全国35个大中城市房价收入比偏离度排名：昆明27位

　　《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》是在35个大中城市房价收入比排行榜的基础上，重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。

　　全国35个大中城市房价收入比偏离度排名

　　深圳房价偏离度最大，厦门偏离度扩张最快

　　什么是合理房价，国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：

　　需要提示的是，自2013年国家统计局不再公布城镇人均住房面积，为了避免人为推算数据的主观性，综合考虑现阶段新建商品住宅套均面积以及城镇户均住房面积，我们将2014年城镇家庭户均面积设为100平方米。同时，由于中国仍处于城镇化快速发展阶段，流动迁移人口的数量始终处于较高水平，为了避免“人口流动”造成城镇家庭户均人口数据的异动，且综合我国户均人口数逐年递减的实际情况，我们按照统计局有关城镇家庭户均人口数2.9人的指标，统一进行计算。

　　尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行认为，合理的房价收入比应该为3-6倍。由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，直接比较只能从宏观角度了解全国房价收入比的合理程度，而对于各个城市，由于我国东中西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，尚难用统一的标准去衡量房价收入比的合理水平，本文重点分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。

　　一、全国房价收入比偏离度

　　国家统计局数据显示,2014年全国城镇居民人均可支配收入为28844元/年，商品住宅销售均价5923元/平方米, 按照城镇家庭户均面积设为100平方米, 可估算全国房价收入比约为7.1。1998年至2003年,全国房价收入比走势稳定维持在6.6-6.9区间,2004年后一路快升，飙升至2007年的8.0,随后受经济环境影响跌至2008年的6.9,2009年至今由8.1的高位逐步回落。从走势来看,2008年的低谷及2003年以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值,我们暂将合理范围的上限确定为7,目前偏离合理值的幅度为1%。

　　二、全国35个大中城市房价收入比偏离度

　　根据各地方统计局每年公布的上一年度商品住宅销售均价、城镇居民可支配收入两项指标数据，按照城镇家庭户均面积设为100平方米,通过测算可分别获得全国35个大中城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出35个大中城市房价收入比历年均值及其走势。

　　35个大中城市房价收入比均值测算数据显示，2001年至2003年，35城房价收入比维持在一个较为低位的水平；自2004年开始大幅度攀升，在2010年飙升至最高点9.2；随后由于房地产市场调控作用的显现，35城房价收入比有所回落，但依旧处于一个较高的水平，且依旧高于全国总体房价收入比。

　　从历年35城房价收入比走势来看, 我们暂将合理范围的上限确定为7.8。2014年，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%，比2013年低1个百分点。

　　三、全国10大城市房价收入比偏离度

　　本报告从全国35个大中城市中，选取10个人口规模排名靠前的大城市作具体的房价收入比偏离度解析：一线城市北京、上海、广州、深圳及天津、杭州、南京、武汉、成都和重庆。

　　从历年房价收入比走势来看,北京从2007年开始，房价收入比出现跳跃式上升,2001年至2006年维持在相对平稳的10左右。因此从自身发展来看，我们暂将10定为房价收入比合理值上限。2014年，北京市房价收入比为14.5，与2013年相比稍有下降，偏离合理值的幅度为45%。

　　上海房价收入比2001年以来稳定上升，房价2004年左右快速上涨，2009年房价收入比由8.6升至12.5，呈现跳跃式上升。从历史走势看，相对合理的房价收入比在10左右。2014年，上海房价收入比为11.9，与2013年相比下降0.6，偏离合理值的幅度为19%。

　　广州房价收入比2001年至2005年走势平稳，维持在7左右，2006年至2007年出现大幅攀升，随后保持一种高位盘整状态，从走势来看，合理值在9左右。2014年，广州房价收入比为11.8，比2013年提高0.6，偏离合理值的幅度为31%。

　　深圳房价收入比2001年至2005年走势平稳，维持在8左右，2006年至2007年快速攀升，随后继续震荡上行，从2012年开始再度急速拉升。深圳城市稍显特殊，其商品房总体房价收入比剔除保障房后的房价收入比差别不大，按历史走势，将其合理值定在11左右。2014年，深圳房价收入比为20.2，涨幅十分明显，偏离合理值的幅度高达84%。

