城市外扩“新商圈”如何根据区域定位打造出自身特色

　　有人断言“未来20年的商业一定是往郊区发展，而且会根据每个郊区的特性不同在商业形态上也会有所不同。”　

　　6月18日，赢商网天津站品牌栏目《赢商津观察》沙龙第15期圆满结束，现场邀请多位专家、学者就城市外扩下的“新商圈”机遇为主题展开讨论。大家以中北镇为例，现场解析在人口外溢，城市外扩下，新商圈的发展机遇在哪里？

　　背景：随着天津城市化进程的不断推进，城市外扩大势所趋。根据《天津市城市总体规划（2005年－2020年）》（以下简称《总体规划》）的规划，到2020年，外环线绿化带以内的中心城区规划面积371平方公里，人口控制在470万人。而现在中心城区人口就已超过420万人。因此未来将有大量的人口疏散到外围居住组团。以西青区中北镇为例，自2005年开始，假日风景、水语花城等项目的入市令中北镇楼市迎来了开门红。而随后的万科盈润园、雲锦世家、霞飞路63里弄及华亭国际等众多住宅项目的进驻则令该板块人气指数再次飙升。如今，旭辉御府、澜湾半岛等项目的开发更是宣告了中北镇居住氛围的日渐形成及区域楼市的愈发成熟。显然，随着城市人口的外溢，加之交通越来越便捷，原来很多人们传统观念中认为偏僻的地区，如今已经成为新的居住区。迫切需要相应的商业配套项目，随之新的商业圈将会加速成型。

　　“未来中北镇将打造天津首个外环以外的新商圈”

　　——天津市西青区中北镇人民政府招商办 主任 任震怀 

　　    据中北镇招商办任主任介绍，中北镇总体发展规划分为三大区域，即生态宜居区、工业区以及南运河都市休憩商务区。其中，中北镇目前已建成和在建各类住宅项目达650万平米，可满足20多万人居住，总体规划住宅项目达1100万平米，已经吸引了万科、富力、中信、和上海国投等知名地产商在此投资建设。

　　    中北镇工业区，规划面积15平方公里，主导产业为汽车及关键零部件、新能源新材料、装备制造业。产业集聚度达到90%以上，税负率达到5%以上。目前已入驻工业企业700余家。

　　    据任主任介绍，中北镇南运河都市休憩商务区建设已初具规模，规划将达到年1500万人次的客流量，极具商业投资价值。亚洲最大植物观光园、北方最大花卉市场、东方环球影城、国内最大儿童体验中心等一系列旅游娱乐项目将为中北镇带来无限发展前景。未来中北镇将打造天津首个外环以外的新商圈。

　　“漫谈：城市外扩中的区域应对”

　　——天津大学城市规划设计研究院 副院长 高建军 

　　高建军介绍，一些城市的商业街建设,规模越来越大,装饰越来越豪华,街道越来越长,就城市建设而言,确实起到了升级换代的作用。他认为，城市与商业的关系，就像人体自身一样，需要和谐。城市商业的发展需要多中心服务。一个中心商业必定远远不能满足城市扩展的需要。

　　据他介绍，从前天津市民观念中的城市边缘，如今已将向外不断延伸了。此时，像中北镇这样地区，区位优势就明显突出了。有了区域优势，就要定位有自身特色的商业模式，才能将商业项目做好，形成独具特色的新商圈。

　　“新商圈为天津实体零售业全面发展构筑新格局”

　　——天津市百货商业协会 副会长 王炳东

　　据王炳东介绍，天津的商业物业需求在全国同类城市中，是需求最旺盛的市场之一。2014年计划开业的26个项目中，未开业的项目有16个，已经开业（包括延期开业）的项目10个，完成率达38%。2015年计划开业商业项目46个，比2014年还多出了20个。

　　王炳东分析，天津商业地产发展进入黄金十年，大型商业综合体纷纷开业，但同质化发展弊端开始显现。各种类型的购物中心逐渐摸索并寻找自己的定位。从去年以来，多家百货店结合目标客群的服务需求，以跨界融合，多元融入为策略：通过联合联盟商户开展新颖的体验活动，不仅可在已有客群中引起共鸣，巩固其忠诚度，还可以借助异业联盟商户的会员资源，壮大客户群。

　　此外，他认为在数字时代，顾客忠诚度的主要动力并没有发生变化，实体店多年形成的价格合理、产品种类丰富和积累的信任感仍是消费者经常光顾实体店的理由。所以，只要不断满足顾客的需求，追求更好的服务品质，实体店依然是商业发展的主体。

　　“可持续新城规划实践——以中北镇为例”

　　——天津市筑土国际都市设计顾问公司  总规划师 戈斌 

　　 戈斌表示，中北镇南运河自京福公路至外环线，总长度近6km，面积约6.5km2。是旅游休闲区的重要组成部分。根据该区域与天津现代城市风貌相融合的特点与旅游休闲区总体定位，规划以南运河为依托，形成滨水商业景观带，突出滨水景观特色，带动包括城市休闲商务在内的现代服务业。逐步形成融休闲娱乐、都市观光、商务会展、创意产业等新兴产业为一体的天津都市游憩商务区——天津RBD。

　　    中北镇南运河整体规划，总体规划以两横四纵六弯一岛为基本构架建立核心城市印象体系。连接元宝岛与主城区的中央休闲景观大道及南运河滨河开放空间为两条横向空间主轴；四纵包括自地铁二号线外环站至南运河的商业带、利用高铁绿带创建以运河主题乐园为起点的公共设施带以及连通南北两岸生活型设施的通河绿廊，将两岸的城市功能与开放空间体系紧密联系在一起；在运河极具特色的六个转弯处设置滨水特色休闲设施形成滨水空间节点。引入内河的秀水南街与南运河围合出都市休闲岛。在此基本结构上构建创意产业园、梦里水乡、运河服务带、运河乐园、运河新天地、秀水北岸生态游憩商业区、运河住区等主题板块。通过业态组合不同，形成运河休闲岛24小时的连续人流及消费，打造一个全新的休闲消费商圈，形成可持续的商业发展。