华侨城董事长刘平春：土地匮乏问题是大收购初衷

    近日，华侨城召开一年一度的年度股东大会，股东们围桌而坐，商谈华侨城新一年大事件。

　　会上，华侨城集团董事长刘平春首次披露，华侨城在深圳发展遇到了土地匮乏的问题，而这也是华侨城前不久之所以大笔收购花伴里6个项目的初衷。

　　刘平春称，华侨城过去的定位是做高端，希望土地比较集中在原来特区之内，或者说靠近特区的区域，就像宝安这些区域。现在要进一步发展，土地对公司来说面临很大问题，因此公司需要不断获取资源。

　　就土地问题，华侨城房地产总经理、华侨城股份副总裁张立勇也表达了担忧。“现在华侨城在深圳的资源大部分集中在本部，伴随这两年开发速度的加快，也许过两年华侨城的土地资源马上就没有了”。

　　不过，一方面通过收购，可以解决土地资源获取太少，渠道比较狭窄的问题；另一方面，按照刘平春的思路，也是想借收购希望实现一种改革方案，即以公司和民营企业的合作项目作为尝试，通过这个方式来提高产出的效率，改善公司的经营结构、管理结构。

　　事实上，在与企业合作方面，华侨城今年一直都在寻求改革。今年3月份，华侨城曾公告透露，以定增的方式引入前海人寿、钜盛华等企业。于当天的股东会上，刘平春也披露了相关进展情况。

　　刘平春表示，到现在为止，证监会没有向华侨城提出实质性的问题，或者说发行过程有问题。“当然，结果不是太好预测，还要等消息，华侨城今年还会召开一个股东大会，会上讨论关于土地核查的问题，证监会要到股东大会过一遍”。

　　刘平春进一步明确，现在定增在程序性的问题都解决了，就等证监会最后给公司一个批复。定增80%以上是没有问题了，如果快的话，争取七月份解决问题。

　　在具体的改革方案方面，刘平春透露，目前来看，国资委积极鼓励不同企业去进行尝试，已经公布了六家试点国企，侧重一个领域进行国企改革试点。

　　其他的国有企业分两个层面，一个层面是集团层面，集团层面还需要等待国资委整体改革方案出台后再确定其走向。另外，集团公司之下的，像华侨城这样的分公司，国有控股的是统一多进行尝试，但是必须要有必要的审批、磋商的过程。

　　另于当天的股东会上，关于华侨城创新性的创客业务的发展也成为股东重点关注方向。对此，刘平春也详细阐述了目前华侨城在创客方面的动作。

　　据刘平春介绍，就目前的情况来说，华侨城还是一个出租方，是物业的所有者。但未来，华侨城正在思考第三种角色，在自己的工作范围内，在认为需要发展拓展的一些领域里面，参与创客活动，即在适当的时候通过资本投入的形式介入，帮助创客获得成功，然后再在那个阶段获得收益。

　　现在也有机会，但是你必须要有一个队伍做产业研究，同时，华侨城主业不能丢，地产不能丢，文化旅游也不能丢，只能不断的更新改造，不断的创造全产业链的盈利模式。

　　以下是华侨城2014年年度股东大会答问实录：

　　现场提问：上次临时股东大会通过的那两项议案的实施情况怎么样？

　　刘平春：临时股东大会通过的一个是关于定增的议题，现在进展还比较顺利。

　　第二个是关于股权激励的方案，股权激励方案已经按照程序上报华侨城的主管部门了，国务院、国资委还在进行最后的审核。国务院、国资委去年发了一个新的条例以后，大力支持国有控股公司实行长效的股权激励，态度非常积极。现在华侨城还在做一些具体细节上的磋商，待主管部门披露进展情况。

　　现场提问：能不能说一下定增的进度？

　　刘平春：我们现在把定增程序走完就差不多了，到现在为止，证监会没有向我们提出实质性的问题，或者说发行过程有问题。当然，结果不是太好预测，还要等消息，华侨城今年还会召开一个股东大会，会上讨论关于土地核查的问题，证监会要到股东大会过一遍。

　　现在程序性的问题都解决了，就等证监会最后给公司一个批复。定增80%以上是没有问题了，如果快的话，争取七月份解决问题。

　　现场提问：国资委对国企改革没有统一的方案，是每家公司自己出一些方案，然后由国资委来审批吗？

　　刘平春：国家这次改革的力度很大，深化改革领导小组各有自己的分工，其中一个政委承担国企改革的一些政策，还有时间表的制定。现在统一的，整体的国资改革方案还在最后的拟订之中，并没有完全出台。

