银泰12亿加码杭州西湖商圈 龙湖补仓城东万科捡漏未果

观点地产 付庆荣   2015-07-31 11:22

核心提示:7月30日,杭州市国土资源局挂牌出让3宗地块,其中杭政储出[2015]15号(湖滨单元D-C2/C3-05、06地块)、16号(湖滨单元D-B1-16(B)地块)为商业用地,而17号(丁桥单元R21-14地块)为宅地。

  许久静默的杭州主城,终于在月末上演了一场看点颇多的土地争夺战。

  7月30日,杭州市国土资源局挂牌出让3宗地块,其中杭政储出[2015]15号(湖滨单元D-C2/C3-05、06地块)、16号(湖滨单元D-B1-16(B)地块)为商业用地,而17号(丁桥单元R21-14地块)为宅地。

  首个回合,经36轮竞价与23轮配建保障房面积,银泰与上城区城投联合体以64693万元上限价格竞得15号地块(西湖电影院),折合楼面价48024元/平方米,溢价49%。

  在首轮拉锯后,银泰联合体在第二回合中再次杠上7号买家,最终以57239万元上限价格竞得16号地块(中华饭店),楼面价40538元/平方米,配建3100平方米商业安置保障房。

  而丁桥宅地则在13轮火拼后,由68号龙湖以12.4亿元收入囊中,楼面价6787.9元/平方米,万科“捡漏”未果。

  龙湖补仓城东

  出让公告显示,丁桥单元的R21-14地块东至规划笕华路,南至规划二号路,西至同协支路,北至丁石路,出让面积119亩,出让面积79425平方米,容积率2.3,可建面积达18.3万平方米。

  该地块的起拍价为109662.0万元,起拍楼面价约6003元/平方米。对照龙湖12.4亿元的拿地总价,溢价率达13.07%。

  在丁桥宅地竞价前,市场对此场拍地的总结是“万科捡漏的龙湖补仓的远洋抬价的”。显然,远洋并未“抬价”,而只是在现场打了一场酱油,但龙湖的确是来“补仓”的。

  据观点地产新媒体了解,在城东区域,龙湖早在2013年已两次拿地,并开发了龙湖·名景台,2015年前6月的成交均价为14211元/平方米。

  资料显示,龙湖·名景台的总占地面积为99293平方米,两次拿地楼面价分别为8143元/平方米、8886元/平方米,容积率为2.2。

  由于已经开发了两年多的时间,透明售房网数据称,名景台总共1721套房源仅剩426套可售。这意味着,龙湖在城东的存货已不足,低溢价拿地不失为划算的补仓之举。

  值得一提的是,在龙湖此次拿下的丁桥宅地对面即为远洋·香奈项目,该楼盘目前仍处待售状态。在远洋公布的杭州下半年战略中,香奈是其三大主力之一。按照龙湖的开发速度,二者在未来必将呈现正面“对抗”之势。

  今年3月17日,杭州国土局成功拍出年后首宗宅地。远洋以4.45亿元拿下丁桥单元R21-15宅地,楼面价6088元/平方米,出让面积34819平方米(约52.2亩),可建面积73120平方米。

  银泰加码西湖

  此次拍地前,市场已有多方传言银泰将通过此次明星商地加码西湖商圈,而最终的拍地结果也已证实此前猜测。

  据国土局挂牌资料,湖滨D-05、06地块,位于西子湖畔,东至延安路,南至东坡大世界,西至东坡路,北至平海路。地块前身即平海路115号的西湖电影院,也是杭城最老的电影院。

  而湖滨D-16地块,同在延安路上,南至解放路,西至湖滨路,北至邮电路,离西湖更近,前身即邮电路55号的中华饭店。

  值得一提的是,在竞拍前,杭州国土局曾调整过湖滨两地块规划,对其做了一定的“瘦身”改造。

  具体而言,此前西湖电影院地块出让面积5327平方米,容积率3.3,建筑密度85%,绿化率40%,高度18米。而调整后,出让面积缩至4082平方米,性质仍为文化娱乐兼容商业用地,地上建筑面积13470.6平方米,起价43418万元,折合楼面起价达32232元/平方米。

  而中华饭店地块在调整前,用地性质为商业金融业用地,用地面积约0.75公顷,容积率不大于1.8,建筑密度不大于50%,绿地率不小于30%,建筑限高14米。

  调整后,上述地块一分为二,D-16(A)为保留地块(L形),D-16(B)为新建地块,用地性质为商业设施用地,用地面积约0.5公顷,容积率不大于2.82,建筑密度不大于90%,绿地率不小于5%,建筑限高控制在16米以内,电梯机房最高不超过19米。

  对于银泰此次“坎坷”加码,有杭州业内认为,银泰拿下并建造湖滨银泰三期的可能性极大。

  从地图上看,湖滨银泰一期东起东坡路,西至湖滨路,定位为国际一线顶级奢侈品牌专卖店;二期北起平海路,南起解放路,定位为国际二线品牌和国际快时尚品牌。

  另外,全国最大的苹果旗舰店所在的龙翔里建筑群,作为湖滨银泰第四期也已在去年落成,且正对着西湖电影院地块。

  “如果银泰拿下西湖电影院地块,建湖滨银泰三期,那么湖滨银泰在整个湖滨商圈内将连成一片,集聚优势凸显。”

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