大商之道十四期：购物中心新兴业态暨稀缺资源商业模式探究

　　沙龙简介：作为中国商业地产第一门户，赢商网陕西站基于陕西商业地产行业交流开展的【赢商沙龙 大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办十三期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉陕西商业地产的发展趋势。

　　本期主题：西安购物中心新兴业态暨稀缺资源商业模式探究

　　当下，在电商和大规模的产品同质化供应的双重夹击下，几乎所有的购物中心都在使出一切招数吸引人流，不言而喻，购物中心的核心就是就是经营人气。预计到2015年底，中国购物中心数据将猛增4500家，建筑面积超2.3亿平米，增幅达到25%。另一方面，线上购物已经侵占了中国零售业市场25%的份额。

　　据不完全统计，2014年-2015年，西安新开业商业项目超过50家，商业竞争进入红海阶段。如此海量的商业地产供应，导致的一个结果就是：商业地产开发商疯抢稀缺的商业品牌资源。于是，整个商业地产界呈现出了品牌商挟持开发商的反向价值链控制的现象。所以，在中国实体商业界，真正稀缺的不是人民币，而是有特色、能带来高人气的商业业态。

　　为此，赢商网陕西站特邀请嘉宾参与主题为“西安购物中心新兴业态暨稀缺资源商业模式探究”的第十四期《赢商沙龙·大商之道》，从专业角度透析新兴业态商业模式在陕西发展所面临的现实问题，共同寻找新兴业态在陕西的发展之路，以促进其蓬勃发展。

　　沙龙议题：

　　1、新兴业态入陕记：新兴业态在陕西本土化的进程中发生了什么？

　　2、新兴业态角逐记：对于项目开发企业，如何实现自主创新和经营突破？如何打造与新兴业态品牌商的双赢格局？

　　3、新兴业态困局记：当下新兴业态在西安的投资如何生存和转型？如何促使行业良性发展？

　　4、新兴业态展望记：如何加强西安新兴业态商业模式创新；对于陕西及西安新兴业态的发展趋势，有怎样的预测和期望？

　　场地支持：高新大都荟·荟客馆三层·荟画廊

　　参会嘉宾：

　　世纪金花时代广场副总经理  高屹

　　华东集团华东万和城购物中心副总经理  龚子恒

　　绿地西北商业管理部负责人  孙曦超

　　隆发投资分公司总经理  程鹏玮

　　陕西隆福珠宝副总经理  孔庆君

　　唐延国际中心城执行总监  李言

　　景恒房地产开发有限公司营销总监  程大山

　　景恒房地产开发有限公司招商总监  林艺超

　　西安居策房地产营销策划有限公司经理  姜子涵

　　西安海舟实业有限公司（华旗国际广场）招商经理  韩欣  戴文

       陕西星光餐饮服务有限公司招商部副总经理  李润

       陕西圆方商管公司事业拓展部总监 张田颖

       西安每一天便利  王宏刚

　　1.世纪金花时代广场副总经理高屹：购物中心特色打造是关键

　　世纪金花商业的地位或者是符号，大家应该都是非常了解的，也是非常熟悉的，我这里想跟大家交流、探讨的，主要还是南门的世纪金花时代广场的项目，商业地产在未来发展过程中，可能会面临着一些问题，包括哪些因素会左右、影响我们项目的走向，我在这里可以做一些我个人想法的交流。

　　对于南门的时代广场，开业到现在有一年多的时间，现在整整一年半时间，这个项目在开业之初，西安的商业界对它的争议就非常大，它开始就是一个烂尾楼，烂尾楼时间很长，至少有10年时间矗立在南门外，是商业的一个伤疤，随着这些年经济的发展，珠江地产把这个项目接盘了，有了这么一个规模，有了世纪金花入驻这个项目，彻底让这个项目焕发了新的活力，展现了一个新的形象。

　　世纪金花时代广场副总经理高屹

       在这个项目打造的时候，大家不看好这个项目，一认为它不是传统的商圈，第二不是人流的聚集地，第三这个项目的结构本身也非常差，而且世纪金花做了这个项目，很多人不看好，觉得即便是世纪金花，即便是西安传统的商业龙头，做这个项目也非常困难。

       经过一年多的运行，我们认为这个项目基本上已经成功，但是还没有达到我们最好的一个结果，这个项目已经做的很成功，我们的定位，把它做成西安乃至西北的第一精致购物中心。我们在筹备之初，就确定了西北第一精致购物中心的概念，同时结合这个项目的特点，我们确定了时尚、艺术、乐趣这么一个经营的方向，或者是现在形成了我们的特质，这个特质给这个项目赋予了最大的生命力，如果按传统的世纪金花的运营的模式，来做这个项目的话，它真的是非常非常难，结合这个地理位置，结合这几年市场商业项目的走向，以及新兴业态对项目的带动，我们确定了时尚、艺术、乐趣这么一个经营的主调，把这个项目赋予了一些符号性的概念。

