金科杨章艳：昆明商业地产“留白” 滞后与机遇并存

　　编者按：回顾过去的10年，从百货为王到购物中心集中涌现，云南的商业地产走过了一条辉煌的崛起之路。一路走来，无数的企业，无数的项目在这十年中披荆斩棘，也有无数的商业地产人在这十年里辛勤耕耘，成为了历史的见证者。2015年正值商业地产新旧十年交替之际，赢商网云南站将在这一历史时刻，推出“云南国商业地产十年访谈录”专题，以“云南商业地产十年”为主题，对这十年来影响了云南商业地产发展的开发商、品牌商、服务机构等领域领军人物进行访谈，梳理和回顾云南商业地产十年的行业发展脉络，分享行业发展经验，展望未来。

　　（赢商网云南站报道）从百大新西南广场到百大新天地，再到后来的顺城购物中心、金源时代购物中心、南亚风情第壹城等项目，十年间，昆明的购物中心不断涌现，也使得云南的商业地产有了具体的形态支撑，规模越来越大。在这个发展过程中，云南商业地产行业同样涌现出了一批商业地产精英。在见证云南商业地产新纪元之际，赢商网云南站采访了金科集团云南区域公司商业总经理杨章艳，从她的从业经历当中，洞悉云南商业地产的发展、变化，听听她对未来云南商业地产发展的见解。

金科集团云南区域公司商业总经理  杨章艳

　　从传统房企向商业地产开发商转变  “用心”学习从不懂到懂

　　杨章艳自2010年开始进入商业地产领域，从事项目开发和运营，目前在商业地产行业已从业5年有余。此前，杨章艳主要负责的是前期开发相关工作，即土地获取、报批报件、项目验收等外联工作，后来因公司需要，接手七彩ME TOWN的开发运营工作，经历了传统房企向商业地产开发商转变的全过程，同时也见证了云南商业地产的发展历程。在杨章艳的印象中，开始进入商业地产行业时，昆明仅有新西南购物广场、顺城、正义坊等屈指可数的购物中心开业，从开发商到消费者，对商业地产或者说购物中心的概念都还非常模糊，昆明的商业当时还是传统百货和商业街占主要形态，仍处于商业地产发展的初期，许多品牌商家对昆明的认知度还是三线城市，包括优衣库、无印良品、H&M等快时尚品牌那时都还未进入昆明市场。

　　开始进入商业地产领域时，杨章艳对这项“新事物”充满了好奇心，随后本着对工作的热情和认真负责的态度，与团队义无反顾地全身心投入到新的事业中。从业多年来，杨章艳从不懂到懂，从懂到熟练，经历过许多，期间也有过诸多感触。当记者问及在这过程中感触最深的是什么，杨章艳坦言，是品牌商家对昆明市场越来越认可，昆明商业地产从业者越来越专业，从摸着石头过河的认知摸索到经历多年一个个商业项目的成功培育，可以清楚地看到昆明商业地产的发展是非常迅速的，但是仍然有待完善。

　　此外，杨章艳回忆道，在从业5年期间，印象最深刻的转折点，是加入万达。在万达常州的分公司，杨章艳任职总经理，全面组织常州武进万达的开业筹备工作和运营工作。能够进入万达要归因于在七彩ME TOWN开发运营过程中的深入了解和在实践中的不断学习，成为了万达最年轻的单店总经理。但是，购物中心开发运营毕竟不是件容易的事，面对不断变化的市场环境，学习是永恒的主题。所以，在万达任职期间，杨章艳再次抱着用心和较真的态度投身其中，认真学习实践，从招商、运营、物管、工程到人力资源、财务等工作，她面面俱到深入其中。

　　在常州万达开业筹备期间，于她和团队中的每一个人来说，都处于一个“疯狂”的阶段。经历过这段时间的历练之后，当她带着经验和教训再回过头来看之前在开发运营中遇到的问题，瞬间觉得醍醐灌顶。在万达的工作经历也为她的事业打下坚实基础，使她对于商业地产有了更全面的了解，同时她对商业地产的开发运营亦有了更成熟的想法。

　　以不变的“学习”态度应对市场的风云万变

　　作为一名经历了由传统房企到商业地产开发商转变的商业高管，杨章艳在培养商业地产人才方面，有着自己的见解：“首先是保持一个高度开放的态度，让团队有各种机会学习和锻炼，不同部门之间进行交叉业务培训，不断向同行学习、向合作品牌学习、在工作的成败得失中学习......