　　天津房价收入比走势相对平稳，合理值大致在8左右，2005年后上行走势加快，2011年回归下行，2013年后企稳回升。2014年天津房价收入比为9.6，偏离合理值幅度由2013年的9%扩大到20%。

　　杭州房价收入比总体上行态势明显，合理值大致在9左右，2005年后上行走势加快，2010年达到14.2的高峰，随后回探下行，并在2013年小幅攀升的基础上，2014年再次出现明显下降表现。2014年杭州房价收入比10.8，偏离合理值的幅度为20%。

　　南京房价收入比的走势上行启动点明显，即2009年。2001年至2007年走势平稳，2008年短暂下行后大幅攀升，2010年达高峰9.8，随后下行盘整，合理值定在8左右。2014年房价收入比为8.9，与2013年相比下降0.5，偏离合理值的幅度为11%。

　　武汉房价收入比走势表现为整体先上行后平稳，2008年以来基本处于8以下，合理值大致在7.5。2014年房价收入比为7.7，偏离合理值的幅度为2%。

　　成都房价收入比2005年以后加速上行，在2010年达高值8.4后下行回落，合理值在7左右。2014年房价收入比为6.9，偏离合理值的幅度为-1%，与2013年相比下降了9个百分点。

　　重庆房价收入比走势先平稳后攀升，上行拐点在2009年，合理值在5.5左右。2014年房价收入比7.0，偏离合理值的幅度为27%。

　　四、全国5个典型城市房价收入比偏离度

　　本文根据35个大中城市2001年以来房价收入比走势，选出走势显著异于其他城市且较为典型的5个城市进行分析，分别是厦门、西安、昆明、长沙和沈阳。

　　厦门房价收入比上升走势显著， 在脱离2001-2002年低点后，于2003年启动快速上行模式，至2007年达到一个历史高点，然后步入高位盘整震荡格局，并于2014年再度爆发拉升。房价收入比由2001年的5.2跃升至目前的15.5，几乎增长了两倍。从历年数值来看，房价收入比的合理值为9，2014年为15.5，显著高于合理值，偏离合理值的幅度为72%。此种状况主要源于厦门土地资源稀缺导致地价高企，以至于引发房价持续不断攀升，其房价增速远远快于城镇居民人均可支配收入增速。但从一个侧面反映，房价的过快增长，或将透支区域房地产市场的发展动能，对后续楼市健康发展产生不利因素。

　　西安房价收入比走势的典型之处在于，自2001年以来基本维持在6-7的稳定区间内，虽受大环境影响偶有波动，但波动较小。可见西安市房地产市场的发展速度与城镇居民人均可支配收入增速的同步性较强，房地产市场发展较为稳定。从历年数值来看，房价收入比的合理值为6.5，2014年为5.8，低于合理值，偏离合理值的幅度为-10%，与2013年相比下降11个百分点。说明其房地产市场整体供大于求，发展较为迟缓，市场整体明显趋冷。

　　昆明房价收入比走势整体类似于西安，表现为一条直线形态的稳定，其房价收入比的合理值为6.5。2014年为6.7，偏离合理值的幅度为3%。这主要源于，昆明近年来城市基础建设和旧城改造项目上马过快，引发的房地产市场供求比例失衡，库存高企，房价难以出现实质性的上涨。

　　长沙房价收入比走势呈现稳步增长而后回落的形态，2001年至2005年走势非常平稳，2006年启动上升，在2011年达到历史高点6.2，随即逐步回落。从历年数值来看，房价收入比的合理值为5，2014年为5.1，偏离合理值的幅度为2%。需要指明的是，近年来长沙市房地产市场逐步趋冷，新建商品住宅价格下跌，与当地居民尤其喜好文化教育娱乐型消费，且在人均可支配收入中，倾向持续拉升享受型消费比重有着直接的关系。