　　在我们开业之初，我相信大家很多人都去看了，它不仅仅是一个综合的商业体，更多的是我们把一些艺术和文化的元素，注入进去，同时又按照城市综合体的概念，把很多的业态进行了组合、包装，然后进行运营。

　　现在还没有达到我们最佳的目标状态，但是它在市场上，获得了我们会员、消费群体、供应商的认可，我们从经济指标上，也有非常好的一个业绩的体现。

　　我们实际上把这三方面的元素，按照购物中心的概念，进行了世纪金花特有的一种包装，这也不是我们自创的，我们在商业运营中，我们的标杆是北京的星光天地，我们把非常有特质的商业体的元素，或者做的特质，我们和时代广场进行了结合、包装、打造，然后形成了时代广场现在自己的一些风格和特色。

　　在时尚这方面，我们着重走的世纪金花传统的路线，就是国际一线品牌为主，国内一线品牌为辅的品牌引进、品牌组合的路，打造购物中心的时尚元素。

　　在艺术方面，我们从一开始，更多的是把国内比较前沿的一些艺术的展示，一些艺术家好的创意，能够和这个场地进行结合，无论是长期做展的方式，还是短期做一些展示的方式，更多的把这个元素放进来，让大家在购物之余，还可以看到更多的艺术的展览，可以接触到更多，在平常购物中心看不到的东西，实际上艺术也是一种时尚，在精神享受方面有更多的收获。

　　我们从开业到现在，办了很多期展览，有不同的艺术形式，现在还在做一些艺术展，而且艺术方向，不是因为我们开业有一些空场地去做，而是我们长期要做的，过去在做、现在在做，未来也会把艺术作为核心元素做。

　　另外，就是乐趣，乐趣这个方向，实际上重点是在餐饮和儿童、影院等方面侧重加强，形成场内业态的互补和乐趣元素的营造和打造。

　　在这个过程中更多把它和艺术元素、商业经营的元素要穿插互动。

　　在万达广场里面，它的各个业态划分是十分清晰的，业态之间是做了大的联动、互动交流、互动营销的，对于世纪金花来说，我们的想法就是在整个综合体里面，是由世纪金花统一运营的，不管任何一个业态，哪怕这个业态是独立运营的，我们也希望把它的资源，拿到世纪金花大的平台上，进行互补、互动和共享，实际上对它自身来说，没有任何的损失，而且会有更大的收益，在这个平台上，我们把资源都拿出来共享，做整体运营包装、促销包装、形象包装，使各个业态最大化的发挥，同时也让其他的业态，能够获得业态之间的受益，统一包装以后，我们一年来通过这样的运作，首先得到了会员的认可和支持。

　　因为从我们会员的回店率看，世纪金花会员的黏度是非常高的，我们会员消费占比就达到80%以上，从会员反馈出来的信息和回店的次数，他们对这个店的认可度非常高。就说明我们的运营是有效果的，当然问题也很多，包括艺术元素的打造，在西安商场里面，这个场地内容比较多一些，但是真正和北京、上海一些购物中心比起来，还有比较大的差距，这也是我们未来的方向，我们未来有非常大的空间做这个事情，这个方向应该是没有错。

　　第二点就是得到政府的认可和支持，不管是西安市政府，还是区政府，对这个项目从开始到现在运营的状态，都是非常的认同和支持的，包括政府投入资源，愿意配合这个商业项目做的更加成熟。

　　另外，从我们实际的经营结果指标上看，我们今年一季度比去年一季度，同比增长达到了78%，这是非常高的增长程度，在目前大市场都不太景气的情况下，这个商业有这么好的一个增长，应该说它和我们坚持确定的经营方向和定位是分不开的。

　　回过头来，这种增长幅度，给供应商更大的信心，有更多的供应商愿意进这个场子，和你一起把这个项目做得更好，南门地区我们对面的王府井，我相信它今年也有很好的增长，几个商家共同的打造，使这个商圈有了比较好的营造。

　　王府井是去年10月份开的，从10月份开始，我们的增速就明显就加快了，它开业的当天，我们销售就提高了10%，开业完了以后，一直持续增长，它带给我们的增长是一直持续的，我相信中贸开业，带给王府井的增长也是一样的，商圈的作用还是非常重要的。

