入驻商户超过520家的美利坚购物中心如何做业态规划？

　　一、案例解剖：美利坚购物中心是如何做好业态组合的？

　　1、项目所在商圈与客源情况

　　1）项目档案

　　位置：美国明尼苏达州—布卢明顿市

　　总投资额：6.5亿美元(约52 亿人民币)

　　建筑面积：390000㎡

　　商业面积：257000㎡

　　入驻商户：超过520家（美国最大购物中心）

　　停车位：20000个

　　楼高：4 层

　　2）客源辐射范围

　　2、做业态规划前，重点分析哪几点？

　　1）明确项目定位与规划

　　购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则：

　　a.吸引足量的客源入店

　　b.延长来客入店停留时间

　　c.促使客源重复入店

　　2）做基本客源分析

　　本地客源(基本客源)：不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群。

　　3）结合目标客群做业态设置

　　3、业态配置规划：

　　一期业态组合：

　　二期业态组合：

　　二、业态组合知识集锦

　　1、业态组合涉及三个层面的问题：

　　2、业态组合原则

　　a.定位优先原则

　　购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：

　　b.功能性选择

　　是业态组合规划的基础，综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别：

　　c.业态的相关性

　　是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。

　　业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：

　　d.长期租金回报能力评估

　　评估是业态和品牌规划的前提，各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。

　　大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。

　　e.空间资源的约束

　　在业态规划中必须面对的课题：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。

　　f.业态组合是个永远的动态的过程

　　综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化：

　　3、业态分布原则：