里，发现确实发生了很大的变化，客流多了，人流旺了，出租率高了，品类丰富了。

光耀东方招商部经理  孙萌

英孚教育全国开发资深经理  徐  玢 

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