　　我对我们这个项目就分享这么多，以后大家也可以来交流，随时到时代广场来找我，大家可以一起交流。

　　唐总说到未来商业运营中，哪一个业态可以给商业带来更好的影响或者是成功的一些元素，实际上对这个问题，我们很多年都在考虑这个问题，做商业经营的一直会考虑这个问题，实际上回过头来看，没有某一个业态，它能够决定你这个商业项目能否走下去，真的没有。

　　比如说我做了餐饮业态，或者是做了哪一个业态，就可以决定一个项目的成败，真正决定项目成败的，应该是业态的组合、业态的配比，而这个业态的组合和业态的配比，又是怎么样确定下来的呢？应该是你的商业项目的定位，它会直接影响或者是导致你最终决定你的业态。

　　回过头来，还是商业的老根本，第一是选址、第二定位、第三是招商，我们可以根据项目的情况，辐射的商圈，以及辐射人口的结构，去做好项目的定位，在项目定位确立以后，沿着定位的方向，我们考虑业态的配比、业态的组合，这个做好了才是下一步的招商，有了业态整体组合的关系，我在餐饮里面选择哪一些品牌进驻我的项目，从我个人的体会和这么多年的分析，没有哪一个业态会决定一个商业的成败，业态的组合是最重要的。

　　另外，我们项目的特色和特质，也是非常重要的，现在所有的商业项目，应该说，林林总总西安市有50多家，在未来两、三年内还要开起来，这50多家里面，我们再细分的话，实际上它的业态组合、定位，无非是跨不出5种、7种、8种，我们都可以划分出来。50多个商业，再划分也就是那么几种业态的经营形势、商业的定位，还是有很多红海竞争对手要面对，实际上每个商业的特色就是最重要的。

　　一旦定位确定以后，怎么样创造自己的特色，我们要坚持艺术的符号，我们把艺术的符号作为我们这个场地的一个特色，世纪金花要做跟其他商场不太一样，我们愿意投入，我们愿意把所有事情做到极致。实际上每个购物中心都可以找到自己的定位，来打造自己的特色。

　　2.华东集团华东万和城购物中心副总经理龚子恒：

    创新业态应结合商圈现状共同发展

　　我们在4月28日开业了华东万悦城项目，我们做了一些尝试，今天的主题是新兴业态和稀缺资源商业模式的探究，华东万悦城这个项目在长乐路，大家知道长乐路是做批发的，我们最开始是做批发商城，周边聚集了很多批发商，而且在2012年年底的时候，我们把这个项目申请重建，同时把招商也完成了，因为我们的老商户比较认可这个区域，我们叫第四代专业型的市场，我们挖坑的时候，就考虑把剧院作为我们项目的创新，引入到华东万悦城项目，我们有KTV、有电影院、有专业市场，也可以把儿童娱乐融入到这个项目中。

　　华东集团华东万和城购物中心副总经理龚子恒

    我们开业的时候做了一次创新，既然是长乐路是做服装批发的，有20、30年积淀，我们办了中国西安首届丝绸之路华东服装节，在全国引起了小的轰动，全国的专家、学者、商业中心的行业领军人物，大家对新唐装华服论坛很感兴趣，认为西安作为文化中心，我们常说北京是政治中心、上海是经济中心，西安市文化中心，北京服装学院的一个教授，他当时在这个会议上也是激情澎湃，中国人是最有资格申请奢侈品，因为我们有5000年的历史积淀，西安1400多年前，就是世界的政治、文化、商业中心，我们经常说某某名表，是经过几百年精工打造的，我们中国人实际上穿的唐装和华服，完全可以推向全世界，形成一定的品牌，更重要的是把文化传出去，结合西安本土的特点，很多专家学者，说重振新唐装华服是我们这一代人的任务，我们不应该做代工厂。

　　今天的主题是新兴业态、稀缺资源，我想重点谈一下万和城项目，我们当时定义万和城项目，是在胡家庙，也在东郊，也在长乐路，当时我们看好了这是一片空白区，大家知道东郊是批发商场林立的地方，但是大家没有看到这个商圈的年交易额达到600亿，这一块的人流如何转化为我们的客流，也结合今天的主题新兴业态。

　　第一个，我们选择新兴业态，一定要结合商圈的特点，一定要结合我们的定位，但是它不是万能钥匙，也不是某某法宝。我分享一下为什么这么说，我们西安是文化最有氛围的地方，最容易把文化做大做强的省份，因为我们有几千年的历史，是13朝古都，具体到我们项目，长乐路也好、长缨路也好，一年有600亿的交易额，这些商家有很多的需求，我们从他们的需求出发，我们面对的是很多的批发商户，他们收入、经济是非常可观的，只是非常低调，他们这部分人有哪些需求呢？他们有发布品牌产品的需求，我们满足他们开品牌发布会、做产品展示的功能。

