城市动脉的繁荣效应：2024的上海地铁与商业

编者按：上海地铁的发展历史是一部充满挑战和创新的史诗，而每条线路沿线的商业特色则是这部史诗中生动的注脚，共同描绘出上海这座国际化大都市的繁华景象。为此，赢商网华东站特别发起「魔都地铁商业列传|2024」系列专题，且看我们实探地铁沿线重磅商业，并饶有兴致地探究TOD商业体与五大新城的「彼此激发」的关系。且待我们娓娓道来。此乃第一篇《城市动脉的繁荣效应：2024的上海地铁与商业》

地铁一响，黄金万两。这句话不仅适用于住宅地产，对商业领域也同样适用。上海密密麻麻四通八达的地铁线路，已经发展31年，从1条到20条，运营里程、列车数量、全自动驾驶规模上拿下三个“世界第一”的桂冠。

围绕着上海地铁沿线如雨后春笋般发展起来的商业，以及每条线路沿线的商业特色，则是一个非常有趣且深入的话题。

上海每条线路都有其独特的商业氛围和特色。如，1号线、2号线穿越了上海的中心地带，沿线有众多的大型商场、高档餐饮店以及历史文化景点；而5号线、16号线这样的线路，则更多地服务于区域的居民和乘客，沿线商业以新兴的商业中心和社区商业为主，充满了活力和创新。

日均客流位居TOP5的轨交线路，周边商业显示超强虹吸力

高客流量的地铁线路，或是沿线分布大量住宅社区，或是毗邻繁忙的商务办公楼，大量的人群意味着潜在的消费力。数据显示，2023年上海地铁日均客流量最大的五条线路分别是：2号线，日均客流108.8万人；1号线，日均客流97.1万人次；9号线，日均客流93.2万人次；8号线，日均客流83.8万人次；11号线，日均客流77.9万人次。

（来源：上海交通官方微信）

地铁2号线：上海地铁流量之王，连接浦东和浦西，上海508座站点流量top20里有11座都位于2号线上。沿线分布最多商业的地铁线路，拥有30个项目。经过的商圈有陆家嘴金融区、南京西路商圈、中山公园商圈、虹桥商务区商圈等。

地铁1号线：地铁1号线作为上海的第一条地铁线路，自建成通车以来，便承载了上海城市交通的重要使命，同时也见证了上海商业的繁荣发展。它穿越上海的中心地带，经过的商圈包括上海火车站商圈、人民广场商圈、南京东路商圈、淮海中路商圈、不夜城商圈、大宁商圈等。

地铁8号线：连接上海南北的重要交通干线。线路纵贯市中心，北起市光路，南至沈杜公路，沿途经过杨浦、虹口、黄浦、浦东等多个行政区，串联起五角场、老西门、人民广场、陆家嘴金融贸易区等重要区域。途径人民广场商圈、老西门商圈、虹口足球场商圈、五角场商圈等。

地铁9号线：9号线被称作“沪郊第一线”，从2007年12月通车试运行到全线贯通，历经整整14年。东北-西南走向，自松江途径闵行、徐汇、黄浦、浦东新区，联通途径徐家汇商圈、打浦桥商圈、七宝商圈等众多商圈。可以说，在9号线的带动下，九亭、松江等区域工业发展、人口增长、商业能级有了飞速的发展，证明着轨交先行对新城发展的带动作用。

地铁11号线：贯穿上海东西的11号线，横跨浦东、徐汇、长宁、普陀、嘉定等多个区域，了嘉定新城和中心城区，途径徐家汇商圈、中山公园商圈、嘉定新城商圈、真如商圈、曹杨路商圈，在11号线的带动下，沿线区域的经济发展势头强劲，尤其是旅游业和地产业得到了显著的提升。

赢商网大数据显示，2023年上海年客流量排名TOP20的购物中心，无一例外地都是地铁上盖或者直接联通地铁的，其中有15个项目都有2条及2条以上地铁交汇，轨道交通的虹吸效应强劲。

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新旧更迭的商圈格局正微妙变化，特色商业与站点互相成就

便利的交通孵化成熟的商圈，在上海，稳定运营的地铁直达项目，往往备受消费者青睐和喜爱。但随着上海商业的推陈出新和竞相角逐，我们也发现上海的商圈格局在发生有趣的变化，这一切在地铁站点的客流量中得到展示。

