郊区型购物中心如何做到单日客流量超15.6万？

　　1、动线：5个外部入口，有效引流

　　外部动线

　　整个宜家荟聚购物中心共有5个外部入口，一条约5米宽，与轻轨竹叶海站直接连通的半封闭式空中连廊成为重要的人流导入口之一，五大主入口分布各个角落，有效突出购物中心引流作用。

　　内部动线

　　整个动线呈8字环形，项目接地铁站的入口，苏宁电器等主力店聚集区，宜家家居，主中庭入口，分散在8字形动线的两头和中间，形成三到四个拉动人流的点。

　　2、定位：锁定中高端客群

　　整体定位：集超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院及家居等全方位消费功能为一体的购物中心；

　　客群定位：周边客群、家居消费客群；

　　风格定位：北欧风格；

　　经营定位：中高端消费群；

　　主题定位：一站式休闲购物中心；

　　形象定位：时尚、休闲；

　　类型定位：超区域型购物中心；

　　业态定位：零售+餐饮+影院+超市+生活配套。

　　3、业态规划：入驻品牌达322家，餐饮占比达25%

　　4、品牌落位：最大化平衡客流

　　项目共四层。一楼主要提供室内停车场、银行业务网点服务，另设有冰场及各类儿童游乐设施。

　　二、三楼则有宜家家居、欧尚超市、迪卡侬三大旗舰商户，另有多个快时尚品牌及国内中端服饰品牌。

　　四楼则是吃货天堂，及苏宁电器、金逸影城、玩具反斗城为广大市民提供消闲娱乐，另有部分儿童服饰店（品牌信息收集于2015年5月）。

　　5、租金：采用“租金+扣点“模式

　　项目共四层，一层主要为停车场，2-4层出租，2015年4月30日开业之时，出租率大于90%，开业率85%，其经营采用租金+扣点的模式。

　　6、招商：以宜家家居主力店作为金字招牌

　　1）凭借宜家家居在中国的影响力，以宜家家居主力店作为招商金字招牌，搭建主力店集群，引入国内市场上能找到的几乎所有快时尚品牌；

　　2）首选行业领军品牌，“选择最强的领导品牌，谁好就选谁”是荟聚招商的基本原则。同时结合当地客群需求选地域性特色品牌；

　　3）商户落位遵循平衡客流量原则，规划好各个品牌的位置，通过巧妙组合，为每个租户贡献客流，让商场没有死角或特别冷清的楼层。

　　7、运营：主力店带动客流，快时尚品牌悉数入驻

　　1）快时尚品牌集中营，ZARA、H&M、GAP等21个知名快时尚品牌悉数入驻，并在武汉商家中首次聚齐了 ZARA母公司Inditex集团旗下全部快时尚品牌；　　 

　　2）独家品牌优势，含TEENIE WEENIE生活馆、糖果大师、Mango Six、呷哺呷哺等31个武汉首进连锁品牌；　　 

　　3）主力店带动客流，宜家家居、欧尚超市、迪卡侬、金逸影城、苏宁电器等主力店有序分布各主出入口，拉动两端客流；　 

　　4）项目设置4700个免费车位，设有女性停车位、家庭停车位、残障停车位、母婴室等，方便前来购物的消费者，提供人文关怀。 

　　8、营销推广：线上线下高效互动

　　1）线上宣传，通过微信、微博等新媒体结合各品牌做针对性的软文推广；　　 

　　2）线下平面媒体多方位宣传，含人流密集处的地铁广告、告示栏、路牌等；　　 

　　3）举办多场线下营销活动，联合商户在节假日、特殊时节期间等举办如mini舞王争霸赛、乐动行者、吃货节主题活动，吸引诸多用户积极参与。

　　9、行业专家共话运营之道

　　戴德梁行武汉公司商业地产部主管及助理董事  杨迤

　　“家居+购物”创新国内开发模式

　　项目采用“家居+购物”的传统开发模式，即主力店带动发展。但目前而言，国内尚无此类型开发模式，除却独家这一优势，宜家自身品牌影响力也为拉动客流带来保障。

　　以此种开发模式的优势主要体现在以下两个方面：

　　1）宜家家居主力店提前开业，方便后续品牌招商推进；

　　2）宜家家居的落成，起到预热作用，提前为购物中心集聚人流，对于商铺来说，宜家家居的开业实现租金溢价。　　 

　　5大优势有效拉动人流

　　1）该项目体量大，辐射片区广，辐射区域不仅仅是硚口区，扩大到武汉城市及周边消费，人群辐射面广；

　　2）位于外环线，与1号线城市轨道交通接驳，并有多条城市主干道，可达性好；

