佳兆业郭英成有心翻盘力难支 下一接盘方或为华侨城

　　自4月13日重返主席之位后，佳兆业大股东郭英成便着手进行一系列的内外整治，以期让公司恢复正常运营。

　　5月28日晨，佳兆业公告称与融创之前的收购要约不再继续，但双方之间，仍有一些财务和项目问题需要收尾。

　　而对于佳兆业来说，更关键的是郭英成回归之后下一步的走向。尽管郭有心翻盘，但由于司法查封、年报难产、巨额债务的问题依然存在，佳兆业能否成功自救仍是个未知数，接近佳兆业的人士称，公司同时也在寻求另外的接盘方案。其中，第二大股东生命人寿、央企华侨城最有可能。

　　两大难题

　　随着郭英成的回归，佳兆业前执董兼副主席谭礼宁也已重返佳兆业。

　　据谭礼宁透露，他是受郭英成之邀回来并担任顾问，就债务重组等给予意见。他指出，目前佳兆业有两大困难需解决，一是债权人的债务问题，二则是业绩公布。

　　谭透露，郭英成及他本人在两星期前已与债权人见面，债权人亦倾向与郭商讨，但未有正式方案。

　　“境内外债权人公司都在加紧积极沟通，希望很快有明确的方案。”佳兆业公关部兼投资者关系部负责人李小刚说。

　　据佳兆业此前公告，截至2014年12月31日，佳兆业应付境内外贷款人的计息债务总额约为人民币650.09亿元；3月8日，佳兆业再度披露，其有息债务中的298亿元将在未来12个月内到期。

　　2014年12月以来，由于担心佳兆业破产，30多家金融机构纷纷向法院申请进行诉前财产保全，统计显示，佳兆业在全国范围内收到60余份申请，资产保全金额高达300亿元以上，涉及国内多家国有、商业银行以及信托、基金、资管。

　　而此前佳兆业在一系列债务违约之下，现金流几近枯竭。根据公告，截至3月2日，佳兆业的现金结余只有19亿元。

　　此外，佳兆业原本计划于3月23日披露的业绩报告被一再推迟，但截至目前，佳兆业的2014年年报数据依然没能公布。佳兆业目前仍在与第三方会计事务所普华永道进行协商沟通。

　　谭礼宁坦承，因债权人查封物业，令公司难有现金回笼；而年报问题亦需逐步解决，公司股票复牌仍无定日。

　　为了解决上述问题，佳兆业内部人士透露，郭英成自4月13日回归后，就召集旧部，深圳公司、广州公司等日常公司都已加紧开展，郭氏也在采取各种办法回笼资金，包括加快销售、转让其家族旗下其他公司股权等。

　　据了解，佳兆业在长沙、成都等地的项目销售回暖，株洲的项目尾盘进行了0首付、降价等促销活动。

　　此外，郭氏家族还通过转让佳兆业之外的资产回笼资金。5月20日左右，关注达力集团的投资者发现，数以百万计的卖盘来自于郭氏家族旗下的富昌证券。对于一家平时成交颇为稀少的股票而言，这样的卖盘异乎寻常。“郭英成想继续保有佳兆业，极度缺钱，于是卖掉潜伏已久的达力集团套现。”投资人士称。

　　还有市场消息称，上个月郭氏家族主动将富昌融资公司结业，并以9280万港元的低价卖掉香港豪宅。

　　翻盘筹码

　　佳兆业能否重回正常轨道，关键仍是郭氏涉案问题是否过关。

　　对于外界最为关心的郭氏个人涉贪腐官员问题是否已经处理完毕，一些迹象显示，佳兆业与政府的关系似乎在逐步解冻。

　　首先，佳兆业原来被深圳市房管局锁定的房源，已改为司法查封。4月3日，佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号，位于大鹏新区的KPR佳兆业广场，位于前海片区的佳兆业前海广场等项目，大部分房源状态已由“管理局锁定”变为“司法查封”。

