细数“地产营销女神”蔡雪梅创业项目eLab的5个BUG

毅家之言   2015-07-05 17:40
核心提示:看到蔡雪梅的创业项目eLab,不由得感到一阵蛋蛋的忧伤,明明是互联网版的于凌罡,生生包装成“中国C2B定制开发平台”。

  看到蔡雪梅的创业项目eLab,不由得感到一阵蛋蛋的忧伤,明明是互联网版的于凌罡,生生包装成“中国C2B定制开发平台”。

  蔡雪梅,曾经的龙湖营销奇才,任职世茂的3年时间里,将世茂的销售规模从300亿量级提升到700亿量级,一个地产营销人,开始转型研究商业模式、重组产品,依然能保持不败金身吗?

  不能说eLab不靠谱,“按需定产、按需定制、零库存”是商业形态的终极梦想,听起来很美,但是对于房地产行业,这个模式中BUG颇多,只有打过BOSS才能召唤神龙。

  BUG一、如何把个性化的客户需求引导形成共性的产品?

  利用大数据手段,找出90%或80%需求相同的客户和他们喜欢的房子,其中包括户型、配套、设计、地段等各种参数,“我拿着这500个客户的订单找到开发商,让他以这个为依据盖楼,你说他要不要,肯定要。”蔡雪梅说。

  每个客户因为家庭人口结构的不同、生活方式的不同、经济状况的不同对于产品的细分需求极为复杂,完全按客户需求定制,在产品规划上不具实操性,如果这样也能做到,那么为蔡雪梅做产品的规划建筑设计院才是最牛B的。

  如蔡雪梅所言,客户仍然得在求同存异的基础上,才能形成共性的产品,那么这样的话,对于客户来说,eLab与传统的开发模式相比有多大的不同?恐怕只是在心理感受上的不同而已。

  BUG二、价格是最大变量

  如果产品的问题能够解决,那么决定客户需求的核心一环--价格,则是eLab模式中的最大BUG。

  地段决定价格,特别是一线城市,只能通过招拍挂方式拿地,地价在竞争过程中是动态的,上周大兴西瓜地那让人瞠目的出让结果,充分说明了这一点。

  地价的不确定性决定着也就不可能提前预判到房价,无法告之客户准确的购买价格,所有针对产品的需求整合无异于空中楼阁。

  BUG三、究竟是降低了购房成本还是推高了购房成本?

  传统模式是买卖双方直接交易,利润归于卖方,也就是开发商,现在从中增加了eLab环节,也意味着又多了一方来瓜分利润,价格怎么能得到控制?

  此外,开发商整体来规划产品是经过精密计算的,管线的排布更科学,软硬装用材的选择也可以通过集体采购来控制成本,而如蔡雪梅所讲,“消费者可以决定房间内部如何隔断,外立面用什么建材,房间用什么装修材料,配备哪些智能家居”,非标准化的产品必然会加大工程难度、增加造价,而满足客户个性化的软装要求则意味着推高成本。

  “他们可以花同样甚至更少的钱,获得更符合他生活方式的房子”一说,恐怕很难实现。

  BUG四、法律风险

  这个法律风险即来自于eLab模式本身,也来自于中间购房者决策过程中不可控的变量。

  为了保护购房者权益,楼盘必须五证齐备,才可以收取购房者意向金,eLab模式什么时候收钱?

  “在交付了订金后,蔡雪梅的新公司会和拥有地块的开发商去洽谈,为这些住宅产品找到合适的地,在符合预售标准后再开始对外进行预售。”

  显而易见,客户交纳订金时,地块还没有开始施工,也就是说至少没有拿到工程规划许可证、建筑工程许可证和预售许可证,此时收钱,涉嫌违规!

  如果蔡雪梅将收钱的时间节点后移至项目已经拿到预售许可证,在客户确定购房需求,到开发商获得预售许可证的至少一年时间里,谁能保证市场不变化?谁能保证每一位客户都具备契约精神?任何一单客户的违约行为,都可能造成这个模式的失败。

  BUG五、商业模式易复制的风险

  如果蔡雪梅真的能打过前面的4关,在这里,只怕也将折戟。

  所谓的eLab模式谈不上创新,早在11年前的2004年,于凌罡就提出“合作建房”,蔡雪梅只是把这种模式由线下搬到线上而已,一个并非独创且并未得到成功验证的商业模式,如何判断它的未来?

  大房企都有自己的客户服务平台,万科有万客会、保利有保利会、方兴有金茂荟……这种模式如果能够成功,这些品牌房企完全可以在自身企业的客户平台中去挖掘潜在需求,为什么要引入第三方呢?只要知道蔡雪梅合作的规划建筑设计院是哪家就足够了嘛!

  一个易复制的模式在资本市场上并没有吸引力,又凭什么走的长远?

  所以,虽然对蔡雪梅放弃金光熠熠的职业经理人背景去勇敢创业表示赞赏,但这条创业路上“道阻且长”是肯定的,“行则将至”却未必。

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