王健林：万达商业地产转向轻资产是一步一步做出来

　　6月18日，万达集团将联手快钱公司推出一款众筹产品。

　　产品被命名为“稳赚一号”，起始投资金额仅为1000元，预期合计年化收益率可达12%以上，募集规模5亿。该产品于6月12日至6月15日进入募集期。

　　在推出这款众筹产品之前，万达酝酿了一年多。“万达商业地产转向轻资产不是大家想象的那样忽然华丽转身，而是一步一步做出来的，只是到现在消息才发布出来。”万达集团董事长王健林在一次演讲时公开表示。

　　据21世纪经济报道记者了解，该产品已有很多机构投资者认筹。在“稳赚一号”之后，万达还将利用另一平台——万达旗下的电子商务公司发布新的理财产品。

　　早前，万达发布了轻资产转型计划。众筹是轻资产融资管道之一。万达设定的轻资产战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。

　　两路众筹

　　在快钱网站的首页上，万达众筹产品赫然入目。

　　产品说明显示，收益由两部分构成，一是万达广场项目的租金收益，每年派发，大约年均能达到6%；二是投资物业的增值收益，在退出项目时一次性发放。万达的方案显示，资产包在3年之后可选择REITs（房地产信托投资基金）或其他形式上市，投资者可获得项目增值部分的70%。

　　如果不选择上市，满7年后万达将回购物业或者由第三方收购。物业增值收益在推出项目时与最后一期租金收益一起发放。产品成立3个月后，将会从其公开认购的众筹平台报价转让。

　　去年底，万达以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权，成为其控股股东。快钱则于近日推出了互联网金融理财产品“快利来”，期限从随存随取到98天。预期年化收益率5%至5.5%。相关广告遍布万达集团旗下所有万达广场，阵势壮观。

　　12%的预期收益如果能够实现，将高于信托产品的平均年化收益率。用益信托工作室的数据显示，2014年发行的9091款信托产品，其平均期限为1.55年，平均预期年收益率为8.99%。另据海通证券研究报告显示，美国房地产信托投资基金过去20年的年均收益率高达9.84%，高于标普500指数和罗素2000。

　　快钱只是万达做互联网金融的平台之一。消息人士向21世纪经济报道记者透露，在万达电商CEO董策离职前，万达电商旗下的飞凡金融针对轻资产融资的金融产品已经设计完毕，等待发售。

　　众筹“前夜”

　　2014年下半年，曾有些房企开始尝试众筹，但大多是借助众筹模式为营销造势。2015年上半年，一些房企开始研究如何让众筹模式介入开发环节，从拿地就开始介入，最后分享收益。

　　5月29日，碧桂园、万科、绿地、绿城、旭辉、协信等多家大型房企和互联网巨头发起成立“中国房地产众筹联盟”。其首个项目即是平安和碧桂园携手推出的“开发众筹”项目，并选定碧桂园上海的嘉定项目实施。

　　万达强调，推出的互联网金融产品是和实体商业进行结合，在现有法律框架下，借用众筹模式，做出的“准REITs”类产品。然而众筹产品推出，只是万达一系列举措之一。

　　在此之前，万达内部已经进行了重大改革。首先是建立轻资产标准模块。在原有的重资产模式下，万达商业地产考核地方公司主要看利润；到各地发展，主要看房价。轻资产模式的考核目标发生变化，主要看成本和租金。万达花了一年时间，建立ABCD四个版本的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方与软基础的地方有不同的成本标准，北方也根据地质条件好坏形成两个成本标准。

　　过去发展万达广场主要由发展部门牵头，他们负责到各地谈项目，项目资料谈回来，公司成本部会对成本、利润进行审核，两个部门还要进行博弈，都同意后再上交总裁和董事长签批。而轻资产项目做不做主要由商业管理公司决定，主要看租金。

　　新的制衡由商业管理公司和研究部之间产生。商业管理公司作为管理者一般会倾向于保守测算租金，而商业地产研究部也建立一套各地租金测算模型，进行独立测算，如果两个部门的测算差不多，说明靠谱。如果差距很大，那就回去重新研究。

