聚焦北京通州：商业市场发展滞后 潜力巨大有待挖掘

　　近日北京市委全会决定，为贯彻京津冀一体化国家战略,解决北京“大城市病”，未来将聚焦通州，加快“市行政副中心”建设。通州将不仅是北京副中心，更将正式成为城市中心，在京津冀协同发展中的核心位置更加凸显。

　　国际领先的房地产顾问公司第一太平戴维斯2015年8月5日在北京双子座大厦举办媒体交流会，就通州物业市场现状、通州商务区发展与媒体进行交流探讨。

　　第一太平戴维斯北京办公室项目及开发顾问部的负责人熊志坤先生；物业及资产管理部的高级助理董事李兵先生、助理董事曹瑞先生；市场研究部的高级经理董月先生等出席了本次媒体交流会。

　　第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月从通州新城的地理位置、经济状况、人口迁移、区域规划、产业基础及交通规划、物业市场现状及未来发展等方面对通州区目前的发展概况进行了详细介绍。

　　位置得天独厚 经济增速迅猛

　　通州新城位于北京市东南部，京杭大运河北段，是北京重点发展的新城之一，是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，功能定位为区域服务中心、文化中心、滨水宜居新城。

　　通州新城总规划面积达155平方公里，新城规划人口为至2020年达到约120万人。通州新城距离天安门广场仅有22公里，距离北京站19公里，距离首都机场22公里。

　　经济发展方面，通州区目前第三产业占比较低，但增速较快。区域GDP不及全市GDP总量的3%，但增速较之全市高近5个百分点；其中第三产业仅占比41%，明显低于全市水平，但增速比全市快近6个百分点；房地产开发投资占比及增长率达21.8%。因此，通州目前处于经济及房地产市场快速增长的阶段。

　　对比2000年和2010年的人口普查数据显示，通州区的人口增长迅速，人口增长率为5.8%，仅次于昌平区和大兴区。通州人口的增长从八通线潮汐似的客流中可见一斑，目前八通线是北京市人流量最大的地铁线之一。对此，第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月表示：“一个区域如果呈现持续的人口净流入状态，那么可以认为这个区域的住宅价格将保持稳定增长”。

　　区域规划科学  交通配套齐备

　　北京“十二五”规划提出：构建“两城两带、六高四新”的创新和产业发展空间格局，成为全市高端产业发展的重要载体。通州高端商务区是重点打造的四个高端产业新区之一。

　　通州的区域规划分为“一核”、“五区”、“三带”、“四组团”：“一核”为新城中心区；“五区”分别为宋庄文化创意产业集聚区、北京国际医疗服务区、国际组织聚集区、北京通州文化旅游区、环渤海高端总部基地；“三带”分别为北运河水岸经济带、京哈高速产业带、京沪高速产业带；“四组团”分别为西集镇发展组团、台湖镇发展组团、漷县镇发展组团、永乐店镇发展组团。

　　通州新城总规划面积155平方公里，其中核心区占地面积48平方公里，包括运河核心区、协同发展区、生活配套区和发展备用区四个功能区域。运河核心区占地面积16平方公里，总体建筑规模超过1,500万平方米，由文化商务休闲区、高端商住区、会展综合服务区三大功能区域组成。

　　通州直通CBD，交通便捷。京沈高速公路、京通快速路、通朝大街、朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街均与中心城区的道路连接。轨道交通规划方面，有M6二期、S6、R1以及两条有轨电车通往通州新城。同时，在通州新城将建立新北京东站，新北京东站是铁路枢纽“四主两辅”中辅助客站之一，规划京哈高速铁路，京秦、京津城际铁路进入该站，经规划的东西铁路客运通道，城市铁路可连接北京站、北京西站。

　　通州的产业规划以新城核心区高端服务业为主导，重点打造包含高端商务、高端制造、现代物流的生产服务，着力发展文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲等生产服务。

　　商业市场发展滞后  潜力巨大有待挖掘

　　董月认为：通州商用物业市场目前发展滞后，主要反映在两个方面：从写字楼市场看，绝大多数项目为散售项目，是以小业主即个人投资者持有为主，所以在一定程度上影响了租赁品质和租金水平。除此之外，虽然区域居住人口庞大，但商业项目定位普遍较为低端，这在去年万达广场及京通罗斯福开业后才有所改善。目前通州乙级及以上等级写字楼市场存量约为30万平方米，租金水平约为100-120元/平方米/月，售价水平在每平方米2万到3万元之间，主要客群为小型科技、文化传媒、制造、专业服务等。

