成都购物中心空置率整体上升 调整租金以应对市场

　　市场概览

　　据成都市统计局，2015年前五月，成都市社会消费品零售总额同比增长10.3%至人民币1,977.4亿元，其中零售业同比增长10.8%至人民币1,632.2亿元，餐饮业同比增长7.8%至人民币201.5亿元。然而，上述指标增速较去年同期均有所下降，降幅约为2个百分点。

　　相应地，季末购物中心市场整体空置率环比小幅上升0.3个百分点至7.5%，同期首层平均租金环比小幅下调1.2%至人民币665.3元每月每平方米，主要缘于本季度成都多个购物中心进行租金调整以应对市场竞争。

　　供应

　　季内，成都购物中心市场无新项目开业，市场总存量保持不变，为3,754,266平方米。其中，核心零售区域存量逾900,000平方米，约占市场总存量的24%。

　　需求

　　2015年第二季度，购物中心市场需求整体表现活跃，然而亦录得包括影院、时尚服饰品牌及大中型餐饮的退租案例，导致季内市场净吸纳面积为-13,046平方米。因此，季末市场整体空置率上升0.3个百分点至7.5%，而核心零售区域内的优质购物中心对品牌而言具有长期、稳定的吸引力，因而本季度该区域空置率保持为11.9%。

　　季内，核心零售区域的优质购物中心对高端零售品牌形成持续有效吸引，多个知名品牌均于该区域开设新店即系佐证。主要租赁交易包括：时尚品牌Michael Kors、Jimmy Choo、Marni、I.T、Diesel于远洋太古里开设新店；Lanvin、夏姿?陈于仁恒置地广场分别开设180和100平方米的西南首店及成都首店；Cashmere Yung于晶融汇开设200平方米西南首店。化妆品品牌雅诗兰黛、MAC、芭比波朗及悦木之源于远洋太古里开设旗舰店，迪奥于国际金融中心开设100平方米精品店。

　　 季内，体验式业态需求依然强劲，其中休闲娱乐、餐饮以及儿童业态表现突出，主要租赁交易包括：生活概念书店言几又于凯德天府开设3,600平方米西南首店；百丽宫影院于成都远洋太古里开设5,235平方米成都首店；红邮筒餐厅于万象城开设成都二店；极食、蓝蛙分别于成都远洋太古里开设200平方米成都首店，翠园亦于成都远洋太古里开设2,600平方米旗舰店；儿童服饰糖果星球及亲子乐园悠游堂分别于万象城和凯德广场沙湾店开设700平方米新店。

　　租金

　　截至季末，成都购物中心市场首层平均租金环比小幅下降1.2%至人民币665.3元每月每平方米。其中核心零售区域首层平均租金环比下降2.5%至人民币1,113.6元每月每平方米。

　　继2014年下半年逾半数购物中心下调租金以吸引商家之后，本季度约20%的购物中心亦选择下调租金以应对不断增长的竞争压力；然而，与此同时部分经营状况良好的优质购物中心租金表现向好，新南天地商圈本季度录得首层平均租金环比显著上涨10.7%至人民币516.7元每月每平方米即系佐证。

　　投资

　　2015年第二季度，成都商业投资市场有一宗投资交易公布：招商局集团旗下招商地产、招商局资本通过股权转让方式购入成都大魔方项目，据其公告“成交总价低于人民币18亿元”。该项目位于成都市高新区，规划建筑面积约100万平方米，涵盖购物中心、写字楼及酒店等业态，项目目前尚处于施工阶段。

　　展望

　　根据在建项目进度预估，第三季度成都购物中心市场将有两个项目具备开业条件，分别位于核心零售区域及非核心零售区域，合计将带来约210,000平方米的新增供应。同时，目前位于万象城，营业面积约21,000平方米的尚泰百货计划于2015年8月退租。

　　高端零售品牌于成都市场开设新店的速度或将于2015年第三季度放缓，缘于此类品牌已连续多个季度呈现积极扩张态势，以及部分优质购物中心对于品牌甄选更为慎重，以确保品牌结构与项目定位相契合。

　　2015年第三季度，成都购物中心市场将继续面临现有存量及未来供应等压力，市场整体空置率或将因此继续小幅上升。

　　目前优质购物中心租金水平已趋于稳定，短期内将不会出现显著调整，而部分入驻率较低或区位等方面存有劣势的购物中心其租金水平或将进一步下跌。因此预计2015年第三季度成都购物中心市场首层平均租金或将继续小幅走低。对于核心零售区域而言，第三季度其首层平均租金下降幅度或将大于市场整体水平，主要原因在于新入市购物中心预估租金将低于当前该区域平均租金水平。