　　从目前来看，国资委积极鼓励不同企业去进行尝试，已经公布了六家试点国企，侧重一个领域进行国企改革试点。其他的国有企业分两个层面，一个层面是集团层面，集团层面还需要等待国资委整体改革方案出台后再确定其走向。另外，集团公司之下的，像华侨城这样的分公司，国有控股的是统一多进行尝试，但是必须要有必要的审批、磋商的过程。

　　现场提问：网上有一个传言，说华侨城和中国国旅(62.29 +3.35%,咨询)有合并的可能，你也是中国国旅的董事，你觉得有这个可能性吗？

　　刘平春：这是一个抽象性的问题，首先，两家都是国资委下面独立的企业，相近点是都属于旅游行业，历史上华侨城是侨办的，有一点关系。目前这种大集团的合并一定是有国资委的指导意见的，到目前为止华侨城确实还没有任何可以提供，或者披露的信息。可能性不好说，说不定我们跟中石油并在一起也可能，这个以公告为准。

　　现场提问：华侨城刚收购了深圳六个旧改项目，这主要是基于哪些方面的考虑？华侨城现在在深圳还有多少旧改土地？

　　刘平春：这次收购了一个民营公司的控股权，这对公司而言是一个重要的尝试。公司在深圳的这些年获得的土地比较少，原因很多，总体来说是深圳市的土地供应量很少。

　　深圳作为一个经济大市，土地资源相对来说很有限，且人口密度很高。政府在规划这个城市的时候，对土地资源的利用非常谨慎，每一年能够拿出来的土地非常有限，尤其是原来特区之内的土地。

　　华侨城过去的定位是做高端，希望土地比较集中在原来特区之内，或者说靠近特区的区域，就像宝安这些区域。现在要进一步发展，土地对公司来说面临很大问题，因此公司需要不断获取资源。

　　这次华侨城和花伴里集团合作，收购他们旧改的资源主要是基于两个方面的考虑。第一个，公司希望实现一种改革方案，即以公司和民营企业的合作项目作为尝试，通过这个方式来提高产出的效率，改善公司的经营结构、管理结构。

　　第二个，花伴里名下还有很多非常具有发展潜力的项目，因此华侨城希望通过这次收购，建立一个渠道，由此公司可以在深圳这样一个区域内不断获取一些优质资源，保持持续发展，解决过去土地资源获取太少，渠道比较狭窄的问题。

　　张立勇：现在华侨城在深圳的资源大部分集中在本部，伴随这两年开发速度的加快，也许过两年华侨城的土地资源马上就没有了。而通过城市更新获取资源是华侨城重新获取优质土地的重要途径，公司会进一步尝试。

　　这次公司收购了花伴里的6个项目，可售面积达到五、六十万平方米，公司会继续关注这个方面获取土地的途径。去年华侨城跟招商地产合作拍得的那块地也是一种获取土地方式。总而言之，华侨城未来在资源的获取上，会通过各种方式取得土地。

　 现场提问：有人说华侨城的地产、旅游、文化显得不够，华侨城对于养老地产业务是如何考虑的？

　　刘平春：养老地产确实是个夕阳业务、朝阳产业，公司也在探讨这个事。尤其是，通过综合某些地块的地理位置及它所处的区域环境都很适合做这类项目。可必须考虑的是，养老地产怎么有机地和金融系统、保险业务结合起来，形成一个非常有效率的运营模式呢？现在各家都在探索之中。不过，虽然现在的盈利模式非常缺乏，但是显而易见这是一个很值得进一步探讨的方向。

　　从目前来看，华侨城（专题阅读）（相关干货）已经在做的是旅游文化产业，房地产可能有一些风险，但在旅游文化方面的发展空间还是非常大的。文化产业和地产结合，再和现在互联网+技术结合之后，其发展空间和潜力也都是巨大的。

　　公司一方面是坚定旅游文化产业和地产相结合的发展方向，同时，也会积极探讨养老等产业的发展。

　　现场提问：现在我们是文化加地产，现在文化占的比例多一点，还是未来地产会多一点？

　　刘平春：从产出结构来讲，文化的产出结构要超过地产产出结构需要一个漫长的过程，因为这两者不太一样。文化也有另外一种表述，比如说我们说制造概念，或者把一些文化设备的制造也当成文化产业，它可能就有比较大的产出。

　　如果把文化当成一种服务概念，提供某种服务，或者消费服务，就像门票经济，这是属于消费文化。因为这类东西最大的问题是它没有大的固定资产投入，是一次性消费的东西，所以很难形成一个大的收入规模。