　　通州近期主要新项目包括万达广场、金成中心及京通罗斯福等，其中万达广场总体量约60万平方米，含住宅、写字楼、购物中心及商业街，超过150个零售品牌首次进驻通州。金成中心总体量约22万平方米，含写字楼与购物中心，其写字楼是目前通州最优质项目之一，购物中心是由李嘉诚旗下ARA基金运营管理（即京通罗斯福）。

　　通州中短期未来供给集中在运河核心区，目前已出让地块总建筑面积约400万平方米，多数项目系综合体。未来一些标志性的项目如远洋项目（新光天地）、环球影城、彩虹之门将为区域发展注入活力。

　　对于通州市未来商务区发展，董月认为四个因素最为重要，首先就是交通和配套设施，特别是轨道交通的通达性。然后看区域相关产业的优惠政策，因为新兴商务区的发展将不可避免的会和核心商务区争夺一部分客户资源，所以商务区有没有独特的、力度较大招商优惠政策便至关重要。这一点从大兴区的亦庄经济开发区及昌平区的未来城的发展状态中都看到了招商优惠政策明显的效果。除此之外，还要看区域本身的产业基础和结构以及核心商务区的辐射范围。

　　目前来看，通州首先具有交通优势，虽然地处于五环到六环之间，但有两条快速道及两条效率比较高的地铁线贯通市中心，令其与核心区的通达度较高。另外，通州区常住人口达到了133万，给企业提供比较充分的人力资源库，所以对企业具备一定的吸引力。就未来发展而言，北京市政府已经确定了部分职能将迁往通州。通州区处于京津冀经济一体化的中心地位，有利于产业吸引与布局，而整个区域由政府统一开发管理也有利于整体产业落位与产业规划相吻。

　　虽然有种种优势，但通州同时也会面临较大挑战。虽然区域内有大量的消费人群，但是目前从全国来看，整个商业市场需求趋势明显放缓，所以多数项目也将不可避免的面临较大的招商压力。除此之外和通州同期进入高速发展期的还会有几个区域，比如南边的大兴，未来五年也会有较大体量项目陆续入市。因此，若干新兴商务区将会出现比较激烈的竞争，而同区域项目也会在短期内造成竞争加剧的状况。

　　第一太平戴维斯助力通州地标建设

　　第一太平戴维斯物业及资产管理部的高级助理董事李兵对第一太平戴维斯目前在通州核心区的地标性项目如新北京中心、长安运河、复地中心一期二期的情况为媒体做了基本介绍。

　　新北京中心位于通州区运河核心区，建筑面积达70万平方米，开发商是北京华恒兴业房地产开发有限公司，物业类型包括商务公寓、办公、商业，第一太平戴维斯为其提供物业管理服务；长安运河是一个低密度的办公为主的形态，建筑面积达94390平方米，物业类型为企业会所，第一太平戴维斯为其提供物业顾问服务；复地中心分别位于通州区运河核心区IX-02地块的部分，建筑面积为11万多平方米；位于通州区运河核心区IX-06地块，建筑面积为18万多平方米，开发商为北京复地通盈置业有限公司，物业类型为写字楼、公寓及配套商业，第一太平戴维斯为其提供前期物业顾问服务。

　　李兵就媒体关心的上述地标项目戴维斯所提供的物业顾问服务内容作了详细的说明。第一太平戴维斯的物业管理服务阶段主要划分为针对建设项目规划设计、建设阶段的前期物业顾问服务，以及针对建设项目投入使用后的运营期全方位管理服务。前期顾问服务范围涵盖建设项目的规划设计优化、工程前期介入、设备选型、智能化方案的选择及优化、销售配合等与地产商密切相关的各个方面，也包括对物业企业的组织架构、人力资源体系、制度体系、品质监控体系、各项业务流程和作业指导书的建立等物业管理相关的各个环节。

　　运营期全方位管理既包括传统的清洁、秩序维护、楼宇事务管理，客户关系维护，也包括建筑节能、新能源应用等新兴领域。第一太平戴维斯与包括“BOMA”在内的国际组织、专业机构进行了广泛的合作，将国际先进的管理经验、技术措施介绍、应用在国内的建设项目中，取得了良好的效果。

　　第一太平戴维斯参与物业管理服务的北京标志性项目包含银泰中心、华贸中心、财富金融中心及盘古大观等数十座顶级建筑，第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，以专业的意见、丰富的经验和资源为其提供了综合性、高品质的物业管理服务。

　　李兵也为在座的媒体阐释了第一太平戴维斯将物业管理全面升级资产管理的理念：“作为全球领先的房地产顾问公司，第一太平戴维斯致力于为客户提供一站式资产管理服务，针对不同类型的产品形态，从前期规划，招商销售到后期管理运营，通过国内外的各种资源的整合和合作，为客户提供最全面、完善的服务。”