前海规划开发体量逾400万方 写字楼仍将供不应求

　　自2014年12月确定设立广东自贸区以来，深圳前海片区的发展就似火箭一般。

　　7月2日，全球性商业地产服务公司高力国际发布的报告显示，目前前海已规划开发有18个项目，集中于桂湾片区及妈湾十九单元，开发总量410万平方米。这相当于目前深圳全市的甲级写字楼总存量。

　　在410万平方米的开发总量中，有250万平方米是写字楼。这是否会导致前海未来几年的写字楼供应过剩？

　　高力国际咨询服务部董事袁嘉隆给出的答案是“不会”。他告诉《第一财经日报》记者，前海开发规划中，除了写字楼，其余还有公寓住宅、商业和酒店。而且，前海在出让土地时，对写字楼有销售方面的限制，很大一部分要求企业自用。袁嘉隆说，在前海15宗公开拍挂的地块中，有12宗对写字楼销售有限制，250万平方米写字楼中最多只有127万平方米可售。

　　举例来说，前海香江金融中心是集办公与商业为一体的超高层9A甲级写字楼，建筑面积约8万平方米，按照土地出让协议，其中只有30%可售。据了解，目前香港金融中心尚未进行出售，有可能全部自持。

　　而前海在享受自贸区的功能和政策加码的推动下，对企业的吸引力越来越大。前海目前集三大国家战略于一身：国家唯一一个深港现代服务业合作区、“一带一路”的重要战略支点以及获批的广东自贸区的重要板块。

　　高力国际方面的数据显示，从2015年1月至5月，前海注册企业数量剧增50%，从20000家达到31000家。同时，由于国家大力支持港资进入前海，入驻前海的港资企业数量达1200多家，同比增长400%，港资企业占整个前海投资总量的三分之一。

　　巨量企业的入驻将使得前海写字楼的需求井喷。袁嘉隆表示，前海3万家注册企业，保守估计有800万平方米的办公需求。

　　“前海的发展已经从之前的规划展望，到现在已经有具体市场实例。在更多的政策优惠叠加，前海的发展预期不能用常规规律衡量，未来大规模的写字楼供应量，相信市场有能力消化甚至会出现写字楼的供应量不足以满足需求。”袁嘉隆预计，2020年前，前海写字楼市场将整体呈现需求大于供应的局面。

　　在前海的带动下，深圳的写字楼新增供应量也将大幅提升。高力国际数据显示，2015年至2019年，深圳写字楼新增供应量将超过600万平方米。其中，2015年写字楼总体供应量录得约100万平方米。

　　高力国际代理服务部副董事李晓北认为，从2015年下半年起，深圳甲级写字楼的租金将受大量新增供应影响，预估2016年深圳福田区甲级写字楼平均租金略微有所下调。但受现存高品质写字楼的租金支撑，跌幅将有限。