30个案例层层解剖购物中心规划设计 15大实操要领

　　一、地块现状与尺度

　　规划要点1：地块尺度

　　购物中心体量常见尺寸：

　　a.地块长度常见尺寸在200-250m，较少超过300m；

　　b.进深常见尺寸为50-80m。

　　苏州印象城动线轴长约为200m，进深控制在80m内。

　　规划要点2：进深过大的处理

　　如遇到较大正方形或进深大于100m的地块时，需特别处理。可采用以下方法：

　　方法1：采用十字形、T字形或回字形动线设计。

　　方法2：当支动线出现时，宽度宜比主动线小，以风格或主题设计吸引顾客。

　　方法3：通过停车场、主力店、中庭等消化进深。

　　方法4：遇到更大的正方形地块（进深在150m以上），而且地块指标容许的情况下，也可采用开放式购物中心设计。

　　开放式购物中心敞开空间设计，须考虑气候、环境等外在因素，不建议在湿冷、多风沙的城市采用开放式建筑形态。

　　规划要点3：覆盖率

　　覆盖率是影响购物中心设计的重要指标，拿地阶段尽量争取大的覆盖率。这样做可以降低购物中心的层数。

　　不同类型商业覆盖率范围：

　　a.25-35%——景观商业，适合开发休闲类商业项目；

　　b.35-45%——中度繁荣商业，适合开发购物中心、市场类项目；

　　c.45-55%——繁荣类商业，适合开发区域购物中心、百货等项目；

　　d.55%以上——高度繁荣商业，一般在城市中心商业区域的重要位置，适合开发城市级购物中心类项目。

　　规划要点4：规模和开发强度

　　目前国内购物中心的主流开发体量在8-15万平方米之间；单层面积在1.5-2万平方米，地上楼层控制在5层左右。

　　多规和高规对购物中心的消防要求有差别。出于成本的考虑，购物中心需要考虑高度、层数与单层面积之间的平衡。

　　个别项目超出一般层数，其中原因包括位于城市中心处，如上海中山公园龙之梦、北京西单大悦城。

　　规模超过20万平方米的购物中心初期投入大，市场周期长，需谨慎开发。

　　规划要点5：地块指标

　　蛛网分析图是一个体量、导向、定位、选址四大维度，平面布局、垂直布局、核心品牌、主次力店比列、目标客群、城市能级、交通接驳、建筑布局8个方向的分析管理工具。

　　不同购物中心有不同的开发重点，通过蛛网，可以根据不同的要求作系统化的分析及参考。

　　二、交通规划

　　交通规划因素分析：一个入口+三个位置。

　　规划要点6：完整考虑输入条件

　　输入6项因素：

　　a.交通流量研究

　　b.各道路等级

　　c.公交、地铁位置

　　d.周边重要建筑

　　e.周边主要住区位置

　　f.区域规划，未来发展可能

　　规划要点7：交通流量测算

　　交通流量测算目的：

　　a.     周边交通是否能够承载项目规模引起的车流量；

　　b.    出入口交通设置是否合理。

　　对于题量大、功能形态复杂的购物中心，要进行交通流量测算，交通顾问应该在规划方案初期介入。

　　案例：深圳九州万科广场（晚高峰饱和度）

　　案例：北京西直门凯德MALL

　　东南方向临西直门立交桥，尽管日均车流庞大，但大多数都是过境客流，无法转为消费力。

　　规划要点8：与各个业态的联系

　　购物中心与酒店、办公等业态进行组合中，要设立独立的出入口，并兼顾与其他功能的关系。

　　道路环线形成“大循坏”，地块内形成车行的“小循坏”，功能独立、互不干扰。

　　规划要点9：与公共交通的联系

　　需要考虑次入口与公交站点之间的接驳联系，两者距离可控制在20-30m左右，可以考虑设置节点性广场用于人流缓冲。

　　规划要点10：出入口设置

　　购物中心除主次入口之外，店铺的开口与其他出入口布置需谨慎。

　　宜增加出入口的条件：

　　a.有公共交通站点（公交、地铁站）

　　b.周边居民出入地点

　　c.两入口间距离过长

　　购物中心店铺对外开门应尽量谨慎，不宜多开。对于某些一定要对外开门的主力店也应慎重考虑开门位置及方向，其目的是为了避免人流通过店铺流失。

　　规划要点11：与轨道交通的接驳

　　应保持流线顺畅，接驳口建议做“点状”放大空间，安排快速类消费业态。

　　三、人流规划

　　规划要点12：让人流方便进入

　　购物中心外部人流组织需吸引城市中心人流，并让人流方便地从不同高度的城市界面进入购物中心。

　　人流引入的不同高度城市界面包括：

　　a.同层停车系统

　　b.轨道交通的连接

　　c.综合体连接

　　d.人行天桥

　　四、车流规划

　　规划要点13：外部车流组织

　　车行流线应协调好与行人、非机动车、货车的关系，在空间上建立有效的人车分流体系，建议采用单向环线车流设置。

　　a.人车分流

　　b.车车分流（机动车、货车分流）

　　应避免在主要展示面设置出入口，车行出入口（私家车、出租车）应开设在次要道路上，后勤运货车流与顾客车流要分开。

　　a.宜布置在商业主展示面：的士落客区，巴士落客区；

　　b.宜布置在商业背界面：车库出入口，货物垃圾出入口。

　　规划要点14：货车流线

　　货车与其他机动车，宜根据不同档次，分开或共用道路出入口。而且需要满足车道净高、回转半径等设计要求。

　　货车通道与其他机动车道不同档次的处理方法：

　　a.独立道路及出入口；

　　b.共用出入口但货车车库设在不同层；

　　c.共用通道及出入口。

　　规划要点15：落客及等候

　　购物中心应考虑设置巴士、出租及私家车的落客点，结合出入口设置，预留缓冲空间，并考虑设置遮雨设施，其中专用巴士点应独立设置。

　　非城市核心地段的区域型购物中心项目，专用巴士点应结合出入口位置独立设置。

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