　　35个大中城市中，沈阳房价收入比走势可谓特立独行，是唯一呈现明显下行走势的城市。从2001年以来持续下降，房价收入比由9.3降至2014年的6.4，直观表明该城市房价增速明显慢于城镇人均可支配收入，房地产市场相对低迷。综合而看，沈阳房价收入比合理值在7左右，2014年为6.4，偏离合理值的幅度为-9%，可见此地基本没有房价泡沫可言。

　　五、全国35个大中城市房价收入比偏离度排名

　　2014年，35个大中城市房价收入比偏离度有以下四个特点：其一，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其二，四个一线城市偏离度差距较为明显，深圳、北京位列35个大中城市第一、三位，广州位列第六位，上海位列第十七位；其三，东部二线城市厦门异军突起，从去年的第六名跃升至今年第二名；其四，35个城市中有30个城市，即近85%的地区目前房价收入比高于合理值，仅西安、银川、沈阳、哈尔滨和成都低于合理值。

　　通过2014年与2013年的数据对比，总体看，2014年35城房价偏离度的中位数是18%，相比2013年的17%，上升了1个百分点，说明即便是2014年全国楼市降温，但35城房价收入比偏离度并无缩小，反倒稍有增加，说明这些城市楼市强于其他三四线城市。

　　从城市来看，深圳和厦门两地房价收入比偏离度大幅度提升，分别增长了23个百分点和40个百分点，房价涨幅远远超过城镇居民人均可支配收入的涨幅，在反映出市场火爆的背后也蕴藏着一些透支未来增长潜能的压力。然而，同样是房价收入比偏离度大幅增加22个百分点的呼和浩特，却不是因为市场火爆造成房价暴涨，而有可能是源于房屋成交结构变化引发的数据异动。

　　再看房价收入比偏离度大幅降低的城市，原因也各有不同：杭州和宁波作为东部二线城市，偏离度分别下降20个百分点和11个百分点，两地区房地产市场的急速下滑，主要是因为受制于2014年浙江省房地产整体市场持续转冷的拖累。银川、西安和沈阳三地，房价收入比偏离度分别下滑17、11和10个百分点，高企的库存量和购房者担心房价会继续下滑的情绪，使得这些区域2014年房地产市场处于相对寒冷的状态。

　　关于35个大中城市房价收入比的偏离度，我们有如下三点理解和判断：

　　一是，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是，房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以，房价收入比存在偏离度，比如北京偏离了45%，并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。

　　二是，房价收入比向合理水平回归，有两种方式,或者说两种可能性，一种是短时间（比如一年至三年）内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理，比如温州和鄂尔多斯；另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但房价涨幅持续接近或低于居民收入增幅，这样将需要经历一个较长过程（比如五年至十年）。我们认为：未来几年我国调整方式属于第二种。实际上，自2010年就已开始渐渐向合理区间回归，在2013年和2014年持续下降的基础上，伴随各项房地产新政的持续发酵，住房需求再次获得释放契机，2015年房地产市场触底反弹基本已成定局，且回暖的趋势和动能愈加明显，因此预计2015年的全国35个大中城市房价收入比有望与2014年持平或略有增长。另外，深圳、北京、厦门的房价收入比的回归，也需要较长时间。

　　三是，在2014年全国楼市整体回落的背景下，35个大中城市房价收入比偏离度也发生了一些改变，主要表现为区域分化的加剧。首先，房价收入比偏离度小或者处于负值的城市，如西安、银川、沈阳、哈尔滨，基本可以判定没有房价泡沫。但并不意味着这些城市的房地产市场，在日后拥有更多的反弹空间，因为高企的库存和低迷的市场环境，很难在短时间内得到根本性的扭转。其次，与之相反的，房价收入比偏离度较大的城市，例如深圳、厦门、广州，基于坚挺的住房消费需求，在各项政策利好的推动下将得到明显地释放，房价触底反弹力度强劲，房价收入比的偏离度再次出现扩大迹象，房价的涨幅或将高于城镇居民人均可支配收入的涨幅。因此，在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。