佐阾香颂、九方购物中心等龙华购物中心引泡沫之忧？

　　随着中海某盘的入市，龙华房价正式迈入“4万”时代。近年，龙华楼市持续火热。越来越多的港人也选择置业龙华，龙华的房产估值在不断放大中。

　　然而，随着居民纷纷入住新建住宅小区，龙华的商业配套再次接受公众拷问。去年，龙华商业地产井喷并引发“泡沫”之忧，多个购物中心面临招商和空置的难题。如今时隔一年，龙华的购物中心经营情况是否有所改善，商业配套能否给人居环境提供有力支撑？

　　近日，网易记者走访了益田缤果空间、佐阾香颂、1866佐阾荟、九方购物中心和星河coco city等数个购物中心，试图从中找到答案。

　　社区购物中心拼孩不拼爹

　　2014年11月开业的星河coco city，是龙华民治片区方圆5公里范围内近两年开业的第5座购物中心。借着地铁四号线白石龙站和梅龙路优势，其周围的车流量和人流量很大。而其周边的住宅的房价已达到4.3万/平，高档住宅区星河盛世就在商场上方。

　　9年前在福田中心区开业星河旗下的coco park对深圳人来说，早已耳熟能详。不同于coco park公园式购物中心的是，星河集团新推出的coco city主打社区型商业。

　　“每周末我都会去coco city散步。”家住星河盛世的杨小姐说，“周末时会有很多人开车过来coco city购物，这里的服务挺全面的。”

　　Coco city一开业就有众多知名品牌入驻门店，如优衣库、屈臣氏、星巴克、华润万家、博纳影院等。在商场内，其门店以服饰为主，但真正最具人气的还是亲子体验店。

　　在商场内，除了各大知名服装品牌的入驻，还配备了健身房和启蒙教育等店面生活服务型店面。

　　记者踩盘时正值工作日，coco city中的人流量较少，一些老人带着自己的孙子前来逛商场。主打亲子体验的coco city特地开辟5000平方米的coco童堡，齐聚教育亲子机构、儿童乐园、儿童服饰、儿童书店等，除此之外，在coco童堡周围也环绕着儿童教育等商铺。

　　而另一边，同样主打亲子体验的佐邻香颂也开辟了莫莉幻想儿童乐园等亲子体验项目。

　　在记者踩盘当天早上，不少家长带着孩子逛商场中的超市，他们青睐于儿童乐园里玩耍。据附近居民介绍，周末享用商场内的儿童拓展训练设施还需要排队。

　　记者观察到，位于龙华民治大道与布龙路交汇处的佐邻香颂购物中心，周围已布满了发展成熟的小区，包括绿景香颂、世纪春城、金地梅陇镇等，其对面就是香江家居等家居商城。

　　成熟的社区和足够的人气支撑购物中心的运营，而从记者踩盘当天观察到的情况看来，儿童体验业态初试成效。

　　有维权之忧 九方请明星站台

　　2014年9月开业的九方，在开业之初受到了万众瞩目。紧挨着城市主干道人民南路和地铁4号线的便利，使它的人流量也随之高升。

　　九方是一站式购物中心，融合购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，相比其它社区级购物中心，它的综合业态比较全面。

　　在商场内，已有H&M、探鱼、杨梅红美术馆等知名品牌进驻九方。记者踩盘时发现，虽然九方主打餐饮和娱乐体验店，但其服装门店也大受欢迎，光顾服装店的人比光顾儿童体验店的人多。在其三楼的翻斗乐园，不仅吸引了众多小孩子的眼光，一些20岁左右的年轻人也前来体验。

　　不得不提的是，九方还配备了母婴室和手机充电服务处，注重人性化体验。

　　家住世纪春城的宋先生说：“平时购物我选择去星河coco city，而找美食，我会选择去九方。而且九方经常会有明星过来。”早在前几个月，林志玲、佟丽娅等明星就曾光顾过九方，而在记者踩盘当日，吴镇宇也现身九方，为新片做宣传。

