楚河汉街成世界级文旅项目秘诀：动线、业态布局取胜

　　武汉楚河汉街是万达集团投资500亿巨资建造的“武汉中央文化区”，是万达集团目前投资额最大的世界级文化旅游项目，也是辛亥革命百年献礼之作。

　　项目在招商期间曾用135天的时间完成129个品牌的招商进驻，显示出强大的招商统筹能力。其在招商方面有何策略？项目如何通过文化产业带动商业发展？

　　项目东起水果湖边东湖路，西至沙湖边烟霞路，北临连通东湖和沙湖的楚河，位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心，沙湖大道，中北路城市主干道跨境而过，区位优势明显.

　　项目由楚河与汉街组成。汉街步行街总长1500米，汇聚了NIKE、无印良品、C&A、优衣库、星巴兊、哈根达斯、麦当劳等知名品牌商家；楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。

　　楚河动线分析

　　楚河中设置五个景观区，并和沙湖、东湖联动，形成水上游览线路，丰富了文化休闲方式。

　　汉街动线分析

　　人行主入口处人车混杂，进入性不佳，人流动线单一，易产生疲劳感。

　　业态规划布局

　　楚河汉街在业态布局上分为文化业态和商业业态。文化业态包含五大名人广场、剧场、电影院、蜡像馆等；商业业态划分为A区、B区、C区，涵盖餐饮、零售等中高等品牌，满足不同层次消费者需求。

　　文化业态布局

　　楚河汉街建筑布局总体呈“一”字形，以名人广场为节点，通过风格各异的商业步行街连接而成，起于屈原广场，终于太极广场，广场与广场之间通过不同建筑风格及剧场、电影院、蜡像馆等不同经营业态的商业街连贯而成，风格的不同、业态的差异，给人一种持续新鲜的感觉。

　　项目围绕楚河汉街设置了八大文化项目，分别是剧场、电影城、电影文化公园、名人广场、大戏台、蜡像馆、文华书城、画廊，实现以文化产业带动商业发展，打造世界文化新品牌。

　　世界顶级演艺剧场

　　汉街东端建有“汉秀”剧场，万达集团投资25亿元打造而成。“汉秀”剧场建筑由世界顶尖建筑艺术设计大师，北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马克·菲舍尔先生设计，建筑外型灵感来自中国传统红灯笼造型　

　　中国最大电影城

　　位于汉街中段的万达电影城，不仅是万达电影院线旗下最大的电影城，也是目前中国规模最大、设施最先进的电影城，共设有15个影厅，总座位数3000座，其中包括数字3D影厅、IMAX巨幕影厅等

　　世界唯一室内电影文化公园

　　汉街西端，万达集团投资35亿元建造全球唯一室内电影文化公园，总建筑面积6万㎡。主题公园共设有4D影院、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅七个电影科技娱乐项目，汇集全球最新顶尖电影娱乐科技

　　五座名人广场

　　汉街设有5个以湖北地区历史名人命名的大型广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“药圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照广场主题布置一处整石雕刻的名人雕塑

　　汉街大戏台

　　汉街知音广场东侧设置汉街大戏台，免费用于群众演出。戏台采用仿古木构建筑风格，背景采用国内最先进的LED屏幕。每逢节假日，汉街大戏台均会上演中国传统戏曲艺术，丰富武汉群众的业余文化生活

　　杜莎夫人蜡像馆

　　杜莎夫人蜡像馆是世界最著名、水平最高的蜡像馆，汉街杜莎夫人蜡像馆是中国内地第2个杜莎夫人蜡像馆

　　湖北省最大的书城——汉街文华书城

　　全国图书行业知名品牌文华书城，在汉街开设湖北最大的书城，面积达5000㎡，是文华书城的全国旗舰店

　　中国著名的正刚艺术画廊

　　汉街正刚艺术画廊由著名画家熊正刚设立，画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体，风格高雅

　　项目规划设计、建筑特色、招商品牌均以文化为核心，是“文化旅游商业地产”的首次亮相。据了解，汉街长1.5KM，从启动招商至开业仅用135天的时间，进驻的品牌达129个，其中中国旗舰店43家，首次进驻武汉的品牌38家，万达首次合作的品牌34家，项目在招商方面显出强大的把控能力和综合实力。