　　在赢商网云南站记者对杨章艳女士的采访中，记者发现，尽管已经在万达这样的大企业历练过，尽管已经成为一名综合素质较强的商业地产高管，“不断学习”仍然是杨章艳认为要时刻保持的。她表示，面对瞬息万变的市场，只有不断学习，足够用心，才是赢得市场的有效办法。相较市场的变化，所有的经验最后都不能称其为经验，只能说可以结合过去的一些经验总结一些东西，少走一些弯路。对于如何做好一个购物中心，杨章艳给出了这样的回答：“没有捷径，唯有用心！”

　　当记者问及开发和运营好一个购物中心哪些是最重要的，杨章艳说道，购物中心的开发和运营是一个多维度的复杂过程，从前期的市场调研、项目定位、财务分析、业态规划、方案设计、品牌落位、品牌招商、企划宣传、工程建设、物业管理、开业筹备、开业及开业后运营......每个环节都是重点，哪个维度出了问题，对项目都可能是颠覆性的伤害，所以，不能简单说哪个重要哪个不重要，在商业项目筹备和运营过程中，必须对以上这些环节全面把控，尽可能不要顾此失彼。

　　昆明商业发展滞后与机遇并存

　　对于目前云南商业地产的现状，杨章艳分析道，从全国发展情况看，商业地产呈井喷式发展，各界对商业地产大多都是一片唱衰。杨章艳认为，商业地产体量过多过剩，于昆明和全国都是一个客观的现状，但是昆明与多数城市还是有区别的，从几个方面来分析，昆明的商业地产发展还有不错的机会

　　第一，昆明是全云南省唯一的中大型城市，集中了全省最好的医疗资源、教育资源、就业资源，所以昆明的商业地产市场的消费者不止是辐射昆明市，它辐射的是全云南市场，这大大的提升了昆明商业地产的消费客群的范围。

　　第二，昆明的商业发展，相对其他城市而言，还是较为落后的，到今天为止，昆明的核心商圈也只有一个，就因为相对落后，那背后隐藏的其实是机会，那如何抓好住机会，就要看开发商各显神通了。

　　第三，昆明的商业发展的相对滞后，导致一部份消费是被压抑的，也就是居民口袋里有钱，但消费欲望没有被激发出来，对商业来说，消费者兜里有钱就是机会。

　　购物中心不是简单的复制  用心做出自身特色方可赢得市场

　　当记者问起“您觉得云南做得好的购物中心是哪个？”杨章艳回答，“我觉得昆明的购物中心都各有所长，顺城最早开业的，可以说是老大哥，目前经营也很好。昆明广场是后期开业的购物中心中整体非常不错的，开业时间不长客流就起来了。七彩ME TOWN开发期间也是没有任何可以借鉴的经验的情况下发展起来，在其所处区位能达到目前的经营状况也不错。南亚风情第壹城、金鹰购物中心经过调整和培养，现在运营也越来越好了。总的来说，做商业不易，除了万达、红星等外来企业外，昆明的购物中心大多是本地开商开发的，基本都是边摸索边做的，能到目前的状况，都付出了巨大的努力”

　　杨章艳说，购物中心的开发，并非简单的复制照搬，而要从定位开始，深入研究市场，包括消费者市场、竞争市场、甚至是品牌供应商市场......在充分尊重市场需求的基础上，做出符合市场需求的定位、业态规划、品牌组合。只有尊重市场，方可赢得市场。

　　近年来，轻资产、O2O、“互联网+”等很多新事物都在发生，杨章艳认为，这些新事物的产生是社会发展的必然，在她理解当中，互联网更多是作为一种工具存在，要敬畏互联网，但不要害怕；要拥抱互联网，无须视它为大敌。对实体商业来说，在电商、互联网大行其道的今天，我们要做的是继续用心做好实体，同时也积极探索这些新事务能为实体商业带来的机会，尽可能让互联网为实体商业发展锦上添花。