南京繁华商圈内藏商业地王 未来转身需“量体裁衣”

　　（赢商网江苏站报道）本站上周关注了南京河西商业体遭遇“难产之痛”，香港新鸿基入驻河西8年之久，工程仍缓慢建设中。事实上，河西新城因商业氛围匮乏等现状下，确实不适合莽撞的进行大型高端购物中心的开发。然而，在成熟的繁华闹市区，也有几幅地块被拍下多年但仍未开发建设，其中更不乏“地王”身影。

　　东铁管巷地块：新街口商圈的“遗珠”

　　提及身处闹市区的空置地，新街口东铁管巷地块当仁不让上榜，其背后复杂的故事更不是一两句能够说得清。

　　东铁管巷地块位于中华第一商圈南京新街口商圈的核心区域，东至中山南路，南至石鼓路、建华大厦，西至王府大街，北至友谊华联大厦、南京国际金融中心。被中央商场、大洋百货、金鹰全生活中心、东方商场四大商场包围，在区位、交通、商业氛围上均有独一无二的绝佳优势。

　　东铁管巷地块的“心酸史”要从11年前说起。2014年初，东铁管巷A、C地块第一次挂牌出让便备受关注，引发争夺战。上海全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元竞得，其中A地块以31455元/平方米成为南京“单价地王”。好景不长，一年后两家公司无力支付余款，地块被收回第二次挂牌出让。

　　2005年9月10日，上海泰龙房地产发展有限公司5.2亿元底价竞得，并宣称将投入15亿元建518米亚洲第一高楼，但规划未获批准，再次不了了之。

　　时间推进到2010年，凤凰置业发布公告，6.5亿元收购南京龙凤投资置业有限公司(上海泰龙房地产开发有限公司为其大股东）所持有的东铁管巷A、C地块74.81%股权。“地王”终于有了稳定归属，但令人失望的是，2012年7月，一纸开工令并没有何作用，“地王”仍然发挥着它十年来一直所承担的“停车场”作用。

　　今年1月15日，南京市规划局再次对东铁管巷地块进行规划，将原本分散的A、B、C地块为归为整体，更名014地块，规划性质为商办混合用地，兼容酒店式公寓，并将建500平米外文书店。但直至小编6月25日现场实探，“地王”东铁管巷仍在有条不紊的充当停车场。

　　东铁管巷附近的南京德基广场、新百、中央商场等均在2014年取得不俗的销售业绩。其中，德基广场2014年以66.4亿的年销售额登顶中国最赚钱购物中心，新百、中央也挤进全国百货十强榜单，日进斗金一词形容东铁管巷所在的新街口商圈决不算夸张。据估算，该地块目前市值22亿，对比首次拍卖的价格，10年多的时间上涨了16亿。

　　湖北路51号：新城吾悦广场将亮相南京

　　同样，身处繁华闹市区的还有另外一幅位于湖北路的地块。2007年5月30日的土地拍卖会上，地处南京城中核心区域的NO.2007G29地块，经过59轮的激烈厮杀，新城控股子公司南京新城创置最后以4.05亿元竞得该地块，溢价率84.1%，楼面价高达11164元/平方米，该地块也成为2007年南京的“商业地王”。

　　该地块位于南京第二大商圈湖南路商圈内，总面积1.4万平米，与狮子桥美食步行街仅一街之隔。在挂牌前，一直是停车场职能，经过拍卖后转身变成“地王”，但受制于周边拆迁等环境因素，迟迟没有动工，一直延用为停车场。

　　小编6月25日现场实探，远远就看到“湖北路停车场”几个大字，经过确认，该地块就是当年的“地王”——湖北路51号。周边老住户介绍，该停车场已经使用十多年了，一旁的狮子桥步行街禁止车辆进入，正好湖北路停车场填补了周围停车位不足的空缺。

　　然而，这一切也随着今朝湖南路至湖北路拆迁工程结束而告终。根据新城控股集团2014年年报显示，该地块规划为城市综合体，并将在2017年四季度面世。小编亦求证南京新城控股集团相关工作人员，得知该地块将在今年年底动工建设，明年开始进行销售。

　　至此，地王湖北路51号的停车场生涯将在今年年底结束。

　　繁华商圈犹如双刃剑 “地王”转身定位很重要

　　从东铁管巷地块到湖北路51号地块，无不是南京房地产市场中值得被探讨的话题，尤其对于用做商业开发而言。

　　虽然，这些地块平日里扮演停车场的身份，以缓解闹市区停车难的问题，但作为开发方，谁会愿意为闲置的金额去买单。正如上述所言，新街口东铁管地块命运多舛，虽然地块市值涨了十几亿，但同样，开发企业为此也付出了不小的代价。

　　但若究其原因，却还是要将问题落到“繁华商圈”这个点上，可谓成也繁华，败也繁华。之所以这么说，因为从区域条件和氛围而言，毋庸置疑的优秀，但同时，如此成熟的商业环境，作为新起之秀如何站稳脚跟，以及脱颖而出就不是那么简单了。

　　细看新街口东铁管巷地块，开发方凤凰置业一直期望能够在楼体高度上有所突破，但因为地处繁华闹市区，因此规划迟迟未批，另一方面，其定位文化特色商业的规划不够明朗，如何突围周边大洋、中央、东方以及德基几大王牌商业体，需要时间。

　　同样，新城控股湖北路51号地块地处湖南路商圈核心位置，自身条件优越，但也面临挑战。

　　首先，商圈缺乏购物氛围。湖北路51号所属的湖南路商圈，与新街口距离较近，多年来一直扮演者商业街区的角色，现有的几家百货店，与新城控股所持地块距离极近，但传统老百货形态仅吸引一批中年消费群体，难成规模化。

　　其次，湖南路商圈以商业街区闻名，区域内再分为湖南路步行街、狮子桥步行街、山西路广场几个小商圈，主营中低端零售以及各类小食和品牌餐饮。如此环境，对于未来新项目的开发和定位也抛下了一个难题，既不能随波逐流，亦不能起太猛。

　　另一方面，今年9月，湖南路商圈入口处的南京金茂汇将在9月开业，定位轻奢，运营状况仍需市场考验。未来湖北路51号的定位，或追随商圈中低端定位，或延续吾悦广场购物中心风格、或改走轻奢风与金茂汇竞争，每种选择都利弊共存。

　　大牌开发企业“操刀” 有利繁华商圈“洗牌” 

　　如此，不难看出，不论是此前身处新城区的新鸿基，还是地处繁华闹市区的凤凰、新城，在瞬息万变的市场环境下，寻求“合身”的发展方案才是“王道”。

　　但同时也相信，因为是品牌开发企业“操刀”，故在品牌商家的引进上定当有所保障，这对于已经成熟的商业圈反倒是一件好事，加剧区域竞争的同时，亦能起到一定的洗牌作用。

　　诸如即将重装开业的金茂汇，此次品牌引进中就多了NPC这类的首进南京市场的潮牌，自然备受时尚群体的关注，也能吸引客流前往。

　　对于，后期这些南京市场中有着深厚背景的商业用地，其如何开发，本站还将持续关注。