　　第二块，年会、商会也有需求，这部分人还有办宴会的需求，当时我们定位为剧院，不仅有明星演唱会，它其实是一个多功能厅，结合我们商圈的特点，结合购物中心的特点，我们生活在长乐路、长缨路这个区域，所以我们知道这部分人的消费能力很强，如何把他们吸引过来呢？我们的商圈比起小寨商圈、比起南门商圈，我们认为我们要吸引的是中端商务人群。

　　我们今后开发的购物中心，我们定位为中端客群，我们会把剧院作为标配，像万达的标配就是万达影城、大歌星，我们的剧院会程度将来购物中心的亮点，它不仅是一个硬件，它更是一个大的平台，可以把各种客群吸引过来，剧院可以吸引的客群是多元化的，更能够把我们的人气经营好，我觉得我们确定要做一个新兴业态，要结合商圈的情况，要结合自己的定位，接下来再做新兴的项目，否则是白花钱，这是我跟大家分享的，我们集团定位、经营上的一个考虑，这是第一点内容。

　　第二点，我想讲一下，刚才说到新兴业态经营的思路，其实大家回顾一下，这两年来的热点问题，是两个层面的，一个是我们的吃，就是《舌尖上的中国》，通过餐饮把人气吸引过来，第二个是儿童，儿童是《爸爸去哪》火了，经济形势下行，但是饮食和儿童项目很火，经济下行的时候，越是娱乐、吃喝玩乐上行的过程。

　　剧院、儿童、餐饮是硬件，更需要在软件上做升级，就像我说的剧院，剧院来了，你如何把它经营好，如果你只做成了西安音乐厅，或者做成相声社，它的功能吸引的客群是很单一的，我们需要的是一个组合群，需要是业态的搭建，第二点就是如何经营好新兴业态，这是我们要把握好的，一定要好的定位，才有好的经营，在经营上大家要下很大的工夫。

　　儿童这一块，我认为也是我们在新兴业态中的践行，在儿童业态中，我们大胆的起用了很多新的项目，比如说婴儿游泳，儿童匹配的频效是特别的低，经济下行的时候，爸爸妈妈回归家庭的时候，我们应该把亲子的文化做大，小朋友在游泳，妈妈可以做产后恢复，接下来有美术培训，再大一点有攀岩，我认为万和城的儿童业态，绝对是未来的一个亮点，我们真正的是牺牲了一整层，来做儿童业态，当你一直靠频效的时候，你的客流是在下滑的，如果你站在儿童的角度，他喜欢来你的购物中心，当他玩几天都不会腻的时候，我们这一块教育投入特别多，在我们游乐场里，背了几个单词或者学了一首诗，可以免费玩下一个项目，在玩游乐场的同时，哥哥姐姐以老师的姿态教小朋友，在这个层面，我们的客群就做到了创新，就做到同行业中的一个标杆。

　　3.唐延国际中心城执行总监 李言

     快节奏下的慢消费衍生出“传统业态+”

　　唐延中心城距高新大都会很近，我接这个项目感觉无法下手的项目，感觉车快人快，车就过不去，我从南大街的老百货到高新区来，我觉得高新区的节奏非常快，我跟开发商探讨过很多次，我们想跟高新区白领对话，希望他们在工作中慢下来，慢慢把这个项目打造成慢消费，我们项目有一条街区，也是我们项目的疑难杂症，那个街区是立项的时候，为了现金流，把那个街区卖掉了，业主低于350块钱的租金就不谈，我们也是一个政府项目，我们项目有南广场、北广场，我们做调研，我们做的音乐节是强化了音乐，我们把我们的文化想提高，这个就说到今天的主题，就是新兴业态的入驻。

　　我们项目引进了陕西国画院，很多人知道永辉超市，但是不知道我们项目，去年我们引进了国画院，实际上没有什么频效，国画院把一些有文化、有情调的人吸引来了，通过一年的打造，我认为新兴业态，就是传统8大业态的+，永辉超市给我们项目奠定了一个基础人流，大家对我们项目定位都不清楚，实际上就像社区便利的配套，只是体量大了一点，有10万平方的体量，是服务周边的写字间。

　　唐延国际中心城执行总监 李言

    不管是国画院，还是未来街区做的时候，一定是传统业态+的符号，我觉得新兴业态我理解为一个+，我们吸引了西北头等舱引用，恒大地产在我们项目落户了一个高端的儿童项目，虽然是一些很传统的业态，但是可以做出很有意思的东西，我们想把文化做到极致，高新区人5点下班，我们项目希望成为夜晚的一个天堂，大家有时间，希望到项目上给一些指导，如果我们定位准确的话，这个项目过不了多长时间，在高新区应该是差不多的。

