嘉凯城城市客厅战略 大举进军小城镇手段“快、狠、准”

　　（赢商网江苏站）中国商业地产经过高速发展的黄金十年后，渐入瓶颈期，大批位于在一二线城市的商业项目遭遇同质化、招商难等问题，生存状况岌岌可危。尽管这些问题搞得招商人员们焦头烂额，但大城市人口多、居民消费水平高、经济增长速度快，不少“胆大”的开发商仍钟情于一二线城市这个并不是谁都可以吞下的“香饽饽”，结局当然或成功、或失败。而另一批开发商似乎看透了这“千军万马过独木桥”的本质，转而将战略布局到更加广阔的三、四线城市里的小城镇、甚至农村上来，大有农村包围城市之势。这样的战略转移颇有先见之明，恰好迎合了今年两会期间，李克强总理强调的新型城镇化发展道路。浙江国资委旗下的嘉凯城就是其中一员，不要“高大上”，不做“城市标杆”，转而接地气的做起城镇生活服务平台商，拥抱6亿的农民群众。

　　自2013年起，嘉凯城确定加速转型城镇生活平台服务商的发展战略，深耕城镇打造城市客厅项目，到今年2月6日，浙江诸暨店口镇的第一家城市客厅正式开业。细看其发展轨迹，手段堪称“狠”、“快”、“准”。

　　狠：卖卖卖 专心城市客厅

　　2009年嘉凯城上市后，曾以住宅开发为主调，将战线拉至全国范围，项目涉及重庆、武汉、海南等。2013年战略转型成城镇生活平台服务商，主攻长三角后，企业重点转移到商业地产上，因此房地产战线就得相对收缩。嘉凯城副总裁李怀彬对传统住宅的发展表示，一个字，卖！长三角之外，武汉、青岛、重庆、海南等地的项目渐渐被脱手。

　　长三角之内的房地产开发，嘉凯城也仅在上海地区接手旧改项目。嘉凯城作为国企，在旧改上有先天优势。但李怀彬又表示，若不是上市公司的利润需求，旧改都不做了，一门心思的做商业地产，做嘉凯城的城市客厅。

　　另一方面，线上发展农村最大的O2O平台。为此嘉凯城出资5000万元并100%持股，成立名称为嘉凯城城市客厅互联生活平台有限公司的互联网平台公司，主要负责城镇生活服务平台线上平台的搭建，并将通过并购互联网公司和O2O应用公司，完善线上平台布局，以完成互联网产业闭环。

　　总之，嘉凯城“变心”了。对待“前任”再爱也不回头，专心的与商业地产“热恋”去了。

　　快：300天即开业 2017年建成200个城市客厅

　　很多人认为万达先入为主的前瞻性是其成功的原因之一，在别人还没来的新城区域，万达已经开起购物中心了。嘉凯城的“城市客厅”项目走势神似当年的万达，不同的是人家是在一二线城市，嘉凯城直奔的是三四线城市之下的小城镇。

　　截止2015年4月底，嘉凯城已获得城市客厅项目一共19个。2013年10月获得的浙江诸暨店口镇项目已于今年2月率先开业。2014年内获得的14个土地指标，其中12月一个月就就狂收7幅地块，分别位于浙江桐庐、湖州、温岭、平湖、余杭区域内。今年年初脚步踏入江苏境内，再获四个城市客厅指标，其中三个位于江苏常熟、常州境内。

　　已确定的城市客厅项目中，最小建筑面积浙江余杭闲林城市客厅仅2.8万方，最大的浙江海盐县项目7.2万方。将已开业的浙江诸暨店口镇城市客厅面积4.7万方，从概念到开业仅用了300多天。相比于18个月开业一个万达广场，嘉凯城城市客厅开业周期更短更快。

　　目前，我国三四线城市下的城镇人口约10万左右，如浙江诸暨店口镇人口常住人口14万。最大的城市客厅项目所在地——浙江海盐海盐县常住人口也仅43万人（2010年）。人口规模相对较小，消费能力有限，小城镇消费力当然是先到先得。

　　就在别人还在感概大城市商业项目难做，是否该去小城市时，嘉凯城已经计划到2017年，长三角区域布局200个城市客厅，覆盖3500万至4000万的人口，接着再进军珠三角、环渤海城市群……

嘉凯城城市客厅

　　准：城市客厅瞄准功能性服务

　　小城镇商业定位至关重要。不同于大城市，小城镇人口结构不平衡，60岁以上的老人、0-19岁的少年儿童占比较高，中间作为消费主力军的青壮年大多离开家乡，前往一二线城市工作了，小城镇商业项目若只顾零售，极易成为广场舞大妈们的专用舞台。

　　嘉凯城城市客厅的“准”在于看准了小城镇服务设施相对落后的现状，除了餐饮、零售、儿童业态、休闲娱乐外，城市客厅还增加政府政务和公共服务配套，包括社保服务、职业培训、车辆交管服务，市民文化、水电煤服务中心等。总体来说，定位扣准了“服务”二字。

　　以浙江诸暨店口城市客厅为例，项目开业时招商率达95%，入驻不少一二线城市品牌，如Coach、MK、联想体验店、物美超市、星美影城、麦咭乐园，老庙黄金等等。

　　同时，在项目的外围处是政务中心，包括镇政府、政务大厅及相关的政务机构；城市客厅主体建筑东面，由嘉凯城代建的7亩多地块则是店口的公共服务配套部分，也是城市客厅的组成部分，建好后将返租给政府作为政府公共服务配套的文化中心，包含一个中心及游泳馆、图书馆、博物馆等5个馆。

　　开业当月，总销售额近2200万元，客流200万人次左右，现在日均客流超过1万，高峰期超2万人次，每日客流量占全镇人口的7%以上。这样的成绩，不知部分一二线城市的购物中心看了作何感想？

　　距今诸暨店口项目开业刚半年，短期的成功与长期的盈利并不能完全成正比。嘉凯城的城市客厅的未来如何，让人拭目以待。