30个案例层层解剖:购物中心规划设计15大实操要领

微信号“商业地产云智库”   2015-06-15 09:42

核心提示:本文以香港圆方、深圳万象城、上海来福士广场、北京金隅万科广场、广州正佳广场等30个知名案例为蓝本,从地块现状与尺度、交通、人流、车流4大方面总结出15大规划要领,为购物中心因地制宜进行规划提供借鉴。

  一、地块现状与尺度

  规划要点1:地块尺度

  购物中心体量常见尺寸:

  a.地块长度常见尺寸在200-250m,较少超过300m;

  b.进深常见尺寸为50-80m。

  地块尺度

  苏州印象城动线轴长约为200m,进深控制在80m内。

  苏州印象城动线

  规划要点2:进深过大的处理

  如遇到较大正方形或进深大于100m的地块时,需特别处理。可采用以下方法:

  方法1:采用十字形、T字形或回字形动线设计。

  采用十字形、T字形或回字形动线设计

  方法2:当支动线出现时,宽度宜比主动线小,以风格或主题设计吸引顾客。

 风格或主题设计吸引顾客

  方法3:通过停车场、主力店、中庭等消化进深。

通过停车场、主力店、中庭等消化进深1

通过停车场、主力店、中庭等消化进深2

  方法4:遇到更大的正方形地块(进深在150m以上),而且地块指标容许的情况下,也可采用开放式购物中心设计。

  开放式购物中心敞开空间设计,须考虑气候、环境等外在因素,不建议在湿冷、多风沙的城市采用开放式建筑形态。

开放式建筑形态

  规划要点3:覆盖率

  覆盖率是影响购物中心设计的重要指标,拿地阶段尽量争取大的覆盖率。这样做可以降低购物中心的层数。

  不同类型商业覆盖率范围:

  a.25-35%——景观商业,适合开发休闲类商业项目;

  b.35-45%——中度繁荣商业,适合开发购物中心、市场类项目;

  c.45-55%——繁荣类商业,适合开发区域购物中心、百货等项目;

  d.55%以上——高度繁荣商业,一般在城市中心商业区域的重要位置,适合开发城市级购物中心类项目。

不同类型商业覆盖率范围1

不同类型商业覆盖率范围2

  规划要点4:规模和开发强度

  目前国内购物中心的主流开发体量在8-15万平方米之间;单层面积在1.5-2万平方米,地上楼层控制在5层左右。

  多规和高规对购物中心的消防要求有差别。出于成本的考虑,购物中心需要考虑高度、层数与单层面积之间的平衡。

  个别项目超出一般层数,其中原因包括位于城市中心处,如上海中山公园龙之梦、北京西单大悦城。

上海中山公园龙之梦、北京西单大悦城

  规模超过20万平方米的购物中心初期投入大,市场周期长,需谨慎开发。

规模超过20万平方米的购物中心1

规模超过20万平方米的购物中心2

  规划要点5:地块指标

  蛛网分析图是一个体量、导向、定位、选址四大维度,平面布局、垂直布局、核心品牌、主次力店比列、目标客群、城市能级、交通接驳、建筑布局8个方向的分析管理工具。

  不同购物中心有不同的开发重点,通过蛛网,可以根据不同的要求作系统化的分析及参考。

蛛网分析图1

蛛网分析图2

蛛网分析图3

   

  二、交通规划

  交通规划因素分析:一个入口+三个位置。

交通规划因素分析

  规划要点6:完整考虑输入条件

  输入6项因素:

  a.交通流量研究

  b.各道路等级

  c.公交、地铁位置

  d.周边重要建筑

  e.周边主要住区位置

  f.区域规划,未来发展可能

完整考虑输入条件

  规划要点7:交通流量测算

  交通流量测算目的:

  a.     周边交通是否能够承载项目规模引起的车流量;

  b.    出入口交通设置是否合理。

  对于题量大、功能形态复杂的购物中心,要进行交通流量测算,交通顾问应该在规划方案初期介入。

  案例:深圳九州万科广场(晚高峰饱和度)

深圳九州万科广场1深圳九州万科广场2深圳九州万科广场3深圳九州万科广场4

  案例:北京西直门凯德MALL

  东南方向临西直门立交桥,尽管日均车流庞大,但大多数都是过境客流,无法转为消费力。

北京西直门凯德MALL

  规划要点8:与各个业态的联系

  购物中心与酒店、办公等业态进行组合中,要设立独立的出入口,并兼顾与其他功能的关系。

  道路环线形成“大循坏”,地块内形成车行的“小循坏”,功能独立、互不干扰。

与各个业态的联系

  规划要点9:与公共交通的联系

  需要考虑次入口与公交站点之间的接驳联系,两者距离可控制在20-30m左右,可以考虑设置节点性广场用于人流缓冲。

与公共交通的联系

  规划要点10:出入口设置

  购物中心除主次入口之外,店铺的开口与其他出入口布置需谨慎。

  宜增加出入口的条件:

  a.有公共交通站点(公交、地铁站)

  b.周边居民出入地点

  c.两入口间距离过长

出入口设置

  购物中心店铺对外开门应尽量谨慎,不宜多开。对于某些一定要对外开门的主力店也应慎重考虑开门位置及方向,其目的是为了避免人流通过店铺流失。

  规划要点11:与轨道交通的接驳

  应保持流线顺畅,接驳口建议做“点状”放大空间,安排快速类消费业态。

与轨道交通的接驳 规划要点1

   

  三、人流规划

  规划要点12:让人流方便进入

  购物中心外部人流组织需吸引城市中心人流,并让人流方便地从不同高度的城市界面进入购物中心。

  人流引入的不同高度城市界面包括:

  a.同层停车系统

  b.轨道交通的连接

  c.综合体连接

  d.人行天桥

行人流线

与轨道交通的接驳

 

   

  四、车流规划

  规划要点13:外部车流组织

  车行流线应协调好与行人、非机动车、货车的关系,在空间上建立有效的人车分流体系,建议采用单向环线车流设置。

  a.人车分流

  b.车车分流(机动车、货车分流)

人流引入的不同高度城市界面1

  应避免在主要展示面设置出入口,车行出入口(私家车、出租车)应开设在次要道路上,后勤运货车流与顾客车流要分开。

  a.宜布置在商业主展示面:的士落客区,巴士落客区;

  b.宜布置在商业背界面:车库出入口,货物垃圾出入口。

人流引入的不同高度城市界面2

  规划要点14:货车流线

  货车与其他机动车,宜根据不同档次,分开或共用道路出入口。而且需要满足车道净高、回转半径等设计要求。

  货车通道与其他机动车道不同档次的处理方法:

  a.独立道路及出入口;

  b.共用出入口但货车车库设在不同层;

  c.共用通道及出入口。

外部车流组织

外部车流组织1

 

  规划要点15:落客及等候

  购物中心应考虑设置巴士、出租及私家车的落客点,结合出入口设置,预留缓冲空间,并考虑设置遮雨设施,其中专用巴士点应独立设置。

  非城市核心地段的区域型购物中心项目,专用巴士点应结合出入口位置独立设置。

 
货车流线1货车流线2
 
 
 
【往期热门干货推荐】
在这里,学习有用的知识。
最专业的商业地产实操干货分享平台
商业地产云智库
商业地产云智库二维码
关注微信号:sydcxy2014

 

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:微信号“商业地产云智库”,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信