以官方发布的2023年四季度工作日上午8:00-10:00的出站数据来看，上海地铁站人流量前三的分别是陆家嘴（IFC、正大广场）、静安寺（久光百货、静安嘉里中心、芮欧、晶品、MY BLOCK漫选）、南京西路（兴业太古汇、张园），这三个都是上海知名的商圈，而同属老牌商圈的人民广场（上海来福士、世茂广场、新世界城、市百一店）则落到了第五位（和2019年同期数据相比）。值得关注的是，伴随着人民广场站点客流量的下滑，人广商圈甲级写字楼的空置率也高于陆家嘴、南京西路等商圈。

（来源：上海交通官方微信）

在上海这个商业见缝插针努力吸引消费者注意力的都市，一个商圈人气的下滑必然伴随着其他新兴商圈的崛起和流量攀升。从TOP30站点流量变化中，最明显的莫过于上升了82位的东方体育中心，这个站点辐射上海前滩板块，是近年来迅速蹿升的商圈之一，目前周边商业在市场中的关注度都颇高，包括前滩太古里、晶耀前滩、陆家嘴中心L+MALL、前滩31，商圈内还有今年筹开的前滩公园巷和在建中的前滩源，未来商业潜力不容小觑。

以往我们关注的是由地铁线路导流为商业带来更多客流量，但去年随着多个热门非标和大型TOD商业项目的入市，我们看到了特色商业对地铁流量的反推动作用。

开业即火爆的青浦蟠龙天地、龙华会、鸿寿坊、曹路招商花园城、真如环宇城MAX等，这些相继亮相的新项目，吸引了许多慕名前来的消费者，理所当然地为相邻地铁站带来了大量客流，带动了周边商圈的繁荣。

地铁里程不断突破，区域独角兽凶猛涌现

在商业高度繁荣的上海，地铁运营里程随着城市的发展不断突破新的纪录，地铁商业版图也在不断扩张。传统的核心商圈几乎接近饱和，市场加速向城市外延扩散，一些地处非核心商圈的项目在一片红海中杀出重围，一跃成为区域独角兽，取得了客流和销售额的双丰收。

近年来，郊区商业迎来了爆发式的发展，南翔印象城MEGA、松江印象城、青浦万达茂、奉贤天街等大型购物中心相继入市，新城商业呈现出欣欣向荣的场景。链接五大新城的地铁5号线、9号线、11号线、16号线、17号线、21号线（在建）和嘉闵线（在建），不仅为新城与中心城区的联系提供了便利，也极大了促进了沿线商业的发展。

有意思的是，作为新城中颇有底蕴的嘉定、松江两地，沿11号线和9号线分布的商业多成点状，颇有一家独大的意味。而后起之秀的青浦，地铁17号线的沿线商业，几乎每一站地铁都有一个新商业体。以青浦新城和淀山湖大道为核心的远郊，就聚集了如绿地缤纷城、百联悠迈生活广场、青浦万达茂、青浦吾悦广场、东渡蛙城等项目，从汇金路往市区的方向，宝龙广场、青浦奥特莱斯、天空万科广场、蟠龙天地、首位奥特莱斯串联起了一条特色鲜明的商业线。目前商业体量和数量相对逊色的奉贤，从接下来的筹开项目中能看到沿着地铁5号线将有多个TOD商业入市。

2024年，是一个商业项目密集筹开的大年。在赢商网的年初盘点中我们看到多个筹开的TOD购物中心和位于轨交站点周边的项目，如徐汇万科广场（上海南站，1/3/15换乘）、GATE M西岸梦中心（龙耀路，11号线）、鑫耀光环二期（桂林公园，12/15换乘）、上海荟聚（淞虹路，2号线）等。

信息显示，“十四五”期间，上海地铁陆续启动248公里，超过130座车站的新一轮建设，建设规模及强度都将再次超越历史。地铁为人们生活提供更多便利的同时，也意味着将有新的潜力板块将强势崛起，地铁为商业的赋能并不会立竿见影，但确实给商业留下更多的想象空间。