　　一深圳开发商人士评论，这本质上是佳兆业与政府的关系变为佳兆业与债权人的关系了。

　　最新的例证是佳兆业中标了深圳盐田区体育中心。“这是一个政府工程，按理政府不大可能会交予一家处在破产风波的公司去运作。”佳兆业的一名境外投资者认为，这个事情应该暗含了一个意味，那就是政府不会放任佳兆业破产倒闭，或者可以说，政府有足够信心或者备选方案不会让佳兆业沦落到倒闭的情况。

　　深圳楼市近期的暴涨，则可能成为佳兆业翻盘的另一个筹码。深圳楼市在3·30新政后几近失控。不到两个月时间，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升30%－40%。

　　机构数据显示，一些在股市获利的投资者开始将收益转投楼市。近期深圳新盘开售，往往是大户型先售罄；一些单价10万以上的豪宅项目，如深圳湾1号、深业上城等，其购房者中首付款很多资金源于股市获利。

　　据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华四个区域。

　　佳兆业深圳多个被锁项目就位于南山等区域，虽然仍处于司法查封状态，但在被锁的这半年时间正值深圳楼市迅速升温，这些被锁项目的价值已经出现暴涨。一旦解封，这些项目将为佳兆业带来大量现金回流。

　　接近佳兆业的人士向21世纪经济报道记者透露，近期有几家境内债权人会向法院申请撤销司法查封，佳兆业深圳及广东数个被锁楼盘有望恢复正常销售。

　　根据佳兆业2014年半年报，其位于深圳的项目可售货值在100亿以上，在其2015年计划中，可售项目货值达600亿-700亿。

　　2013年，佳兆业深圳公司销售达62.35亿，当年曾与万科一争销冠。如果这部分资产可售，佳兆业盘活可期。

　　央企接手？

　　查阅佳兆业相关数据，仍可见公司不乏优质资产。截至2013年底，佳兆业土地储备面约为2300万平方米，储备主要分布在一线核心城市，一线、二线、三四线城市储备比例分别为56%、34%、10%。截至2014年初的统计数据显示，佳兆业旗下共有近40个城市更新项目、其中30多个是位于珠三角的旧城改造项目，超过1000万平方米。

　　尽管佳兆业拥有多个优质项目，但目前的黑箱状态仍未解除。如果郭氏无法说服多个境内债权人，则司法查封不能撤销，销售回笼现金也无从谈起。

　　而且，佳兆业的隐性及关联债务也是一大问题。根据2014年中报，截至2014年6月底，佳兆业需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元，需在2年以后5年以内偿还的则为47亿元，而同期账面现金、银行存款为110.9亿元。

　　但根据3月8日融创接手后聘请第三方财务顾问所做的调查，佳兆业一年内到期有息债务高达298亿元。

　　有财务人士认为，佳兆业的账面债务，加上游离于“表外”的信托融资、私募股权融资，其实际债务风险超出所想。

　　接近郭英成的佳兆业内部人士坦承，公司确实存在多种可能，郭老板回来盘活是一种可能，其他公司再接手郭氏股权也有可能。但他表示目前并无明确的意向方来谈。

　　记者获悉，在佳兆业出事前后，有多家公司与佳兆业有过接触，谈并购事宜，包括万科、华侨城、华润等。

　　深圳一银行人士认为，若再寻找接盘方，最有可能的是华侨城。首先华润不可能，因为华润本身在深圳也有多个旧改项目，吃不下了；而万科，对处理政府关系并不擅长。

　　“华侨城作为央企，既能处理好政府关系，也能搞定境内债权人。”该人士说，目前境内债权人是陷入了一个僵局，因为大家都不愿意自己首先解封，这意味着万一佳兆业破产，自己的权益将得不到保障。而华侨城具备和这些金融机构统一谈判的能力，同时解封，在当前楼市回暖窗口下加紧销售，佳兆业即可盘活；除此之外，佳兆业第二大股东生命人寿也有此能力。