解密深圳连城新天地：看最成功地下商业街如何打造？

      编者按：深圳土地越来越稀缺为公认事实，如何高效利用地下空间也成另一个话题。而城市地下空间的开发与轨道交通有机结合，将极大地拓展城市土地的使用空间和利用价值，同时促进城市商业的繁荣。4月份，深圳首宗地下商业用地成功出让，以及深圳城市轨道网络规划了20条路线新闻的传出，一时伴随地铁开发而扩展开来的地下商业一度成热议话题。如何做好地下商业？深圳目前的地下商业发展情况究竟如何？带着这些疑问，赢商网记者特走访多个具代表性地铁沿线地下商业项目，看看其发展情况，以便可供业内参考。　　

     （赢商网深圳站报道）这可能是深圳乃至全国最为成功的地下商业街之一。没错，我所说的便是位于福田CBD的“连城新天地”。

　　无疑，这是一方宝地，拥坐深圳CBD最核心位置，对接数大购物中心，哪怕不做商业，仅打几块广告牌都可能获利无数。然而，做商业有机就有危，君不见恰如成都晶融汇商业，面对数大购物中心围拢，即便位于最好的位置，也有可能遭遇尴尬处境，更何况本身运营难度就偏高的地下商业要脱颖而出谈何容易，那么连城新天地如何炼就“金刚之身”？本期赢商网深圳站地下商业街系列报道之一，记者昨天下午5：00-6:30对其进行了一番实地探访。

　　购物中心围合下的品牌之道

　　连城新天地，位于深圳CBD核心地段，主要连接会展中心及购物公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业街，项目跨度长达663米，建筑面积约为2.7万平方米，19个地下出入口与周边福田COCO Park等多座购物中心、甲A级写字楼直接连通。连城新天地分为A、B、C三区，其中A区为流行坊；B区定位为风尚名品坊；而C区则为缤纷美食坊，集购物、餐饮、休闲等于一体，于2012年6月28日正式开门迎客。

      从品牌上来看，整体上连城新天地的品牌多偏向于中低端、大众化品牌，尽显“亲民范儿”。据记者了解，目前连城新天地引进的餐饮品牌约50家，其中多为肯德基、喜年贡茶、老西安等、浙礼、龙抄手等大众餐饮品牌，且其中分落在主要入口处的轻食餐饮占据很大的比例；

     此外，连城新天地还引入了中国联通、移动、电信、风驰电讯等流行3C、NTE、PLUS+、西遇等潮流服饰品牌以及屈臣氏、万宁等生活服务类品牌，但这些品牌定位都不算高端，而是很接地气。

　　按道理，连城新天地处于CBD核心位置，又连通多条地铁线的商场，或许在很多人眼中应该定位可以高端高端再高端。但据记者了解，这种“亲民范儿”的品牌引入策略正是该项目成功的原因之一。

　　众所周知，连城新天地与福田COCO Park、怡景中心城、皇庭广场等购物中心连通，其中福田COCO Park时尚潮流，怡景中心城虽亲民但引进的品牌仍偏中端，而皇庭广场则是高端购物中心。在这个面积达37万方的商圈中，中高端购物中心均已有了，而更接地气的连城新天地显然与其形成了鲜明的差异化。记者走访发现，目前连城新天地出租率几近100%，而在探访期间，场内可谓“客如潮水”。

　　连城新天地成功的背后

　　众所周知，地铁商业街并不是一个容易运营的项目类型。在这个强调体验感的时代，很多城市的地下商业街做的并不成功。诸如杭州，据当地媒体《钱江晚报》去年8月报道，开业近一年的凤起路商业街，仅有17家商家营业，原来的商家跑了一半。同样的情况还曾在成都、西安等城市上演。

　　然而，作为深圳运营最为成功的地下商业街之一，连城新天地有什么秘诀？

　   当然，除了上文中提及的地理位置优势、品牌引入及落位策略之外，华夏同邦董事总经理戴曙华对赢商网记者表示，连城新天地的项目筹备和入市时间选择非常好也是其成功的原因之一。连城2009年开始筹备、12年开业经过3-4年的时间来进行项目开发和招商、开业等前期筹备工作。同时福田CBD的商业氛围经过多年的开发，也逐渐成熟。

     与此同时，戴曙华也表示，地下商业街营运过程中可能会发现一些前期设计的缺陷，如没有把地下的采光、照明、通风等处理好，这是影响消费者空间体验感的一个很重要的因素。而赢商网记者在探访连城新天地中，发现场内能特别设置了地下的音乐喷泉，风吹过来带来的丝丝凉意，体验感相对较好；

      而由于连城新天地长度较长，其不仅在走廊上设立很多铺位，合理利用空间，也设立了很多座位，共顾客们休息，此外，在A、B区转角处巨幅的《清明上河图》、在B、C区接壤处的机器人塑像等等，都使得场内不仅仅局限于消费，还有了更多的延伸的可能。

     此外，记者在探访中发现连城新天地“地铁宝宝成长”等活动正在进行之中。作为一个，与连城新天地很契合，很热又很有爱的话题，在人流如织的场内“地铁宝宝”相对容易引发的是客人的情感，从而激起对一个商场的归属感、忠诚度。

     据了解，目前深圳正在如火如荼地打造福田广深港枢纽，将在未来到来，届时，连城新天地将与地铁1、2、3、4、11号线共5条地铁线路实现对接，空间与潜力也将会更大。不过，在戴曙光看来，未来借力交通枢纽的地下商业，都具有人流快速通过的特性，如何增强客户的黏度、忠诚度，将会是地下商业运营的一个非常重要的课题。

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