武汉6月土拍：滨江地块分拆降价 青岛路地王买一搭一

　　武汉房地产新房市场火热，但土地市场冷清。为了旺市，武汉土地部门在6月连发大招：将撤牌的二七沿江商务区地块分拆并降价处理;欲购青岛路新单价地王者需要参与滨江地块出让。房产专家表示：结合土地市场的冷清表现，开发商涨价意图动能不足。

　　武汉土地部门：滨江地块分拆降价、新晋地王买一搭一

　　6月，武汉房地产界广泛关注的二七滨江商务区地块将再次挂牌，鉴于此前的撤牌，二七沿江商务区P(2015)033号地块进行了分拆。此前二七沿江商务区地块打包价为59.68亿，现被分拆出3宗地块，即P(2015)048号、P(2015)050号、P(2015)052号地块，而其总价降至34.2亿，较之前期打包价便宜了25.48亿。不光如此，最高容积率从5.6调整为6.5，这意味着建筑面积方面有所提升。

　　单价下降、货值增加，无疑为地块挂牌出让增加了更多吸引力。

　　与此同时，瑞安地产垂涎多时的青岛路P(2015)049号地块，由于其起拍价为12879元/平，单价超过2013年越秀精武地块双料地王的12617元/平，一旦出让成功，将成为武汉新晋单价地王。

　　根据土地挂牌文件资料显示：P(2015)050号地被要求必须同时参加青岛路P(2015)049号地块的竞买。因此，这位大概率的“新晋地王”，将与二七沿江商务区分拆出来的P(2015)050号地块打包一并出让。

　　买一搭一，这在武汉土拍史上极为罕见。之所以未合并为一宗地块出让，或因吸取此前卓刀泉村组团地块流拍教训所致。

　　有业内表示：出让地块大，资金压力重，地产远景不明，造成了开发商拿地谨慎，本轮土地出让可视为开发商量身定制，瑞安拿青岛路等住宅部分，中建或拿商业部分。

　　目前，瑞安、中建等房企对于武汉二七沿江商务区地块尚无发声。而武汉房产专家刘得狠表示：二七地块流拍，无人接盘，原定的60亿解绑，重找接盘人。瑞安想要的，是去青岛路吃肉。政府引入瑞安，是请进来帮忙啃一块骨头，但也不能让瑞安白啃，容积率上调就是回报。

　　据了解：二七滨江商务区地块中，P(2015)048号地块将于6月16日在市民之家现场出让，而P(2015)049号、050地块将于6月30日同样在市民之家现场出让。

　　2015年1-5月，武汉土地收益仅为2014年20%

　　2013年，武汉土地出让收益超700亿;2014年，武汉土地出让收益超600亿，土地出让收益虽连续2年递减，但仍居高位。

　　而进入2015年后，武汉土地市场愁云惨淡，据大家顾问数据显示：2015年1-5月，武汉土地出让总收益132.4亿，1-5月武汉土地出让收益分别为18.1亿、43.9亿、61.1亿、0.75亿、8.5亿。2015年，时间近半，而武汉土地收益刚过2014年的20%。

　　实际上，2014年的春季，武汉土地市场整体偏冷，但也有绿地24亿青山拿地，美好置业54亿硚口拿地的繁荣片段，而2015年，随着房地产市场进入观望态势，企业拿地变得谨慎，限购的解除并未成功强烈刺激土地市场，底价成交成为常态，且撤牌、流拍频发，其中即包括了近60亿起价将兴建707米“中国第一高楼”的P(2015)033号地块、总建面180万方起拍总价高达41.1亿的卓刀泉村组团P(2015)09号、P(2015)10号、P(2015)11号地块。

　　2015年1季度，武汉土地市场成交面积与成交金额同比依然双双下跌。据武汉土地交易中心数据显示，2015年一季度武汉成交40宗住宅、商服、商住等用地，总成交面积142.8万方，总成交金额108.9亿元，同比2014年一季度土地成交总面积下降37.7%，成交总金额下降16.5%。

　　业内认为：武汉房地产热度不低，但土地市场偏冷，主要因为前期库存偏高，开发企业资金压力大，以价换量回笼资金后拿地格外慎重实属“土地市场新常态”。

　　全国土地市场冷清，开发商最清醒短期狂涨不可能

　　中国土地勘测规划院发布监测报告显示，2015年第1季度全国一线城市土地供应仅相当于2014年的17%。一季度一线城市土地成交的总建筑面积也是最近三年的最低点。

　　2015年1-4月，中国十大城市累计土地成交建筑面积同比下跌64.3%，土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%、20.2%。

　　有房地产企业战略与投资管理部总监表示：“我们现在的策略是不买地、不开发，或者少拿地、慢开发，就这么放着，现在买地价格高，房子又卖不出去，利润很薄，开发成本太高，几乎不赚钱。”

　　武汉房产专家刘得狠表示：70个大中城市在分化，齐涨齐跌一去不返。就连一线城市也不再是铁板一块，京沪平稳，深圳高歌猛进。从去年的放开限购到逐步的放松限贷，然后不断的降准降息，利好政策不断累积叠加，大多数城市的楼市成交量红红火火，成交价却一直波澜不惊。这在过去十多年的楼市发展里是不可想象的事。

　　刘得狠认为：所有人里面，开发商最清醒。他们的清醒不仅仅表现在销售环节，台面上嘴里高喊涨价暗地里以价换量埋头去化。在拿地环节，更是异常的冷静。武汉萎缩转冷的土地拍卖成绩单，在2015年的1季度，居然以119.3亿元排名在北京、上海和济南之后，位居全国第四。国内土地市场冷成了什么样子，还用说吗?说开发商有涨价预期，还敢信吗?

　　未来，即使政策面和资金面继续宽松，开发商对房地产市场整体的前景预期向下。短期内房价上涨，只能是一厢情愿!2015年下半年，房地产整体保持探底中寻求企稳趋势不会变。