案例分析：从未来汇看商业项目定位如何“见招拆招”

　　商业项目如何找准项目定位？每一步需要解决的问题有哪些？

　　本文通过对未来汇项目的解读，教你一步一步“见招拆招”，解读项目定位4步曲！希望能对您有所启发。

　　一、商业项目遭遇定位难题

　　1、定位难题：区位具有商业潜力，但自身无明显优势及特征。

　　未来汇隶属泛CBD及朝青板块，并毗邻东四环与朝阳路交口重要位置，商业挖掘价值巨大。

　　但是，如何将其商业价值进行最大化挖掘确实一道难题。对于发展相对成熟的区域而言，购物、休闲、娱乐、餐饮及各类配套服务均相对完善，似乎并无明显的市场空白。

　　如何打造才能不落一般商务配套的窠臼，并形成独树一帜的市场优势，达到最大化区位价值实现呢?

　　可见，只有从自身条件及区域出发，对项目进行深耕细作，精细化管理，精准化定位，才能最大化项目价值并成就项目在区域的地位和竞争优势。

　　未来汇项目总体思路

　　2、突破难关：在项目本身找寻突破口，植入特点主题，聚集丰富功能。

　　未来汇项目本身而言，商业面积较小，但其最终商业项目的定位却不是一般零售、配套等简单业态及功能，而是需要植入特定主题及相对丰富的功能聚焦才能成就项目的目标，体量小然而却拥有较高聚集的功能决定其“微”及“MALL”大概念构成。

　　项目非一般零售、商务配套或单纯餐饮娱乐集合载体，而是打造一个能够熨帖区域人群心灵及简单、创意化生活需求的——微MALL是为项目方向。

　　未来汇总体定位

　　二、商业项目如何4步找准项目定位

　　以未来汇为例，将其定位思路分为4步，通过一步步提出问题、解决问题就能找准并实现项目定位。

　　步骤1 ：目标客群筛选

　　准确的客户定位对于项目的成功运营至关重要，选取具备消费能力且能够持续发展的客户群，伴随项目共同成长，并支撑项目的运营发展。

　　(1)需解决的问题：

　　我们需要什么客户?

　　客户来源?

　　项目定位的基础和出发点?

　　(2)未来汇如何做：客户在身边，项目定位全靠他们

　　距离CBD最近的纯生活区，配套设施又相对齐全，成为北京东部商务居住的中心区，项目周边1千米半径即达20余万人。

　　作为“CBD后花园” 区域人群学历高、收入高、消费能力强的知识型和精英型人士、年轻化人群置业生活及工作的聚集区，且国际化、时尚化需求明显。

　　未来汇依据区域人群主流特征找准目标客群。

　　项目群体定位：立足区域人群，针对CBD及泛CBD区域商务、生活及过往的高知、中高收入、年轻化的人群。

　　群体描述：具有一定工作能力、经济收入稳定且有保障、追求生活品味、思想水准和艺术鉴赏能力、生活层次等属于中等以上。

　　步骤2 ：商业主题定位

　　以目标消费者的消费习惯和消费特性制定项目的商业主题定位，并以主题性为指导原则落实后续的定位过程和细节。

　　(1)需解决的问题：

　　客户需要什么?

　　项目理念的提升?

　　后续各部分细化定位的指导性原则?

　　(2)未来汇如何做：在客户需求上实现和提升

　　步骤3 ：项目业态定位

　　以项目主题性为核心，所有业态都要围绕主题性和目标客群的需求出发进行规划，以业态合理排布和组合体现项目的功能性特征。

　　(1)需解决的问题：

　　如何满足客户需求?

　　功能性体现是什么?

　　功能性结合到实际地块和产品的落实?

　　(2)未来汇如何做：主题性是核心

　　步骤4 ：品牌落位组合

　　在前续工作的基础上，根据定位主题和业态规划，并结合区域消费市场和区域商业现实和未来竞争的需求，选择合适的品牌资源，在保证项目成功运营的基础上凸显主题特色。

　　(1)需解决的问题：

　　哪些品牌合适?

　　项目主题业态的最终体现?

　　(2)未来汇如何做：运营和特色同样重要

　　B1：满足区域商务及生活的基本配套需求

　　1F：内部空间做足精致生活型零售，体现对生活的感知与营造;外部做好调性与氛围的营造，体现对城市的对话与沟通

　　2F：完善和熨帖的生活欲求(生理及心理)满足，并完成吸引和聚合人流、全时（需求面积:50-150平方米）段消费的目的性需求

　　3F：影院部分无他，而写字楼特别是部分三层可作为商业使用，以餐饮类/SPA纤体/培训类业态为主。