　　4.景恒房地产开发有限公司营销总监 程大山

　　培训儿童产业前景复杂但前途光明

　　我简单分享一下我们项目的来由和定位方向，我们公司以前是在珠三角、长三角做地产的公司，2014年拿了地，拿到了西北妇幼医院的南面，拿到这个地以后进行了一个定位，研究了一年半时间，我们打造儿童这一块，为什么这样定位呢？因为在妇幼资源的情况下，西北妇幼医院是省妇幼搬迁过去的，去年调研定位的时候，妇幼医院在全国的排名、规模，应该是排第二，排第一的应该是在北京，在西北这个医院的规模排第一，结合这个资源，纯粹是做儿童产业，购物中心定位是大玩场的理念，里面还有儿童主题酒店，包括中高端的会所，还有产业群的LOFT，还有SOHO公寓，我们想打造产业型地产，中间自持部分是46000，有儿童品牌、零售，还有孕妇的品牌、零售，包括早教、游乐、影院、高端的月子会所都会有，商业项目是12万体量，销售的有酒店，就是打包销售，还有三栋LOFT，包括SOHO公寓，为了保证孕婴童产业的纯粹性，我们在LOFT这一块做了全国性资源的嫁接，比如说儿童摄影、早教，包括儿童的心理咨询，都在这里去做。

　　景恒房地产开发有限公司营销总监 程大山

    老板要求我们必须在儿童这个产业中学习，前一段时间我们请了一个教授，培训儿童产业这一块，我简单分享一下儿童这一块的知识，这个我获益还是蛮深的，教授讲到孩子出生的时候，剖腹产和顺产的孩子，是有很大区别的，剖腹产的孩子可能会有感统失调症，可能就要经常抱着，因为没有经过科学的产道的挤压，需要后期接触大自然，或者出去接触很多的人、环境，他慢慢会把感统失调症调整过来。我们尝试做儿童领域，通过我们的调研，这个领域目前全国还没有，我们是首家，打造孕婴童商务体验的中心。

　　我们在内装的设计考虑上，目前还在出方案，在商业领域来讲，前期是最复杂的，包括品牌的选择，包括细节的考虑，包括卫生间的考虑，现在有儿童公共卫生间，这一块为什么做得这么细呢？公司老板去过香港以后，香港有一个园方购物中心，里面有一个亲人的厕所，我们商场可能考虑每一层有母婴室，我们项目中也有儿童早教、婴儿游泳等，我们跟妇幼医院形成上下游的关系。

　　这个项目将在2016年的年底开业，整体的交房是2017年的3月份，目前正在准备筹划面试阶段，目前在现场做运营活动，出发点主要是给两类人群看，第一类人群就是投资客，第二类人群是我们的经营户，让这两类人群进来，可以看到开发商一直做营运活动，具备营运能力，我们售楼部每周会做儿童的活动。让投资者看到有这么多经营户，后续有延续发展，目前我们的这个想法，经过时间的验证，还在不停的调整方向，包括调整产业政策，包括后期客户投资，我们会结合公司的条件，提供一些全国性的品牌，让生过孩子的母亲去加盟，打造平台的纯粹性，而且我们的购物中心这一块，内装的所有设计，全部是以儿童角度去设计的，动漫也好、无死角设计，还有颜色的选择，保证项目的纯粹性，我们的景观也是以儿童、家庭为主。

　　5.陕西星光餐饮服务有限公司招商部副总经理 李润

　　餐饮新型业态接地气很重要

　　实际上从鱼厂的成功来说，我们自己总结，是努力加运气的一个产物，并不完全是我们自己有多少能力或者怎么样，可能运气的程度多一点。因为这个业态进入西安市场的时候，实际上我们也是一个后起的学习者。做餐饮的到今天为止，我做餐饮12年了，在陕西这个地方做餐饮也有6年，我发现一个特别的东西，但凡是外来的品牌，在西安市场都没有生命力，但凡是经过改变过的外来品牌，在西安都有自己独特的市场，这是我的感觉。

　　我给大家分享一下，传统的正宗川菜，在西安是开一家死一家，反而是经过改良的店，开一家火一家，粤菜也是如此，凡是像小贝壳这种经过陕菜化的粤菜，反而活下来了。

　　陕西星光餐饮服务有限公司招商部副总经理 李润

    我们想把鱼这种产品，把它用工厂化的诠释，用钢铁化的构架，再加上中低价位，迎合社会主流消费人群，鱼场现在最大的优势，就是定位非常准确，它没有想过用它的方式吸引人，也从来没有想过用它的方式，改变某些人的消费观念，鱼场只有一个，就是迎合主流消费人群的需求，什么是主流消费人群呢？一定是90后一代，而且这个人群是没有工作、不挣钱的人群，他们的消费力是整个社会餐饮消费力最强的，他们不用自己挣钱，不用养家，不用供房贷、车贷，没钱了就两个方式，第一个就是从学费里面省出一点花，第二个就是问爸妈要点钱。