　　项目具备高效的开发速度。借助原有标准化工期模块表，注重产品合力。从2010年8月开工建设到2011年10月汉街开业，仅14个月的时间。

　　精准定位

　　根据消费人群购物的特点，楚河汉街的功能定位分为闲、乐、淘、逛、潮、品六大功能

　　以文化带动商业

　　招商初期率先引入文化产业，包括首次与万达合作的柏斯琴行，湖北省首家最大的标杆生活书店——文华书城，以精品油画创造先锋的形象的正刚艺术画廊，世界著名杜莎夫人蜡像馆等，知名文化产业的入驻坚定其他品牌入驻决心

　　锁定首进品牌和领导品牌

　　招商伊始，就将目标品牌提前锁定，所有品牌首谈旗舰冠军品牌和行业引领性品牌，联系景区店铺资源大户，引导业主转变观念，协助引进品牌性、总部型企业，充分发挥灯塔效应

　　租金策略

　　项目租赁方式以扣点形式为主。各商家独立收银，但必须使用万达的收银系统。对商家来说，没有销售款被压的担忧；对万达来说，也节省了运营成本，尤其是人力成本。这种荣辱与共的租赁方式把万达和众商家紧密捆绑，更有利于整个项目健康发展。

　　业态类型租金分析主力店、次主力店3-9个月不等的免租期，1-3楼平均月租金约80-100元/㎡大型餐饮1-3楼平均月租金约为60-80元/㎡中小型餐饮1-2楼平均月租金约为120-200元/㎡零售1-3楼平均月租金约为200元/㎡桥下小店仅1层，平均月租金350/㎡。

　　注：因租金随着诸多调整存在不可控因素，以上资料仅供参考。

　　楚河汉街成功的原因在于万达挖掘区域充分利用自身优势，以城市名片的塑造能力实现两湖连通，改变城市面貌；以愿意政府代建市政设施为基础，低地价获得土地，提升利润空间；以商业酒店招商能力保证文化商业的成功运营。

　　统一经营管理

　　经营管理公司对整个街区进行统一的、专业化的经营管理，统一的商户约束、统一的推广，节假日安排不同的文艺群体进行演出定期的一些大型主题活动，为商家带来不断的繁荣

　　品牌选择、产品组合拉动客户量与质

　　业态组合适度创新拔高，蜡像馆、画廊、琴行、茶社等文化静态商业在建筑风格的衬托下更凸显文化意蕴。五大名人广场、世界级文化项目——“汉秀”剧场和电影乐园、杜莎夫人蜡像馆等文化项目在丰富楚河汉街文化内涵的同时也带来了持续的大量客源和不菲的经济收益。餐饮（中餐、西餐、小吃）、银行、便利店等配套也是有力补充。

　　文化与商业融合策略

　　汉楚文化街以突出地域文化特色为前提，做到商业与文化的结合。开旅游地产、文化地产之先，利用“楚河”、“汉街”的城市名片、文化名片较好的结合到项目本身，将商业地产本身嫁接到旅游地产、文化地产上，取得多品牌成功策略，实现多元化发展模式。

　　先聚商气再聚人气，节约项目发展时间

　　商业发展模式主要以供应为导向，采用先聚“商气”再聚“人气”的方式，先做商业配套，将城市资源汇聚后，形成人气鼎盛的城市新中心。该做法相对于以需求为导向的做法而言，节约了项目发展时间，但对于资金和运营管理能力要求较高。整个项目以15-20%的持有物业，带动80-85%的销售物业，有利于项目的健康发展。

　　武汉楚河汉街是万达集团投资500个亿巨资建造的“武汉中央文化区”一部分，项目规划面积约1.8平方公里，按照文化、旅游、商业、商务、居住五大功能规划设计，沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主题公园、万达电影城、名人广场、大众戏台、5个星级酒店、商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼等，其中公共空间的营造有效加强区域凝聚力。

　　建筑风格

　　楚河汉街主体采用民国建筑风格， 红灰相间的清水砖墙、连续的骑楼、精致的砖砌线脚、石库门头、青砖小道、老旧的木漆窗户，点滴处无不传承着历史的记忆，同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统不现代的完美融合。

　　建筑色彩

　　楚河汉街建筑色彩主要以暗红、灰白、青黑为主，给人以厚重的历史文化气息，同时夹杂着色彩鲜艳的、现代的玻璃幕墙建筑外立面，又给人一种时尚轻快的商业气息；打造出在时尚中品味文化，在文化中休闲购物的双重意境。

　　建筑小品与配套

　　楚河汉街建筑色彩主要以暗红、灰白、青黑为主，给人以厚重的历史文化气息，同时夹杂着色彩鲜艳的、现代的玻璃幕墙建筑外立面，又给人一种时尚轻快的商业气息；打造出在时尚中品味文化，在文化中休闲购物的双重意境。