　　不过，九方内部豪华舒适的空间，却无法掩饰其周围环境的“荒凉”。在九方周围，西边是一片荒草丛生的，还未动工开发的野地，只有一栋因招商问题而空置的楼盘。在其对面是正在处于装修阶段的空楼盘，其它地方是低矮的平房。

　　家住龙华星河丹堤的谭小姐说：“虽然从我家可以坐地铁到九方，但从地铁站到九方的路段上好荒凉，感觉有些不安全。”

　　此外，九方附近只有运营商开发的中航天逸和水榭春天两个住宅小区。而记者发现，中航天逸的入住率仅达50%左右，很多房子虽已卖出，却仍处于空置状态。投资需求大于自住需求。而九方离水榭春天距离较远。

　　同时，中航天逸内，在靠近地铁的房子阳台上，许多业主贴出了抗议横幅，写着“港铁噪音扰民”、“全包还我安宁”、重拳反腐铁腕降噪“等标语。有观点认为，地铁带来的噪音是中航天逸入住率偏低的主因之一，否则九方的运营将更加理想。

　　益田商业+深圳北=滑铁卢？

　　与星河coco city和九方相比，缤果空间和1866佐邻荟用“冷清”来形容一点也不为过。

　　同样是绿景旗下，1866佐邻荟与佐邻香颂的经营有云泥之别。1866佐邻荟以个体店铺的形式，分散在小区周围。虽引进了麦当劳、迪卡侬、华润超市等品牌，但仍无法带动其商业氛围。

　　记者踩盘发现，160多个店铺中，有27个为空铺。在人烟稀少的走道上，几乎每家店门上都贴着“旺铺”招租的横幅。

　　与之仅有一条马路之隔的商业购物中心莱蒙领尚也是大同小异。第一太平投资部董事吴睿说分析称：“一般人流量会偏向去一站式购物中心，去某一目的地带有目的性地消费，而在社区的商铺则比较分散，主要是为本小区人群服务。”

　　不过，纵然益田旗下的缤果空间作为一个大型商场，其经营情况却并不理想。它位于深圳北站东广场，依托着综合交通枢纽深圳北站这一巨大优势，本应生意火爆的缤果空间却远不及九方、coco city的发展。

　　据媒体报道，在2014年10月缤果空间开业后，已有愈一半商家入驻，其中包括真功夫、李宁等品牌店。

　　记者踩盘发现，主打餐饮与服装，聚焦新一代年轻消费群体的缤果空间却未能达到预期效果。在那里入驻的餐饮店多以快餐为主，然而在中午吃饭时间，却生意冷清。

　　在全商场137个店铺中，有47个空铺，仅负一层就有31个空铺，其中有不少店铺在后续经营中选择倒闭。对此，深圳益田联商投资管理公司招商经理解释，现在缤果空间还处于试运营阶段。

　　“缤果空间的目标人群是80、90后的年轻一代人群，所以商场内有许多运动品牌店入驻，例如阿迪达斯、Nike、李宁等品牌。”不过，现下深圳最流行的快时尚品牌，缤果空间几乎没有。

　　据记者观察，缤果空间周围距住宅区较远，最近的住宅区需要穿过一大片草地才能到达。而这片草原于去年4月获批为深圳地铁集团招标的深圳北站东广场C2、D2地块物业开发项目。据公告要求，C2商地应达到甲级写字楼建设标准，D2地块则要求建五星级酒店。

　　按规划，深圳北站将建成集金融商业中心、酒店服务、口岸物流的一体化经济中心。待相应地块和物业建成后，缤果空间的商务氛围将更加浓厚，其经营也有改善的可能。不过，无论如何，缤果空间都应尽快进行业态调整，与交通枢纽的特性更好地结合起来。

　　第一太平投资部董事吴睿认为，短期上龙华购物中心的供应量大，商业竞争大。但从中长期角度看，随着龙华人口的增加和一些产业的导入，龙华的商业地产会发展得更好。