　　从这样一个角度来看问题，我觉得短期内文化、旅游收入结构要超过地产是比较困难的。但是我们的趋向是这样的，第一个，要把重点放在能够产生长期持续收入的业务结构里面去。第二个，我们在文化这个领域里面，希望直接产出的能力能够不断增加，在文化产品构造方面能够更加多样化，更加向内容方面进军。

　　但是地产作为主要的业务，重要的收益来源，主导性的业务，一定要支持它发展。所以我们并不是想说未来改善这个结构，是文化能不能赶上来的问题。

　　现场提问：刚才说到文化，现在很多人搞创客，那创客对于华侨城来说只是一个提供场地的收租金的甲方，还是从中收到其他的收益？只是一个出租发展的模式吗？

　　刘平春：就目前的情况来说，华侨城还是一个出租方，是物业的所有者，首先把物业出租给大家来做这个事情。

　　第二个，我们通过文化的手段，包括办一些活动，做个OCT的艺术中心，办展览，定期的组织演唱会、展览会等活动，活跃这个地方气氛，增加这整个LOFT的园区氛围，这是我们做的。

　　华侨城自己目前所收益的部分主要是租金部分，这里面有一个很重要的问题，我们也在想这个问题，就是角色定位。首先华侨城是物业提供者，是整个招商和氛围的营造者，因为这个需要有人很好的去经营它。现在很多人做这个东西做得不太好，其中很重要的原因是没有一个很好的精心管理和运营机构，让它具有活力，具有吸引力，这是华侨城要做的。

　　其实华侨城应该有第三种角色，在自己的工作范围内，在认为需要发展拓展的一些领域里面，参与创客活动。华侨城现在很关注这个东西，因为这是万众创新的理念，创客有很多在初级阶段是个人行为，他靠个人的创造力和兴趣把大家联系在一起。

　　华侨城应该成为一个培育者，在适当的时候通过资本投入的形式介入，帮助创客获得成功，然后再在那个阶段获得收益。它不是一个直接的收益，而是一个机会，一个寻找机会的过程。

　　现场提问：这个事情放到股份公司的层面，当成一种战略考虑，而不是租金收入，多花点精力是不是更适合？

　　刘平春：是有这样的，现在有一些做房地产企业做得很好，集中式帮助解决创客的问题，减低投资者的成本。当下流行的一种模式是开发商把楼出租给小企业办公，小企业都有他自己发展的背景，通过信贷服务，政府愿意支持，这些小公司就在这个楼里面成长起来。

　　另外一种模式是，小企业跟开发商之间有协议，租金很便宜。甚至这栋楼里面可以免费租给你，但是当你A轮融资进来之前，你给我一个进来的机会，这就是万众创业。作为房地产开发商，能不能成为一个投资商，或者一个投资平台，在对接物业性的收入情况下，提供一个进入新的产业、新的企业的机会，现在有很多人在做这个事情。

　　当然，这里面不见得我要控股他，科技产业去控制他也不好。文化科技公司三年成长了十倍，他要是上创业板绝对是绰绰有余的，但是他上不了，因为我控制了。

　　所以要改变思路，对这一块就是做投资，不做天使投资，天使投资拿了钱就走，我们要做参股股东，参股进去有收益，扶持他发展。

　　华侨城这个企业不算新，但是华侨城过去做文化旅游，跟科技也会结合，所以对这方面有很强的兴趣。现在也有机会，但是你必须要有一个队伍做产业研究，同时，华侨城主业不能丢，地产不能丢，文化旅游也不能丢，只能不断的更新改造，不断的创造全产业链的盈利模式。

　　现场提问：目前这方面做得怎么样？

　　刘平春：到目前还没有到达这种状态，还需要改进，这是一个可以获得机会的过程。比如说你在我这个地方成立一个公司，等以后你成为上市机构的时候，我们希望能够参与到其中。

　　现场提问：现在是不是物业公司在跟他们接触，股份公司是不是有更多介入进去的机会？

　　刘平春：现在是属于房地产公司下面的一个结构在运行，华侨城专门有一个叫创意园公司。

　　现场提问：华侨城股份公司应该成立一个公司，去考察这些小公司，看哪些是值得投资的，适当给一些扶持，或者参股，或者风投都可以。

　　刘平春：谢谢你的建议，我觉得华侨城确实有很多潜力去挖掘，有很多机会，这是一个很好的创业时代，投资时代，对华侨城这种老的传统公司来说，应该进一步去开拓思路，如此会找到很多好的机会。