王健林：房地产是短期行业 企业需稳定现金流的商业模式

　　城市配套服务商，万科与恒大正在把这个功能开发到极致。

　　也许用不了多久，就会看到很多个万科学校、恒大医院出现在各大城市。地产商中的两大巨头多元化跨界的节奏，超过了其他开发商。

　　自从提出转型城市配套服务商之后，万科的多元化一直紧贴地产业务而行。此次进入教育领域也不例外。而恒大选择做医院，也是由社区医院开始。

　　教育和医疗领域，是过去20年中产业化最被诟病的领域，而今，地产商携资本而来，能否改变这两个领域的一些沉疴？它们，又能为地产商带来什么？

　　万科恒大的跨界之旅

　　就最近看来，多元化地产商里，闹得最“凶”的非万科、恒大莫属。

　　21世纪经济报道记者了解到，万科近期在教育领域动作频频。董秘谭华杰透露，万科教育体系已经搭建完成，从社区营地到城市营地、度假营地的三层教育体系，与万科住宅开发产品紧密融合，提供配套服务的同时，也提升住宅产品的性价比。

　　6月，万科联手深圳中学共建的万科梅沙书院于万科总部落地，另外，深圳万科麓城小学及万科天誉学校，亦将于今年9月首次开学。

　　万科称，教育产业是其转型战略中的重要领域。此次万科打造梅沙书院，也意在通过深度布局教育产业，将城市配套服务商的转型战略一以贯之。

　　万科内部人士透露，与教育机构的合作并不那么顺利，好的教育机构非常强势，此次与深中的合作仅是一次公益性的试验。万科自己真正在做的是，社区营地（社区学校）的扩张，在规划中，到2017年，万科社区营地要在11个城市开150家连锁店。不过谭华杰说，实际的速度可能会更快。社区营地不仅开在万科的社区，也可能开到其他公司的社区。

　　万科在多元化转型之路上，可谓是起步晚、发力狠。短短两年时间，万科已将多元之手伸向了社区商业、写字楼、物流地产、度假地产、养老设施、教育产业等领域。

　　深圳万科总经理周彤认为，万科的新业务，实际上也是城市发展到了这个阶段以后应运而生的。其中的“同步”则表现在，一方面，万科发展阶段与城市配套服务商同步；另一方面，也是跟城市发展同步的，深圳的教育资源紧缺，促使万科去提供这类产品。

　　去年，恒大主席许家印曾表示，“世界500强绝大部分都会选择多元化战略，如果恒大不走多元化，会失掉很多发展机会。”

　　而恒大进入医疗领域，其互联网社区医院和恒大原辰医学美容医院的陆续开业，更多是借助外力和内部资源整合。

　　据恒大健康介绍，互联网社区医院也是依托于恒大社区的，它颠覆了传统医疗模式，居民可以足不出户，即可在家门口享受其平台内专家的医疗健康服务；另外，恒大原辰美容医院是通过收购所得，在亚洲颇具规模，其首个设点在恒大旅游综合体天津恒大世博中心中。

　　恒大方面称，互联网社区医院和医学美容医院的开业，标志着恒大健康的启动了“互联网+”战略以及标志着医学美容及抗衰老板块的启幕。

　　值得注意的是，这只是恒大健康业务四大板块的其中两块而已，其他两大板块为正在推进的新型国际医院及养老产业。

　　资本如何改变产业？

　　地产商介入多元化产业领域，有其未雨绸缪的考虑。

　　谭华杰透露，根据万科做的相关研究，10年内中国的房地产并不存在房价大跌的风险，与此同时，房地产行业仍存在乐观的上升空间。换句话说，万科的住宅主业不用退出，只要在原有的基础上做增量；其次是万科的转型有足够的时间，不用去做过于冒险的事。

　　但房企转型仍是别无选择的必由之路。

　　万科原高级副总裁毛大庆指出，类似北京这种成熟性的大城市，再过几年，城市间将更注重功能性，不再是简单居住，产业地产、体验式消费肯定会多元化；随着住宅业的增长速度在未来可能出现放缓趋势，地产商们的多元化战略，更多是为了寻找新的利润增长点。

　　万达集团董事长王健林称，房地产本身就是一个短期行业，在任何国家就四五十年的历史，工业化差不多完成了就萎缩，所以企业需要寻找有长期稳定现金流的商业模式。

　　此前，绿城曾长期投资教育和医疗。绿城官网显示，成立于2001年的绿城教育，在全国已经投资了14所学校（包含参股），其中不乏名气较大的重点学校；绿城医疗则仅有绿城医院和绿城口腔医院两家医疗机构。

　　上述布局并非以盈利为目的。宋卫平并没有将教育医疗全部归入绿城房产，部分是以个人名义进行直接或间接投资；从2013年利润总额来看，绿城教育并未实现盈利，其净利润为-306.4万元。

　　而此轮万科和恒大布局教育、医疗，则是以盈利为目的产业化的体系。长期研究地产商多元化的深圳一研究人士认为，教育和医疗如果做得好了，就是可以提供稳定现金流的产业。开发商因其开发和持有物业的便利，可以在社区中做该类物业的安排，比如万科可以盖社区学校，恒大可以提供社区医院地址，其成本可以被涵盖于房价中，亦可在后期的经营中连续收费，经营好的，现金流不是问题。

　　此外，强大的资本和资源整合能力，也是开发商可以进入教育和医疗产业的利器。地产商仍然是目前所有行业中现金流充沛的金主。截至一季报，万科持有现金超过400亿，恒大也在数百亿，尤其是在市场回暖情况下，销售带来的现金回笼，将有利于支撑其去开展新业务。

　　而地产商多年来就是扮演资源整合的角色，把教师、医生等资源整合起来，将是他们新的课题。