　　我们觉得这个方向是正确的，你像在赛格那样的地方，我们能做到中午排队，是整个赛格所有餐饮里面，唯一一家可以做到中午排队的，没有一家可以做到这一点。你永远要知道顾客来你店里吃饭，是一定要花最少的钱，享受到最好的东西，顾客是上帝，我们永远要知道他们是什么样的上帝，一定要沾到便宜的上帝，不让顾客沾便宜，商家处处都显示自己思维的准确性，那顾客在商家面前，永远表现不出来他的智商落伍性，顾客就不会选择你，顾客一到鱼场，感觉这个也是免费的，那个也可以拿，后来还有礼物送，扫二维码，还可以享受积分优惠，我们给出的活动，只要客人愿意打开他的手机，动一动手机，就可以享受到。

　　今天我跟大家分享的有三点，第一个新兴业态的餐饮企业，在这个板块来说，它的形式并不重要，重要的是它经营的产品接不接地气，能不能跟90后产生互动，这是我给大家分享的第一个方面，不要尝试改变主流消费人群的思维模式，我举一个很简单的例子，在星巴克进入中国之前，在中国有三大咖啡品牌，上岛、迪欧、还有名典，为什么星巴克一进来，就不见它们了，为什么动物园咖啡馆就火了呢？前三个品牌把握的是，咖啡馆是给商务人士、成功人士开的，后来星巴克一进来，咖啡就是卖给学生的，卖给小白领，卖给那些工人了，所以就把那些大佬一次性干完。

　　下个方向，很多人认为社会主流人群的消费能力会非常强，其实不然，越是大老板，他的消费能力越弱，你可以想象一下，你见哪个大老板，每天是龙虾这样吃的，他们的饮食习惯就是一碗面、一碗稀饭、一个肉夹馍一个凉皮就足以了，什么人可以消费得起呢？就是一个男孩，今天要请一个女孩，我没钱也要消费。

　　第三个，就是我们的产品在价格上，满足了人们对快速需求的要求，传统的店从点菜到饭出来，慢慢悠悠，一顿饭吃不了一个半小时、两个小时不行，现在很多餐饮店进入计时了，超出这个时间，菜没上来的话，菜就是全免费的，一定要让你在10分钟以内，菜全部上齐，这个社会人们的观念发生了改变。公路上一旦堵车，很多司机不停的按喇叭，明知道过不去，还不停按，觉得时间不能浪费在这个地方。

　　现在人对于吃来说，可选择的余地太多了，它是一个社交活动的表现，现在的社交活动跟以前不一样了，以前想请几位老总吃饭，就摆一桌，跟老总在一起聊天，现在不是这样了，我请几个老板吃饭，一定先掏出来的是手机，玩手机，人和人之间的交往，已经产生距离感了，你让我跟一个不太熟的人在那里侃侃而谈不现实，所以上菜速度必须快。

　　鱼厂到现在为止，大部分老板会把打折消费作为救命的稻草，生意不行了，才打折，我们把打折优惠作为长效机制，越是生意好越要打折，我们最近搞了一个活动，鱼场免费请天下有情人吃鱼，只要你两个人愿意秀恩爱，在我们门口拥吻三分钟，你可以点最贵的，最好的。

　　我们还有一个另类的宣传，我们请了一些音乐学院、美院的男生和女性，有同性趋向的人，在门口秀恩爱，送玫瑰花，另外一方面，我们对店里的设施、文字进行优化，我们请的是咱们西安市最有名的麦道设计公司，他们做到魏家凉皮的设计，还做过百姓厨房的设计。

　　我们在今年，我们老总去了杭州，很快我们就会跟杭州有一个锅内锅外合作，他们找到我们，我们也非常向上他们的格局，绝对是西安市最潮的餐饮企业，另外我们对所有店里面固化的硬件东西，全部进行科技化的改变，以后去我们店吃饭，桌面都是LED屏的，在桌面上可以点菜，然后点完菜可以计时，如果15分钟不能上鱼，吃不到的话，就可以免费。

　　现在装修很多是手绘，手绘是一个死的东西，对年轻人慢慢会没有视觉冲击力，我们准备花40万，从北京买了一套很先进的激光投影设备，以后大家去我们店吃饭，可以看到墙上是激光投影，而不是现在的手绘图案。

