地产融资出现明显格局分化 信托纷纷“弃房从股”

　　股市的崛起正在改变资产管理市场的逻辑。

　　过去几年，以房地产信托为代表的固定收益产品占据资管市场绝对主流。然而据21世纪经济报道记者统计的集合信托计划发行情况，去年10月开始，证券市场类信托的募资占比首度超越房地产，成为资管圈炙手可热的新宠。

　　据本报记者了解，地产融资正出现明显分化。以往通过信托、资管计划乃至有限合伙高息融资的中小房企面临较大挑战，相应资管产品发行萎靡，甚至有房地产基金彻底停发新产品；能拿到银行贷款的大型房企处境相对宽松，从宏观数据看，去年至今银行的开发贷款余额仍在稳步增长。

　　地产信托褪下光环

　　地产信托曾是市场最主流的产品，2011年前后，不少信托公司发行的集合信托计划超过一半进入地产开发。此后尽管屡受调控，房地产信托一直是信托公司的重点。然而随着股市崛起，去年末市场风格剧烈转换。

　　本报记者统计了去年6月至今集合信托计划每月的发行情况。去年6月，市场上共发行638.58亿元的集合信托计划，其中房地产信托募资120.26亿元，占比达18.83%；7月势头更进一步，房地产信托募资192.55亿元，占比22.65%。同期，投向证券市场的集合信托计划募资仅40亿至50亿元，占募资总额比例约6%。

　　不过，去年7月恰是地产信托的拐点，此后发行规模、募资占比逐步下滑，证券类信托则开始发力。当年10月市场风格转换：地产信托仅募资41.14亿元，占比6.72%，而证券类信托募资133.37亿元，占比21.79%，两者的地位刚好“对调”。

　　华南某信托公司研发部老总对记者表示，信托公司的房地产投资正面临双重压力。“第一，通过信托、资管融资的大多是中小型地产企业，行业周期下行阶段风险较大，而且杠杆率已经很高，信托态度谨慎。第二，去年以来好几个地产老板涉入案件，项目也会大受影响，这是信托风控无法解决的，我们都怕。”

　　募资亦出现困难。沪上某地产私募老总表示，公司原有近100多人的销售团队，现仅保留十余名干将，其余要么转为不拿工资的“经纪人”，要么裁员。“今年固定收益产品明显卖不动，很多销售人员完不成指标。”

　　同样的情况在信托、券商、基金子公司也有反映。有基金子公司人士透露，公司从春节后开始“全力扑向资本市场”，包括A股和新三板，并大量开展“打新股”业务。“打新股的资管产品也采用分级结构。优先级对接银行资金，劣后级给投资者，不再有刚性兑付的可能。”

　　融资格局分化

　　地产信托消沉之际，银行业的房地产开发贷款却在一季度呈现回暖，这或许反映了不同地产企业面临的融资环境分化。

　　据同花顺数据，2014年年末，房地产开发贷款余额为5.63万亿元，环比增长4.45%；今年一季度末，房地产开发贷款余额突破6万亿元，环比增长7.99%，增速明显加快。

　　外界对地产业的判断也有分歧。5月19日，国际评级机构标普召开电话会议，认为中国房地产销售显示出初步的复苏迹象，且央行数次降息和降准后，国内信贷状况的改善将抵消信托贷款收紧、境外债券市场趋严的影响。

　　但摩根士丹利最新报告则将中国房地产行业评级由“有吸引力”下调至“谨慎”，称该行业融资风险增加，潜在购房者减少。

　　“能拿到银行贷款的都是大型开发商，手头的资产质量好，加上资金面宽松，银行愿意放款。”前述信托公司研发部老总说。

　　观察角度不同也可能造成判断分歧。深圳德信资本董事长陈义枫对21世纪经济报道记者表示：“房地产分大周期和小周期，目前小周期向上，但大周期不乐观。高成本融资的模式不可持续。”据了解，为了给“小而美”的项目融资，地产私募已出现一种“地产创投”模式：由原地产业高管团队操盘精品项目，投资者以股权进入，并在很大程度上承担投资风险。此类产品不设预期收益率，甚至无明确期限，主要销售给地产高管等“内行”。