中信商管总经理张强：拼运营的商业竞争下 创新才能再造生活

　　又是一个沉淀布局多年，商业将全面爆发的行业大咖正在逐渐亮相市场。

　　提起中信地产，市场首先想到的是其在全国的住宅布局体量之大，殊不知中信的商业板块其实跟当今很多龙头商业开发商是可以媲美的，亦然是一位商业大咖。沉淀多年，慢慢积累成熟。

　　 为更好实现商业地产专业化管理，中信地产于2014年正式成立中信商业管理有限公司，全面管理旗下商用物业板块业务，并邀请业内有资深操盘经验的张强先生担任总经理一职。张强先生曾担任深圳万科商管公司总经理并成功操盘万科商业第一个社区商业“深圳万科红”及城市综合体标杆项目“深圳龙岗万科广场”，成为万科向商用地产业务转型的先驱人物，并先后在凯德商用、龙湖地产担任要职。

　　中信商管总经理 张强

　　目前中信商管立足于京津环渤海、珠三角、长三角，重点在经济发达的一、二线城市深耕发展，布局全国30多个城市，整体开发量已达数百万平方米。 在中信商业正在发力之际，赢商网专访中信商管总经理张强先生，更加充分了解中信商业的重新规划和梳理，深入剖析中信商业的特色优势以及未来的布局发展。

      谈商业：确立三大产品线奠定扩张基础

　　依靠央企母公司大背景，中信地产拥有庞大的土地存量，特别是近年来不断发力商业地产，在逐渐积累的过程中，中信在商业地产方面也重新进行整合与梳理，形成属于自己的商业产品线。

　　张强总经理详细介绍，中信商管将中信商用地产产品细分为三大产品线，分别为城市综合体、区域型商业及休闲度假型商业，具有清晰的项目定位及规划，致力于打造中信商用地产核心品牌。

　　 其中，以中信城市广场为代表的城市综合体，集大型购物中心、写字楼、高档住宅为一体的城市级地标，定位为年轻、时尚、生活、品味，是实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能的一站式购物生活中心，致力于打造高品质城市生活新标志。

长沙.中信城市广场

　　 以中信生活汇和中信邻里汇为代表的区域性商业是全新的社区商业，主要以家庭型消费者为主，全方位满足区域生活需求，为家庭客户提供更加便利的生活服务，同时还引进医疗机构、特色生活食堂等人性化业态，打造特色社区商业地标和特色商业街铺。

成都.中信生活汇

　　另外，就是以中信逸渡为代表的休闲度假型商业系列，主要以酒店、高尔夫、会所、服务公寓、风情商业街、主题公园等体验、运动、休闲类产品。

中信逸渡.庐山西海精品酒店

　　“中信商管的三个产品线所针对的是不同城市需求及不同消费群体，为中信地产成为城市综合运营商保驾护航。”张强总经理一句话总结中信商管三大产品线的重要性。

　　 谈品牌：四张王牌护航 创新再造生活

　　 其实，商业轮廓的清晰，产品线的梳理，离不开品牌理念的指引。品牌，好比一个商业灵魂，要想发展得好是无法脱离的。

　　中信商业品牌理念和灵魂是什么呢？将如何展现其品牌特色？

　　张强总经理诠释，中信商业品牌的整体定位为“中信商业，再造生活”。而提出再造生活这样的定位，是因为在群体性孤独的当今时代背景下，关怀社会和人文是最重要的，将人们相聚的群体本性深耕到商业项目中，再塑现代社区的邻里文化。

　　事实上，这也是中信做商业区别于其他开发商的地方。张强总经理信心满满表示，中信商业将凭借着手里“四张王牌”与“一个理念”脱颖出现今的商业红海，进入全国商业地产一级梯队。

　　那么这四张优势王牌是什么？

　　1、全国布局王牌，立足京津环渤海、珠三角、长三角，重点在经济发达的一二线城市深耕发展，布局30多个城市，商业开发量达数百万平米。不难看出，体量与规模，就意味着市场与拓展空间，具备集约与规模效应价值，对于资源的整合与梳理是市场很多商业地产公司不具备的一大竞争力。

　　 2、科学定位与规划王牌，从前期的定位到后期的运营思路乃至资本的运作等，一整条的经营链决定一个商业项目定位与规划的科学性。简单说明，看中信商管形成的三大商业产品线，涵盖了全客层、全形态消费市场，拉动消费，升级城市配套。　　

　　 3、背靠中信集团王牌，为深耕城市备足支撑。中信商管以千亿级央企做背书，产业资本做后援，可轻易撬动国内外资本市场。中信商管的资本运作条件对于商业项目市场融资与运作，形成稳健的金融支撑体系，是做好持有性商业的基本保障之一。

　　4、专业团队王牌，人才是商业的灵魂，运营的核心力量。中信商管现拥有的经验丰富的商业管理团队及强大的人才吸纳力是中信商业的一块核心财富，专业人才运用专业的运营模式管理，让中信商业这辆大马车匹配好的车夫与驾驶技术。

天津.中信城市广场

　　有了这四张王牌，中信商业地产之路将会走得更远。张强总经理还强调，“创新、智能、互动、艺术、生态”是中信商业“再造生活”品牌根基，是重塑中国邻里文化的力量支撑，更是打造具有竞争力商业地产品牌的重要一步。

　　谈竞争：白热化的商业环境 唯有靠拼运营

　　 当住宅地产遭遇调控，商业地产火了一把。的确如此，在整个房地产行业中，近年来内地城市商业地产项目如雨后春笋般崛起，遍地开花，商业地产进入了井喷的大时代。

　　“如果说全国房地产市场是一个大盘，那商业地产就是一个板块，这个板块在近十年的时间里经历了急速的构造运动、喷发、扩散，再到市场细分，这个过程为行业沉淀了最宝贵的资源和养分，而现在进入到精细化深耕运营的阶段。”张强总经理对当前商业地产行业大环境深刻的理解和诠释。

　　他续称，商业地产在经过一轮快速扩张之后，目前同质化现象严重，品牌重合度极高，想通过引进独有品牌、专有品牌吸客日益变得困难，当下商业地产的竞争已经从“拼招商”向“拼运营”转变，一个购物中心的核心竞争力更加体现在专业运营能力及客户服务水平上。

　　那么应该如何去拼运营呢？张强总经理总结出几个关键词。

　　首先是“精细化运营”，购物中心不再是只管收租金的“收租婆”，而是转型为服务角色的“店小二”。“我们要扩大管理的覆盖面，不仅要了解商户的销售，还要深入了解每家店铺的陈列、美陈、SKU等，对于商户经营中的问题及时跟进解决，推动运营管理百货化，强化细节管控。”

　　第二个关键词是“数据指导经营”，商场要建立一套以销售、租金坪效矩阵为基础，融合租售比、抽成、增长率等指标在内的中信商管合作商户研究模型，通过模型分析得出不同维度的租户分类，并以此数据分析成果有针对性的对租户进行指导，同时为商管各业务部门的具体工作提供重要决策支持，并对产品完善与商户扶持、管理起到了积极作用。

　　第三个关键词叫“创意性营销”，我们知道一个商业项目的成长离不开营销，如何在营销上做到区隔性？

　   张强总经理认为，体验性是目前的趋势，但是体验性一定是要从项目定位出发，结合客群特性与喜好，从看、听、触、味、感几大感官去考虑，做有主题的产品、有文化的活动、有创意的传播、有爆发力的促销，迎合消费者喜好并满足之。