　　为加快发展轻资产，万达的工程管理模式也进行重大改革。过去的工程管理，从招标、预算到决算，过程复杂，费时耗力。万达实施轻资产后一年计划开业50个项目，原有工程管理模式难以跟上。所以万达推出一个交钥匙工程，万达和长期合作的中建系统四家公司一起，共同制定出不同地区四个版本的万达广场工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不用再自己招分包单位。

　　王健林指出，实施交钥匙工程的好处：一是降低成本，过去建一个万达广场，项目公司要六七十人，现在人数减少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是实现双赢。实施交钥匙工程后，工程建设单位成为真正的总包，过去他们只负责土建，最多只占工程造价的50%，外墙、内装、机电等是万达招标。现在总包自己去招分包，可以获得所有收入并且收到管理费，利润也会提高。对于万达，也可以彻底防止工程招标腐败。当然，所有分包单位必须从万达品牌库中选择。

　　万达重大的举措还包括，商业管理实现信息化。很多人担心万达在高速发展中会翻车，王健林认为商业管理是万达能不能安全走下去的核心。万达不靠人管，而是靠信息化进行管理。万达研发出一套慧云商业管理系统，2013年试行，2014年正式在全国万达广场推行。慧云把万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上，一张电脑屏就可以掌控全局。

　　过去这些系统分散管理，消防是消防、机电是机电，现在只要一个控制室。现在万达采用科技手段，给电线电缆安装温感系统，通过温度变化来感知电线电缆有没有问题，一旦哪个地方的温度超出正常范围，系统就会自动报警。

　　商业管理信息化不仅支撑了万达商业管理的运营，减低了管理成本。王建林称，过去管理一个15万平方米的万达广场需要131个管理人员，现在只需要80人，减少40%。

　　新的生态体系

　　王健林正在构建新的公司内部生态体系。万达目前有四大支柱产业，不动产、文化旅游、金融和电商，无论万达发展重资产还是轻资产，都是四大产业相互依托、相互支撑。

　　过去万达做电影院、电子游戏、量贩KTV等，是因为万达广场突出体验消费，需要大量文化娱乐业态支撑。这几年，万达一直想寻找一个儿童综合业态公司跟随万达广场发展，这样万达广场就能做到各个年龄层全覆盖。但国内没有综合性的儿童娱乐企业，要么零售就是零售，娱乐就是娱乐，教育就是教育。国外虽然有成型的这类企业，但是不愿来中国，即使来也是一年一个店、两年一个店的速度慢慢开。

　　王健林称，无奈之下，万达才自行研发出宝贝王的儿童娱乐项目。去年成立第一年，开业9家店，2015年要开业超过30家。有了儿童综合项目，万达广场人流明显提升。从2015年起，宝贝王就成为万达广场的标配。万达商业地产转型轻资产后，万达广场快速扩张，儿童娱乐就会越开越多，电影院线也能发展更快。

　　万达商业去年年底在香港上市后，股价一直在发行价附近徘徊。而在A股上市的万达院线（002739.SZ）上市后连拉了12个涨停板，市值轻松突破1300亿。

　　王健林更看重的是做轻资产后产生的边际效益。跟随万达广场扩张的宝贝王或成为全球最大的儿童娱乐产业。万达广场数量扩大，还能为万达做O20互联网金融带来更多资源。

　　众筹的方式，只是万达做轻资产的资金来源之一。万达称之为内部融资管道。

　　而另一重要渠道是外部管道，类似基金、保险等机构投资者。据了解，已经形成有约束力的项目达二十余个。“如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。”王健林说。

　　王健林希望达成的图景是：当万达广场覆盖全国所有省会市、地级市及主要县城，万达的年消费人次将会突破百亿，覆盖七亿至八亿人口，中国主要消费人口的消费数据万达全部掌握。而且万达的消费数据不仅是购物数据，还包括文化、娱乐、餐饮等各方面的消费数据。这为万达发放消费贷款，做互联网金融提供了基础。同时，万达正在研发云pos机，将来掌握万达广场内上百万台pos机，获得所有商户的现金流数据。万达通过互联网金融给他们发放贷款，改为每日偿还本息，相比传统银行，成本更低，风险更小。

　　另据记者了解，和万科合作后，万达未来可能将彻底放弃住宅业务。从融资角度考虑，早前每个万达广场都会配备一些住宅销售。所取地块也大多处于城市郊区位置。但如果轻资产模式实行，万达受限更小。目标是一些城市中心地带的纯商业项目。