武汉商业用地频频更改用途 更改规划用途只因先天不足

　　2015年的武汉商业地产流行“变身”，酒店改写字楼，写字楼改LOFT公寓，专业市场改社区商业。业内房地产专家表示，商业用地频频更改规划用途的背后是前期定位的问题，反映的是开发商无奈“变现”。

　　更改规划用途只因先天不足

　　酒店改写字楼，写字楼改LOFT公寓，专业市场改社区商业，2015年的武汉商业地产“变身”者频频出现。汉阳某写字楼前身为酒店，江岸某loft公寓核准预售范围为办公建筑，而硚口某专业市场则改造为社区商业体，同样是商业用地，这样更改用途究竟是何原因?

　　有武汉房产业内人士表示：商业用地更改用途，原因之一，周边商业竞争激烈或者周边人气不足带来未来商业运营困境，导致开发商不敢贸然继续原有原途;原因之二，开发商想提高短期可变现的产品的占比，实现快速回现。

　　伟业顾问品牌发展事业部策划总监邹毅认为，一般土地变性、更改用途，都是出于利益的驱动：要么是为了不亏钱而变性，因为部分土地在出让时的规划指标可能不满足市场变化后的需要;要么是为了挣更多的钱。目前更多的是工业用地变性为住宅用地，毕竟工业地产会涉及到区域的经济、产业结构、交通状况等因素，相比之下，住宅的开发风险就会小很多。至于商业用地转为商住或住宅用地，则是减少开发风险和财务成本的驱动，因此打擦边球的情况更多。

　　武汉中民置业策划经理陶莎补充，商业产品改造，一部分是由于前期定位与市场情况不符、不适应导致的，但也有一部分是因为相关政策的调整而发生变化。

　　首拓汽车创意有限公司总经理雷汉平直言，谁都不愿意折腾，因为调整是要下血本的，前期定位不够精准导致的先天不足，让开发商被逼进行调整改造。

　　更改规划用途实属刀尖跳舞

　　中国交建华中投资公司地产总监简凡提出，产品变性多数发生于逆境，比如前期项目的市场定位、物业配比、业态配比不够精准或错误，中期销售与招商状况不利以及后期项目运营管理出现问题。在这些情况下，都可能造成开发商临时变更物业或产品属性。因此，如果当下定位与规划无法调整，在项目中后期开发商需要在招商销售和运营管理阶段特别注意。 中国交建华中投资公司地产总监简凡认为，更改规划用途中的不当行为或直接影响项目自身与运营管理，风险在于审批环评或者其他改造过程，比如前期部分物业已经销售或者租赁，物业变更会影响项目最初统一规划，打乱运营管理步调，同时对业主造成各种不可控影响，或引发矛盾，需妥善处理。再者环评与消防的变化，会影响各项审批，扰乱项目现阶段运营，容易恶性循环，故操作前需考虑其合法合规性并对过程中可能发生的情况准备各类紧急预案。另外，该举动对项目的负面口碑影响更不可忽视。

　　有武汉房产业内人士表示：更改规划用途的风险在于，其一，建筑和结构设计方面，调整后能否匹配新用途的设计规范要求;其二，是否以合法途径经过规划局的用途调整审批。

　　对此，阳光100大湖第品牌经理叶容补充道，项目改造的风险主要还在市场中接受度上，如果随意改变用途，消费者又不买账势，势必造成严重的产品库存积压，影响企业良性发展。

　　更改规划用途成功案例寥寥

　　首拓汽车创意有限公司总经理雷汉平认为，因为资金投入加大，成本居高不下，二次招商困难，真正更改规划调整成功的案例极少，许多成功的商业地产案例，例如群星城、南国大家装都是源于最初的定位成功，而一些本身定位清晰的商业地产项目可能还会受到运营时机和能力的限制导致失败。雷汉平表示，前期数据、专业运营和市场培育是商业地产的成功三元素。

　　阳光100大湖第品牌经理叶容提出，阳光100大湖第项目拿地之初都是住宅用地，没有商业规划，但是阳光100洞察到这个区域的商业需求，因此规划建设了街区商业，最终一期销售情况远超预期，而现在的二期街区商业，蓄客也还不错。当然阳光100的部分规划改成商业是经过政府审批程序的，是合法的。

　　而湖北大诺律师事务所陈进伍表示：如果用途变更没有经过规划许可，那就是违法的。所谓的成功，如果只是销售意义上的成功，谈不上完整的成功。