盛极一时的四川北路商圈，站在复兴的岔路口上

解放前沉淀下来的上海商业，以南京路、淮海路、四川路、城隍庙四大商业街为代表，其中以十里洋场——南京路最具有代表性。被称为“中华商业第一街”的南京路，有四大百货公司先施、永安、新新、大新坐镇，是当时上海最热闹、最繁华的商业街。

四川北路作为上海开埠以来最早建成的商业街，有“平民商业街”的称号。城隍庙以琳琅满目的小商品闻名，淮海路以时髦和“腔调”，成为当时“逛街”必去之地。

然而随着时代的发展，商业更迭，新兴的商圈崭露头角，四川北路这个拥有著名文化历史建筑和海派商业底蕴的老商圈却逐渐黯淡，不复往日繁华。近年来，伴随着城市的高速发展，许多成熟商圈也启动了城市更新和存量改造的步伐，致力于让老建筑老商业焕发新生机。曾经辉煌、煊赫一时的四川北路老商圈，如今是什么样的面貌？又该如何破局以跟上时代的脚步呢？

烟火气浓厚，凯德虹口稳坐“流量王者”

遍地都是老存量的四川北路，其实是一个非常适合跟进观察上海城市更新以及商圈升级的样本。四川北路位于上海虹口区，南起苏州河，北至鲁迅公园，全长3.7公里。作为曾经仅次于南京路和淮海路的第三大商业街，四川北路的商业主要以街铺和百货为主。

十多年来，在逐渐盛行的一站式购物中心的冲击下，曾经的老牌百货商城如东宝百货、巴黎春天等都纷纷闭店，但仍有不少老字号延续到了今天，譬如上海卧室用品有限公司、上海时装商厦、西湖饭店等，透过这些时代感浓重的建筑，依稀还能看到当年的盛况。

实体考察中，赢商网发现整条四川北路仍然保留着很浓郁的生活烟火气，沿街店铺虽然大多比较老旧，但是业态亲民，以食品商店、熟食店、点心店为主，消费群体主要是周边居住的中老年居民。形成鲜明对比的是，相较于人气较旺的街铺，盒子式的商场明显消费氛围不足，工作日显得颇为冷清。

目前，四川北路体量最大、客流量最多最稳定的商业是位于商圈最北边的凯德虹口购物中心（原名凯德龙之梦虹口）。作为区域内少有的双轨交上盖商业，凯德虹口开业已经11年，体量17.3万方。项目于2020年更名，从场景到内容进行全方位升级，进一步提升客群的消费体验，也引领着商圈的商业发展风向。据资料显示，2023年项目年销售额约20亿元，客流超过3000万人次，是区域内最具人气的商业之一。

小体量为主，存量改造扎堆

除了凯德虹口商业中心之外，整个四川北路能拿的出手的商业屈指可数，几个体量不大的盒子商业基本集中在中部地段，不仅面积较小，而且开业时间距今都有十年以上。2007年2月开业的上海凯鸿广场，曾是四川北路知名的老商业地标，在历时一年的改造之后，于2019年7月升级更名为上海ist艾尚天地。项目商业体量仅3万方，共四层，门店数量差不多在50家左右，一楼的餐饮基本为沿街商铺，2楼-4楼多为生活和教育类业态。

作为地铁上盖项目的利通广场（体量2万方）和壹丰广场（体量约3万方）均在2012年四季度开业。得益于便利的交通和优势的地理位置，两个项目体量不大，但餐饮业态的人气还是不错的。相较而言，壹丰广场的在营商户仅有十几家餐饮和配套业态，而隔着一条马路相对而望的利通广场出租情况较好一些，餐饮业态一直保持着上新，整个商场大约有近50家门店。

（利通广场）

虽然整个商圈逐渐落寞，但四川北路并没有停止更新，近两年新开业的宝华商业广场、KORE合新里、今潮8弄等项目，塑造了商圈内少有的差异化购物场景，在市场上引发了一定关注。其中宝华商业广场和合新里都是存量改造项目，前身分别为东泰休闲广场和嘉杰国际广场。

宝华商业广场的B1层到地面三层为商业和零售空间，四到十一层则为办公区域。商场引入了Baldomir 1901SteakHouse牛排馆、豪享来、炙炘居酒屋IZAKAYA、陈香贵、MR.LEE GYM健身等餐饮和生活品牌。KORE合新里则将建筑外立面打开，原有的高楼层商业变为办公楼层，在低楼层引进了快餐和咖啡等餐饮业态。两个项目的改造思路都是通过引入办公消费人群来提供稳定的日常消费，进一步丰富客群结构，达到出租率和租金收入的动态平衡。

今潮8弄是商圈内少有的开放式街区商业，1.2万方的面积由8条里弄、60栋石库门和8栋独立建筑构成。项目引入了不少主打文化属性的品牌，如京剧演员王珮瑜开设的瑜音社、折子戏工作坊、再造衣银行、海上连环画书店、SAYONE陶瓷手作店、Giftopia礼坊等。颇具特色和调性的街区里弄和商业内容，确实吸引了不少拍照打卡的各年龄段消费者，但就实地探访来看，不少门店更接近于叫好不叫座。目前，项目所属的滨港商业中心主体还在建设中，作为崇邦的重要项目，接下来还将有更大体量的商业入市。

赢商观察：

2023年初，上海公布了《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》，其中提到四川北路定位为市级商业中心。在规划方面将加快更新商业业态，调整商业业态结构，增加体验类消费比例。发挥联通全区中部、南部地区的纽带作用，推动沿线“先进文化+”的资源优势，加强与虹口足球场、音乐谷、瑞虹天地等的联动，逐步由单一商业街向都市综合商圈转型，成为历史传统悠久、人文底蕴深厚、商业环境优质的市级商业中心。

目前来看，随着市场复苏，四川北路商圈人气正在逐渐恢复，但是有许多需要解决的现实问题。譬如道路交通不便，商业体量小业态单一，消费人口老龄化等等。

拥有多伦路文化名人街、鲁迅与内山纪念书局、1925书局等文化场所的四川北路，一直以深厚的文化底蕴著称。但纵观目前四川北路上的存量商业，除了今潮8弄之外几乎鲜有涉及文化艺术的。如何在保留亲民烟火气的基础上，提升消费环境，对业态进行改造升级？如何充分利用四川北路的文化业态，扩大传播影响力，改变商圈形象？四川北路的复兴之路任重道远。