新鸿基拿地8年仍陷困局 南京河西商业“难产”之痛调查

　　（赢商网江苏站报道）2001年南京市政府首次提出“一疏散三集中”的城市发展战略和“一城三区”的城市建设重点，即“老城区做减法，新城做加法”战略，并在总体规划中提出将河西新城区建设为“以文化、体育、商务功能为主，居住、就业兼顾的综合性城市新区”的发展目标。

　　随后，金大地、新鸿基、苏宁、美国富顿等开发商接连进驻，投资规模动辄几十亿，并且规划高度超200米，甚至400米的摩天大楼不在少数。

　　这期间，2005年十运会以及2014年青奥会两次盛会的推波助澜，河西新城房价也从2004年的4000-5000元/㎡，直奔30000元/㎡。

　　现如今的河西，顶着CBD的头衔，借着青奥会的余力，无论是住宅还是商业，皆表现出了积极向上的态势。然而，其背后并非一帆风顺。

　　调查：金大地拿地12年终开业 新鸿基等仍陷困局

　　近日，江苏金大地投资开发的金奥国际购物中心传来消息，其将在今年10月整体对外开业，这一举动让市场关注点再次聚焦到河西的商业地产上。

　　据赢商网了解，金奥国际购物中心是城市综合体项目金奥国际中心的商业部分，位于南京河西新城区中心商务区CBD地块，紧邻河西新城中央公园。购物中心面积4.3万平米，包括地下1层，地面5层，定位“轻奢”。

　　笔者从现场看到情况来看，已开业商家有女王下午茶、星巴克、妍美生活馆等，Just cavalli、Kookai、JIGOTT等正在装修中。

　　城市综合体金奥国际中心则是目前河西新城第一高楼，主塔楼高232米，共63层，其中33层以上为费尔蒙酒店，已于2014年开业。

　　相关资料显示，金大地集团早在2003年就已协议方式低价取得该地块，并且于2004年5月开工。曾在2007年因资金原因导致工程缓慢。

　　至于商业部分直至今年十月才整体开业的原因，专业人士分析，或与河西新城一直无法形成的商业氛围相关，存在较大的招商难度，很难有好的品牌商家进驻。

　　从2003年拿地至今，12年的沉淀，金奥国际中心一路坎坷，也总算在今朝得以“圆满”。但紧接着，其后期运营也将是不小的挑战。相较之下，相邻的新鸿基、德基旗下项目仍在缓慢建设中，具体开业时间仍不可知，可谓前途茫茫。

　　据了解，香港新鸿基地产于2007年以8334万元的底价竞得河西G90地块，实际出让面积3.6万方。后定案名为“南京环球贸易广场”，主塔楼高290米。引人关注的是，这是新鸿基地产在南京的首个项目。

　　2015年的今天，拿地8年后南京环球贸易广场仍未有上市迹象，甚至被指有囤地。6月17日，赢商网小编再次走访项目地，现场因暴雨暂停施工。透过围挡可以看到，大楼构架仍未搭建成型，围档上仅写着新鸿基地产，无任何项目相关信息。

　　南京环球贸易广场外新鸿基地产围挡

　　南京环球贸易广场施工现场

　　而与南京环球贸易广场一街之隔的南京世界贸易中心命途更是“一波三折”。

　　南京世界贸易中心原由美国富顿集团和美国摩根资产管理所管理的房地产基金共同投资兴建，且是美国富顿集团在中国的首个项目，于2008年开始奠基。曾几何时50亿的“大手笔”投资额让市场沸腾。直至2013年，据传因销售不佳，摩根撤资南京世贸项目，富顿也减持股权，两大集团折戟南京河西。目前，该项目由德基接手，预计2017年开业。

　　南京世界贸易中心已改为河西德基广场

　　分析：区域商业定位重合度高 招商成首要难题

　　除了纷纷拿地数年未上市，已成河西各大项目共性外，笔者查阅资料发现，入驻河西的项目在规划上基本都走“高大上”风格。根据图中表格能够看到，华新城规划建筑面积达105万方，预计投入资金总额达60亿；金鹰天地广场商业面积规划48万平米，将登顶世界之最；奥体苏宁广场则打算将河西高度升至400米，建造河西第一高楼。

　　目前南京河西部分在建项目

　　正如网友玩笑所言，“世界级城市综合体”这样类似的宣传标语在河西屡见不鲜。可见，当初这批扎堆进驻区域的商业体，对于未来均有着较高的憧憬，也对这个区域的发展充满了信心。

　　然而这一切的推进并没有想象中那么顺利，商业体之间较高的重合度与河西新城区域发展的现状，两者对比明显失衡。一边是堪称“豪门”的开发团队，准备打造同样标杆“豪门”的商业体，一边却是虽在高速发展期，但商业氛围严重缺乏的区域形态。

　　从河西新城已开业的项目中便能看出这一情况。如2013年开业的中央商场河西店以及2011年开业的嘉业国际购物中心。中央商场虽有餐饮支持拉动人流，但零售品牌单调、无亮点；嘉业国际更是在2014年被曝出商家撤退，店铺缩水仅剩三成的消息等。

　　虽然，就河西住宅物业售价而言，其占据了南京房地产市场高位，但由于购置人群的组成及生活方式，一定程度上使得该区域真的成了早出晚归的“家”。与他们而言，完成简单的购物、就餐家门口商业体可以满足，但若真正购物或购买一些奢侈品，新街口仍是首选对象，更何况相距不远处的河西万达同样可以吸附一批客流前往。

　　如此情况下，河西这批“大咖”级开发企业在区域内若想成功运营，达到最初的标杆目的，除了依附区域商业氛围外，就需要有足够分量的招商。但有业内人士指出：对于诸如新鸿基这样的开发企业所打造的商业体，在河西区域招商难度不容小觑，“一些大牌商家看到目前区域整体氛围，很难会选择进驻，同时这种进驻并非单个落子，而是群体化投入”。

　　悉数河西商业体，曾标榜各种高大上的不在少数，但时至今日难免有些“曲高和寡”。现如今在交通上，河西新城到新街口仅需要20分钟，对于尚在发展中的各个商业项目，如何留住河西本区域内的人口，以及如何将写字楼带来的潜在消费人群转化为实际消费者，还需要清晰自己的定位，找到能与新街口商圈抗衡的竞争点。