　　在明年，如果我们加盟事业会非常好，我们会向海底捞学习，我们会提供机器人服务，用科技化的思潮武装自己，让顾客感觉到最新潮的氛围，你才可以挣到更多的社会价值。谢谢大家！

　　6.陕西圆方商管公司事业拓展部总监 张田颖

     科技是商业发展的重要推动力

　　目前我做的这个项目在科技路西口，我的项目是一个社区型的项目，现在作为建筑公司来说，日子也不过，不光是地产商日子不好过，为什么呢？我们这个项目城改的，楼建起来了，但是钱不给我们，怎么办呢？商业抵给我们，抵了3万多平方，类似这样的物业还有很多，怎么办呢？咱们成立一个商业公司，把这样的物业接过来做。

　　我们现在也在摸索阶段，想打造体系化的商业模式，不单纯作为社区配套的商业做，我们想线上、线下一起做，现在的人越来越懒，因为科技发展的太快，人们对新生的事物更感兴趣，商业要结合新的发展趋势，进行不断的创新、研发，本着固有的招商、运营、管理的模式再走，它会很艰难，商家的选择性越来越大，你怎么把商家留在你的项目上，成了我们现在的问题。

　　我们项目招来商了，但是商家三个月以后走了，商家受伤了，你再请它就会很难。

　　陕西圆方商管公司事业拓展部总监 张田颖

    我们现在研究的社区配套模式，线上、线下一体化，不单单给商家提供一个物业场所，我们会增加物业的价值、物业产品的服务价值，比如说鱼场跟我们项目合作了，你们的外卖我们来送，这样的合作是不是很好，楼下我们引进的超市，你们的定点范围内，扫个码我们送货，这样会不会更好，这样甲乙双方关系更融洽，我们如果采用单一的制约性，再往下走商业地产会走得很累，很辛苦。

　　我也不知道我说的对不对，但是这是经过经营项目，有成功、有失败的，我们对周边项目也有了解，比如说睿中心的那个项目，那个老板当时拿的时候比较茫然，拿到那块地，都认为钢结构的造价，比任何的造价要低，结果没想到，当他建到8层的时候，资金已经不足了，12层已经开始贷款了，现在有几个地产公司准备跟他们合作，睿中心这个老板的思路很清晰，他本身是做飞机涂料研发这一块，比较高精尖，睿中心这个项目，是自有的土地，这个项目定位比较特殊，定的也属于社区配套商业，是社区个性化服务，从服装到就餐等，这个项目做的是小而精的社区配套。

　　在座各位基本上都是百货出身的，像我做这么杂的可能不是很多，我不但做过百货体系，而且做过专业市场，社区商业也做过，我的想法可能跟你们不同，你们觉得是不是有点跳跃，我希望你们了解甲乙双方的需求，双方、三方互利更好。

　　我发现一个趋势，不单是商业地产这一块，你们是不是也发现各种各样的商会层出不穷，为什么呢？大家在抱团取暖，在应对现在商业不景气的冬天，虽然现在是夏天，咱们不能否认，很多商家从2013年的下半年，一直到现在，销售不是很好，怎么办呢？协会、商会，抱团向甲方要政策，一些商会提出来不问甲方收物业费，你们不要认为吃惊，那有没有一种方式让甲乙双方的关系融合一点，你的需求我帮你解决一部分，我多给你提供一些服务，咱们融洽一下，把商业市场、把陕西的经济做上去，这样是不是更好一点呢？

　　7.陕西隆福珠宝副总经理 孔庆君

　　面对经济下行大势 合作共赢成为最佳选择

　　我是乙方做珠宝的批发，前两天我们搞了一次品牌推介会，会上我们的厂家把一些珠宝让模特秀，比如说展示的沉香珠宝，是金属和木质结合在一起，这也是一种新的工艺和创新，我们在创新的时候，我们的根底在哪里？就是文化。刚才金花高总讲了我是时尚、艺术、乐趣，刚才万和城老总也在讲，也是一种娱乐文化，我觉得我们的根基在文化。

　　第二个，我们刚才也在探讨经济下行，怎么办，我认为是共赢，我是一个批发商和品牌商。

　　我跟各位合作优势很明显，因为我的价位低，你做活动，我都敢跟你做，第二个我做活动不会赚钱，因为我是品牌商，今年公司准备开5家直营店，第一家直营店在民生已经开业了，销售还不错，开个珠宝店，传统的珠宝店一个店至少300万，稍微大一点就是500万、1000万，我们现在的思路就是150万，保证你开一个专业的珠宝店，第二个我让你赚钱，有的人问，你这么说是真的假的？各位，我自己就在实践，比如说民生的店，总投入不到150万，5月1日开业，现在测算了一下，我是盈利的，一个是供应，我是品牌商和批发商，我更有优势。