　　3）停车场大，免费，方便自驾车用户停车，为消费者提供便利；

　　4）大而全，业态丰富，品类多。品牌搭配满足不同需求，诸多品牌为武汉首进品牌；

　　5） 线上：微博、微信，充分利用新媒体力量进行宣传推广；线下：平面媒体宣传，轨道交通硬广宣传，与商户组织一起举办各类主题活动。　　 

　　郊区型购物中心4大核心运营要点

　　1）对客群进行精确定位；

　　2）注重业态配比，品牌选择。既要有大众消费知名品牌又要搭配小众品牌，同时注重品牌关联度和融合性，在品牌选择上也需考虑品牌定位；

　　3）提供优质的服务平台，包括设施、配套的完善以及跟随时代潮流发展，打通线上支付、手机支付方式，满足不同消费者需求；

　　4）挖掘用户需求，凸出人性化设计。在项目硬件配置方面实用、便捷，如宜家停车场在规划设计上既有残疾人停车位，也有家庭停车位，设置公共区域休息区和母婴室等。　　 

　　购物中心未来发展更趋向精细化分类

　　购物中心伴随着不断变化的消费需求，未来将进行更精确细分的客户分类，包括分区域划分业态、品类，如儿童业态、宠物业态等，以及根据消费客群特征等进行品牌细分化，如青少年区域、中老年区域等；同时在业态布局中还更注重整体的和谐性及品牌关联性。　 

　　北京汉博商业管理股份有限公司研发中心副总经理  张海勇

　　准确把握核心消费群体定位

　　项目植入宜家家居作为主力店，与时尚生活结合紧密。宜家家居本身吸纳的是目前中国最具消费活力的群体，年轻白领和青年时尚家庭消费，该项目较好的做到了人流的互动及其对核心消费需求的挖掘到位，把握住核心消费群体。　 

　　业态布局与品牌选择建立在消费客群之上

　　1）对于大体量的郊区型购物中心，要注重业态布局及租户组合。业态布局反映的是商业定位和消费者需求及行为特征。

　　2）宜家在这方面做得很好，如核心消费群体以时尚白领和青年家庭为主，业态布局及品牌商户遵循群体消费的特征，比如影院、反斗城、休闲餐饮等娱乐休闲类业态的相对聚合能够有效吸纳与留住客群，比如主力店、次主力店以家庭消费为核心并端头设置的拉动式布局等。

　　3）不过，在社区型购物中心的运营中依旧需要具体项目具体看待，作出自身主题功能特色和经营特色。　　 

　　郊区型购物中心招商营运3大要点

　　1）业态组合复合化、多元化。功能足够，不仅仅是商业功能，表现其商业主题的文化功能、健康功能、娱乐功能等组合是必要的；

　　2）品牌丰富，有主力店、次主力店的吸引和带动；

　　3）专业成熟的营运系统，表现在功能组合管理、业态及品牌组合管理、服务等诸多方面，保证品牌进入和正常的营运。　 

　　10、总结：项目4大亮点解读

　　整体规划呈北欧范

　　项目设计以水为主要元素，采用弧线形流畅动线，全玻璃大型环形连体天窗及退台设计（楼层由下往上，逐层扶梯退后2米），注重自然和阳光，让自然光更好地进入整个购物中心，也能让顾客获得更好的视野，更容易看到周边地店铺，提升店铺可视性，为典型的北欧设计风格。　　 

　　华中区最大停车场

　　项目与轻轨1号线竹叶海站无缝对接，紧邻三环线，距离市中心仅有30分钟车程，车可直接开进商场。其有三个室外停车场和一个室内停车场，均设在一楼，共有4700多个免费车位，还有方便婴儿车和轮椅上下的家庭大车位、残疾人车位，为目前华中区最大停车场，4700个免费停车位也免除了有车一族购物娱乐时的后顾之忧。　　 

　　5大出入口导流性强

　　项目共有5个外部入口，一楼3个入口直接进入商场，二楼与宜家家居对接，三楼与轻轨无缝对接，项目1-3楼都与购物中心主体相连，层层客流导入性强　　 

　　独具多个特色体验品牌

　　项目体验品牌丰富，如惊险刺激的“密室寻宝”，“荟聚录音棚”寻找荟聚好声音，各种免费培训的“荟聚课堂”，“荟聚自拍工作室”，童趣与智慧交织的“中国象棋”，人机交互的XBOX游戏机，111匹达拉马等都有效吸引了诸多人流。　　 

　　单日客流量超15.6万

　　项目开业前四天，武汉荟聚购物中心客流突破50万。5月3日当天客流量超过15.6万，刷新了宜家购物中心集团在中国的开业纪录。截止到5月17日，用时半月多，客流正式突破100万。