福州土地市场难迎“春天”？ “流拍”不再是新鲜词

　　金三银四的楼市，销量稳步回升，但唯有土地市场不温不火。虽然在三个月内平均每个月都有土地推出，但土拍市场的情况却并不容乐观。1211.66亩的大手笔推地至今无进展、屡有土地流拍、商服用地遇冷等等，都让土地市场在传统的“金三银四”时期黯然失色。

　　焦点：“最大手笔推地”仍无进展

　　2015年第二季度，土地市场最让人印象深刻的，莫过于大手笔推地事件。

　　3月20日，2015年福州第四次土地公开出让，一举推出五幅地块总计1211.66亩。一改3年来“挤牙膏”式的推地方式，终于“大气”了一把。不少业内人士曾感叹，土地市场终于迎来了久违的“春天”。

　　第四次公开推地，创造了三个之最。一是土地推量总数，一举超过2012年成功出让地块的总面积；二是单幅单幅地块的面积几乎都在200亩以上，而在前三年，市区住宅地块出让的主基调就是“少而小”，分布也较为零散，200亩以上地块屈指可数；三是，地块的推出，并无任何竞拍门槛或者竞买人的圈定范围，这也是前几年所少见的。

　　对此，不少业内人士感叹，土地市场终于迎来了久违的“春天”。据悉，有不少房企兴致颇浓。

　　但在4月9日竞买截止日，该地块以“因地块规划调整，取消出让”收官。

　　1211.66亩的地块至今尚未重新上市，究竟花落谁家，目前仍难以定论。

　　解读：2015的土地市场，因为这一次的推地而变得一度热闹非凡。

　　住宅用地终于“久旱逢甘霖”。此次土地公开出让中，纯住宅地块2幅407.03亩，其余3幅地块也均涉及住宅用地。据海都房网的数据显示，2013年，涉及住宅的地块13幅，共计1431亩。2014年，市区没有纯住宅地块，涉及住宅的地块仅有2幅，共计122.9亩。

　　当然，五幅地块的所在地--城南板块，也因此次推地，再次进入大众视野。有业内人士称，随着市中心土地的匮乏，三环沿线的日渐成熟，三环沿线的大规模土地出让，无疑是未来土地出让的主攻方向，也是开发商逐鹿的更大舞台。

　　虽然这五幅帝封江地块，因规划调整，尚未重新上市。但坊间传闻，该地块中，将会配建有知名大型游乐场。“一旦落实，城南板块的价值将再度凸显。”

　　焦点：流拍，不再是新鲜词

　　“流拍”，对于土地市场而言，不再是新鲜词。

　　3月18日，福州市国土资源局第三次公开出让的宗地2015-06号地块，截至报名时间仍无人报名竞买，该地块取消出让。 据了解，这已经是该地块的第三次流拍。

　　一波三折之后，最终在6月4日，福州市万榕房地产开发有限公司 以 5.05亿元竞得宗地2015-06号地块，楼面价4779元/㎡。

　　定于4月17日上午竞拍的宗地2015-07号地块、宗地2015-15号地块，由于竞拍人均不足两人，最终转为挂牌出售。

　　5月26日上午竞拍的三幅土地，仅宗地2015-16号以底价成功出让，另外两幅位于热门商务中心内的宗地2015-06号、宗地2015-15号地块，都因竞拍人不足两人，最终转为挂牌出售。

　　对于福州土地市场的冷，有业内人士表示“习惯了”。

　　解读：为何，流拍频频出现？最主要的原因，均是因为门槛高、限制条件颇多。

　　以宗地2015-06号地块为例，早在2014年就以宗地2014-15号亮相，但当时该地块的规划要求中，明确提出“酒店建筑面积不低于15000m”，同时竞得人自持的建筑面积还不少于4万m（含酒店），这样的特殊要求，成为当时流拍的一大因素。虽然在2015年重新起拍时，取消这一规划，但该地块依旧有“建成后销售对象限定为金融类、投资类、金融证券服务类企业”的规定。一波三折，无人问津。

　　2015-07号地块是位处晋安区六一北路东侧，金鸡山公园西北侧，金鸡山温泉廊道。虽然是市中心难得的商住地块，但条件却极为苛刻，不止要求配建中央广场、空中廊道，还要需配建占总建筑面积的42%的拆迁安置房。对于房企而言，投入过大，利润空间却十分有限，“流拍也在意料之中”。4月27日，该地块最终由福州市城乡建设发展有限公司以3.19亿元价格取得。

　　位于五四路CBD的宗地2015-15号永安街旧屋区改造地块，面积12.95亩，为商住用地，起始价为2.38亿元。据了解，该地块可利用商业面积有限，该地块的住宅成分也不多，还要提供总建筑面积1.9万平方米（其中住宅1.7万平方米，商业0.2万平方米）由鼓楼区指定单位回购。一业内人士称，“出让条件比较苛刻，开发商必须有非常好的解决方案，否则看上去很美的宝地会变成鸡肋”。

　　另一个流拍的原因，则是与“商服用地”的推量不无关系。

　　据了解，今年福州土地市场共推15幅地块，除了一幅交通运输用地，其他都与商业沾边。自2013年开始，福州土地市场就开始遍布商服用地影子，开发商的选择亦不少，对于门槛高、要求多的地块自然要再三斟酌。

　　再加之市场大环境影响，虽然目前大势利好，但开发商库存压力依旧巨大，所以房企在今年的土地市场上依旧会持谨慎态度，“对于那些投入大、利润薄、门槛高，前景并不明朗的项目，肯定会思量再三，不会贸然出手。”

　　记者的话

　　虽然土地市场屡有流拍现象，整体市场亦未有大起色。但“流拍的地块，都有其自身的特殊性，并不能代表福州整体市场”，一业内人士称，“目前福州市区所推地块，商服用地居多、住宅用地偏少，限制条件颇多，都让房企知难而退。”

　　事实上，不少开发商依然在积极扩充土地储备，只要一有合适地块出现，依旧会出现争抢的现象。

　　这一端倪，从福州的周边土地市场的活跃可见一斑。3月福清首拍，2015拍-04号地块溢价率更抬升至72%，创下新高。

　　正因此，土地市场重回热闹景象，并非不可期。