　　陕西隆福珠宝副总经理 孔庆君

    刚才张总讲到，目前这种形式下怎么办呢？我觉得合作共赢。

　　第二个我们要走文化这条线，有人曾经提出这样的概念，我们经常到博物馆里看文物，如果我们在珠宝店能看到历史，我们如果在珠宝店可以看到历史，那这个珠宝店是什么样呢？对不对，它这种销售打破了传统珠宝的销售，进这个珠宝店是一种享受，是历史、文化的传承。我们走文化这条线没有错的，我们走共赢这条线是没有错的。

　　8.西安海舟实业有限公司（华旗国际广场）招商经理 戴文

　　华旗国际广场打造西北首家网络结合店

　　华旗国际广场商场在小寨十字东南角，从负一到六，负一做的是快餐，1到6，5到6做的时尚餐饮，现在针对1到4层做商业的定位，之前因为我们这个体量很下，各层面积说小不小，说大不大。我们会考虑这么大的体量做什么才能活，不是单纯招来商，收了租金就搞定了，我们不可能轮番的换商业，这样的话我们整个楼的品牌就没有了，毕竟我们这个楼的位置很好，就是在小寨十字，双地铁的无缝对接。

　　西安海舟实业有限公司（华旗国际广场）招商经理 戴文

    我们本来打算做一个体验店，我们根据周围的商场，后来把这个定位换掉了，我们现在优势是接地气，小寨的人流很大，我们要看我们的人流是哪一些客群，我们是针对高端客群，还是针对中端客群，还是针对地段客群，我们想做西北首家O2O的模式，现在在网上消费的人群就是20多岁、30多岁，现在年轻人居多，而且我们这个商业的位置，针对的也是年轻人比较居多，我们可以把线上做的好的品牌，他们需要实体店，他们需要体验店，可以到我们店里体验穿衣服的感觉，网络再发展，但是体验是做不到的，我们线下线上是一样的，这种情况下，我们会跟网上做的好的店合作，比如说跟天猫、跟聚美优品合作，我们做西北首家网络结合店，1到4层体量也不是特别小，我们做体验的集合店。我们面对的人群年轻，容易接受这样的事物。

　　9.隆发投资分公司总经理 程鹏玮

　　创新不仅局限于单一品牌

　    其实我对商业的理解，感觉大家越来越强化灵魂，刚才听到鱼厂的分享，我觉得有这样的理念，是三种情况构造的，第一是经营形式的创新，第二个经营理念和展示形式的创新，这不是单纯一个品牌，是每一个商业地产、玩商业的人需要思考的问题。

　　鱼厂我是经常去，每次去都感觉不一样，我一直想见老板，我一直关注它的创新，这种创新不仅仅是鱼场的成功，李总跟我们分享了他的成功经验，这是让我们觉得非常欣慰的部分。

　　第二点，我自身也做过品牌的构造，现在目前来说，品牌的运营面临着两个极端，现在所有的商业地产，商业机构，都在摸着石头过河，因为现在是一个动荡期，我们探讨适合甲乙双方合作的部分，以及自身出路的空间部分，现在都在进行创新，这个目前来说，不仅仅是乙方的创新、不仅仅是甲方的创新，我们其实有一种更好的展示形式，互动性会更强，现在我们也正在尝试，它会带来很多很多前沿互动的部分，就是怎么样找到我们创新的支撑点，以及怎么样延续它。

　　隆发投资分公司总经理 程鹏玮

    还有一个，我原来在南方一直尝试做电子商务，马云曾经在湛江和无锡最繁华的地方，做线下的体验店，但是最后都失败了，就是把线上TOP100的企业放上去，你可以借助鱼场科技性的部分，作为载体，可以强化你的新鲜感，我只是提供一个别人失败的经验，希望你们可以从别人失败的经验中吸取一些经验，避免走弯路，这个是最关键的。

　　10.西安每一天 王宏刚

　　每个品牌商家都有各自的空间

　　每一天便利店王总：每一个商业体是一个生态系统的东西，高山是一种生态系统，森林系统又是一种模式，草原也是一种生态系统，现在很多人倾向做森林生态系统的，就是吃喝玩乐都有，高中低档都有，假如说最后定位不清楚，有可能没有特色。

　　我特别希望和招商公司合作，因为合作了以后，他们对品牌的组合非常到位，比方说从生态系统而言，大家可能关注的是老虎、狮子这种东西，我们可能就是小麻雀，但是小麻雀是不可缺的环节，我们便利店是做配套的，大家关注的时候，要把大的小的都关注，做成一个生态平衡的系统，每个商家都有各自的空间。