成都商业“产融”困局待解 多项目停工租金连跌13季

　　商业地产的整体表现不佳，也影响了银行在商业地产上的信贷投放信心。有四大行成都分行人士告诉21世纪经济报道记者：该行已经极少涉足商业地产开发贷业务，即使要做也走表外业务途径。而有城商行人士回应称，现在也属于谨慎涉足。

　　有开发商高管担忧，如果商业地产项目租、售情况继续恶化，银行等金融机构已经投入其中的贷款将会出现风险。

　　7月15日，华人置业（00127.HK）发布公告称，将向恒大地产子公司出售成都的3座住宅及商业办公楼项目以及一笔私募基金投资，作价65亿港元。

　　华人置业在其公告中讲述相关物业出售原因时认为：随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩。

　　而著名房地产咨询机构仲量联行7月发布的《2015年上半年成都房地产市场回顾》中亦指出，成都写字楼租金从2012年2季度起，已连续13个季度下滑，跌幅达到19.7%。

　　根据21世纪经济报道记者调查，成都市3环内至少10处商业地产项目处于停工状态，而有多名业内人士则统计认为，约30处项目处于停工或者半停工状态。

　　有商业地产开发商向21世纪经济报道记者表示，其租、售收入不足以覆盖财务成本。而多家商业银行表示，商业地产项目开发贷放贷已经十分谨慎，甚至一些银行，已经不能放贷，相关业务需求只能做表外业务。

　　多处项目停工

　　华宇地产于2013年1月竞得成都市龙潭寺场镇片区牛龙路口63.58亩土地，此后两年多，该地块却始终处于停工状态。21世纪经济报道记者在现场看到，该项目围栏大门紧闭，场内散落着建筑材料，但并无施工迹象。

　　按照原定规划，这里将修建一座160米高的建筑，包括五星级酒店、写字楼和商业中心，80%以上物业形态非住宅。

　　成都华宇地产相关人士表示，该公司在研究设计、施工方案，并将于近期开工。但有工地留守人员告诉21世纪经济报道记者“根本无法确认复工时间，原因在于复工时间已经一拖再拖。之前原本打算在3月或者5月复工，最后都不了了之，而最近通知的8月复工，亦到现在没见动静。

　　在与之相隔1公里左右的成都市龙潭总部经济城内，相邻的两座商业地产项目，成都市润都科技有限公司总部基地项目和某钢铁集团经济技术开发中心也都于2014年末相继停工。

　　记者了解得知，这是某钢铁集团经济技术开发中心项目，总投资5亿元，占地52亩，总建筑面积约7万平方米，主要服务该集团的50家分公司。有留守施工人员表示：“该项目正在寻找转让方，在龙潭工业园内，这样停工的项目还有多处。”

　　另有成都市润都科技有限公司总部基地2011年5月奠基,按照原计划30家北京企业将抱团入驻该基地, 投资方为北京市设备安装工程集团。但集团拒绝接受 21 世纪经济报道采访,其停工原因不明。其后,21 世纪经济报道记者在龙潭工业园内,至少看到5处停工的商业地产 项目。

　　在成都南部的高新区附近，嘉悦汇和东瑞金融中心也均停工，据21世纪经济报道记者了解，嘉悦汇项目亦出现拖欠工程款现象，有成都当地商业地产开发商惋惜表述：“由于先修商业地产项目，难以产生现金流，使得现金流紧张。如果嘉悦汇能先修住宅，该项目完工的可能性比较大。嘉悦汇所处的高新区益州大道中段，属于成都城南地区高端住宅集中区，项目周边住宅价格均超过1万元”。

　　供求失衡，租金连跌13季

　　除了在建项目停工外，一些存续的商业地产项目也经营困难。比如7月中旬，华人置业将其三处位于成都的商业地产项目转让给恒大集团子公司，也可见一斑。

　　华人置业在公告中写到：“目前在成都市仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将会相继落成，预计商业物业的收益会进一步下调。公司认为成都市商业物业的资产价值可能会下跌”。

　　根据仲量联行《2015年上半年成都房地产市场回顾》显示，2015年上半年，成都甲级写字楼空置率40.3%，同比上升4.5%。平均有效净租金96元，下降2.1%。

　　某商业地产项目位于成都骡马市地铁口附近，相关公司负责人告诉21世纪经济报道记者，该项目的租售收入，难以覆盖其财务成本，而且其资金来源为银行贷款，相比较，利率并不算高。

　　仲量联行报告指出，自2014年下半年，部分甲级办公楼开始出现较明显的租户退租现象，成都市中心，以及人民南路落成年限较长的物业退租明显。

　　2012年2季度至今，租金已经连续13个季度下滑，跌幅达到19.7%。2015年上半年，成都市甲级办公楼总存量达248万平方米，新增面积共达28.5万平方米。上半年净吸纳量仅7.2万平方米，同比下降50%。

　　而零售物业的空置率也在攀升，根据仲量联行数据显示：2015年第二季度末成都优质零售市场空置率较2014年底相比微幅上涨0.5个百分点至10.2%。

　　与此同时，受销售业绩下滑、聚客能力下降影响，更多百货开始关闭店铺、停止营业。位于双楠商圈的天虹百货及金沙-光华商圈的中开百货已于第二季度关门停业。此外，作为万象城主力店之一的尚泰百货亦明确表示将于2015年8月末停止营业。

　　有成都当地置业顾问告诉21世纪经济报道记者，原先的成都零售物业标杆项目，表面上租金价格没有降，但依靠延迟免租期等手段吸引客户，虽然名义租金没有降低，但实际上也在降低租金。

　　有业内人士分析成都商业地产不景气的原因是经济下行压力，以及成都商业地产供应量激增的双重压力形成的。

　　银行融资绕道表外途径

　　商业地产的整体表现不佳，也影响了银行在商业地产上的信贷投放信心。有四大行成都分行人士告诉21世纪经济报道记者：该行已经极少涉足商业地产开发贷业务，即使要做也走表外业务途径。而有城商行人士回应称，现在也属于谨慎涉足。

　　有开发商高管担忧，如果商业地产项目租、售情况继续恶化，银行等金融机构已经投入其中的贷款将会出现风险。

　　“对于个人商业地产按揭贷款，我们的多家合作银行要求首付都在6成以上，这还是对资信好的客户。而且，由于总体额度被控制，审批时间上也会比较长。”一商业地产项目置业顾问告诉21世纪经济报道记者。

　　“如果从信托或者民间获得融资，则资金成本支出压力更大。成都已经出现从民间融资拖垮大型购物中心项目的例子。”成都某当地开发商高管这样告诉21世纪经济报道记者。

　　多家商业地产公司老板及其高管表示，希望政府能够缩减商业地产项目审批规模，并且为一些未开工的商业地产项目开启转性为住宅的可能。

　　同时他们认为，成都市政府应该减少城市形象工程对于商业地产项目的限制，比如“城市天际线”规定原本可以作为商业价值更大的底层商铺，被强制用于做大厦的大堂。

　　世邦魏理仕的报告显示，这座在建商业地产面积逾290万平方米的城市，正面临着商业地产产能过剩的挑战。

　　至于政府规划是否如开发商所说已形成产能过剩局面，21世纪经济报道记者欲向当地政府机构了解详细情况，但截至发稿前，成都市房管局以开会为由，没有回复采访要求。