隐形“地主”登场

文/乐居财经王敏

秋季最后一个节气“霜降”过去了，2022年全年土拍收官在即，“国企主力、城投托底、民企隐退”仍是土拍市场的主旋律。

与此同时，有一个“隐形地主”悄然登场。地铁公司入场房地产，给低迷的楼市带来了一股新势力。

机构统计数据显示，2022年前9个月，权益拿地金额top100的企业中，有8家地铁公司上榜，这一数据多于2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和。

今年上榜的地铁企业，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

克而瑞数据显示，今年前8个月，广州地铁以165亿元的拿地金额排行第12，新增货值361亿元，远超往年。今年前九月，深圳地铁以476.6亿元排名新增货值榜第15位；同期，深圳地铁还以新增土地价值126.2亿元排名第23位。

最近来看，9月28日，深圳结束第三批次集中供地，共推出7宗土地，成交6宗，揽金超106亿元。其中，深圳地铁成为这次供地的最大赢家，将坪山区的3宗地悉数收入囊中，总地价达60.38亿元。

深圳地铁财报显示，在2015-2021年期间，深圳地铁的房地产开发业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元，占总收入的比例从不足三成增长至最高七成。

此外，今年9月份，沈阳完成了今年第二轮集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈阳地铁所属全资子公司取得，成交额约为43亿元，占此次总成交额比例接近9成。

楼市低迷之际，很多房企在加速开发多元产业，弱化甚至剥离地产业务，为什么地铁公司却来做房地产“副业”了？

据乐居财经了解，多数地铁公司拿下的地，主要用来建设“轨道交通+物业”项目，即TOD（Transit-oriented Development）。

对此，也有业内人士指出，即使地铁拥有着庞大的客流量，但我国大部分地铁公司都处于亏损状态，而开展“副业”或许能止住损失，补贴主业。

不过，完全依靠房地产业务支持经营需求的地产公司不多。国家发改委原新闻发言人赵辰昕曾公开表示，城市轨道交通建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营则主要靠财政补贴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对地铁公司来说，开发房地产项目具备天然优势，起码地铁公司掌握了地铁开发时间进程和线路，可以说是“稳赚不赔”的业务，而地方政府也愿意地铁公司去布局其它业务。如果地铁企业光靠乘客车资和政府补贴，并非长久有效的方式。

那么，地铁公司经营房地产最大的优势是什么呢？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁经营房地产最大的优势在于对土地价值的培育。地铁通过的地方，往往土地价值会有很明显的提升，而这很显然就是地铁投资带来的结果。此外，地铁能和居住社区的房地产开发同步起来，做到产城融合。

业内人士认为，地铁公司在拿地的时候，买的是没有地铁的地价，土地成本会比其他房企更具有优势。“地铁一响，黄金万两”描述的是地铁对城市经济发展的推动作用，而在这推动作用里面还包括了对沿线房地产项目的增值。地铁公司能预先知道地铁线路的布局，也能提前布局沿地铁线的房产。

彼时李宇嘉评论道，“地铁成为最大赢家，意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以实现地产、交通、区域开发协同。”

而地铁公司集中入局房地产业务的背后，其实也说明了地铁公司看好房地产未来的发展前景。