奥园地产上半年销售额60.7亿元 坚持布局一二线城市

　　8月12日下午，中国奥园地产集团股份有限公司在香港召开2015年中期业绩发布会，主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、执行董事杨忠、首席财务官钟平、营运总裁马军、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉杨、财务中心总监陈志斌出席现场。

　　据了解，今年上半年奥园地产实现合同销售金额60.7亿元，同比上升约18%；合同销售面积约82.2万平方米，同比上升约53%；合同销售均价为7383元/平方米，同比下降约23%。

　　针对销售均价下降的问题，陈嘉杨解释称，主要是因为地区分布和产品结构变化的原因。据其介绍，奥园地产今年上半年来自广州地区的销售金额占比为28%，而去年同期为48%。此外，商业性公寓由去年的26%下降至今年的15%，商铺及其他由去年的29%下降至今年的17%。

　　马军则透露，下半年公司还将在广州、珠海、嘉兴、韶关、悉尼等城市推出新项目，而广州地区的销售占比大概为16%。换言之，广州地区2015年的销售额占比大概为44%，甚至较2014年上半年还少。

　　对此，有记者提及奥园地产是否有意将投资重点转向广州以外的地区，马军回应表示，这只是公司发展过程的一种平衡，并不能说明公司投资方向会改变。

　　郭梓宁也强调，奥园地产一直都是坚持发展一二线城市，同时适当进入一些有发展潜力的三四线城市。

　　海外业务方面，陈嘉杨介绍，今年8月，悉尼海德公园130号顺利获得了悉尼市议会批准最后阶段开发许可，并按计划推出第一期预售。截至目前，录得合同销售金额1.5亿澳币。

　　陈嘉杨表示，悉尼项目将于8月28日正式开盘，预计今年能为公司贡献10亿元人民币的销售金额，项目70%的买家将来自于澳洲本地人。他还表示，悉尼项目是公司在澳洲的第一个项目，目前会先把这个项目做好，暂时不考虑进入澳洲其他城市或者其他移民国家。

　　此外，关于奥园地产在跨境电商上的发展，郭梓宁也在现场作出解答。据了解，奥园地产的跨境电商交易O2O平台采用的是“线下直购体验中心+线上销售平台”的模式。

　　郭梓宁称，奥园地产发展跨境电商主要有四个原因。第一，奥园地产负责跨境电商业务的公司是在南沙自贸区成立的，享有南沙自贸区的利好，这是一个优势。

　　第二，奥园地产一直坚持商住双线发展的模式，目前在全国各地已经有很多商业项目开业运营，这为线下直购体验中心的拓展提供了场所。“公司要利用自身的资源优势抓住发展先机，如果自己不做别人就先做了。”郭梓宁称。

　　第三，线下直购体验中心的加入对项目本身的销售和招商很有帮助。郭梓宁称，当初跨境电商平台在南沙奥园海景城举行发布会后，该项目商铺和公寓的租金都翻了一番。

　　第四，线下直购体验中心本身也是可以盈利的，因为里面的进口商品会比一般的便宜30%-50%，而且种类非常多。郭梓宁透露，现在要求加盟线下直购体验中心的商家也有很多。今年公司预计会有增加50家加盟店，10家自营店。

　　另外，对于人民币贬值的影响，郭梓文认为，影响大不大这主要取决于企业境内外债务的比例。“境外债务比例高的话影响肯定会比较大，但对奥园来说影响并不大，因为公司境外债务比例不高，而且公司现在已经打通了国内融资通道，目前的利率只有5.8%，成本是比较低的。”

　　以下为中国奥园地产集团股份有限公司2015年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：这两天人民银行在下调人民币的中间价，您觉得人民币贬值对房企会带来什么影响？

　　郭梓文（主席）：人民币贬值对内房企业是有轻微的影响，关键看内房企业境外发债的比例有多少，如果境外发债占的比例比较大，那么影响就会多一点，如果境外发债占的比例不是太大的话，影响还是比较轻微的。

　　奥园境外发债占的比例不算大，而且我们最近也打通了国内发债的融资渠道，而且发债成本非常低，利率是5.8%。所以人民币贬值应该说对奥园的影响是非常轻微的，我相信贬值也不是长期的一个政策。

　　现场提问：国内越来越多开发商想回归一二线，奥园有没有这方面的考虑？另外，奥园的跨境电商实体店有不少是位于三四线城市的，会不会担心这些城市消费力不够？

　　郭梓宁（副主席兼行政总裁）：奥园的城市规划一直以来都是以一二线城市为主，所以不能说回归一二线城市，不过我们也会在一些市场空间比较大的三四线城市发展项目，比如商业地产等等。

　　而跨境电商实体店的布局，实际上首先也是一二线城市，目前广州的南沙、番禺以及重庆这些一二线城市这个月底也会有跨境电商体验店准备开业。三四线城市也会在我们现有的项目落户跨境电商体验店，为什么会这样呢？其实跨境电商落户到三四线城市，它的消费力也是非常大的。因为越是落后的地区，他们当地的老百姓出境的机会还是比较少一些，那购买进口商品的热情就相对比较大。所以我们感觉无论是一二线城市还是三四线城市，跨境电商也就是说进口商品这个市场空间都是非常大的。

　　现场提问：首先想问一下公司债务方面问题，未来信托的比例会不会有下降的趋势？境外发债有没有一个确定的数字？

　　然后就是澳洲项目第一期的预售已经开始了，想知道未来会有多大的贡献？最后还有跨境电商方面，请问奥园为什么会想做跨境电商的业务，这个业务带来的回报率是多少？

　　陈嘉杨（副总裁兼企业融资及投资者关系总监）：首先有关债务结构的问题，其实奥园的债务结构是不断在优化，之前在境内成功发行了24亿人民币的公司债，利率只有5.8%。此外，总体的债务成本也是不断在优化，奥园现在总体的成本是大概9.9%左右，比过去已经有所进步了。

　　另外就是公司上半年的信托贷款占比是10%，信托贷款也是公司融资工具的一个合理的补充，特别是用于解决过渡性和短期的资金需要。信托贷款比例我们是希望控制在15%以下。其实在融资方面，奥园也注重开拓新的融资渠道，我们也把握好了市场时机，不论在境外还是境内都可以看得到，我们在融资渠道多元化方面做出了很多努力。

　　澳洲项目正式开盘的时间是8月28号，现在在做一个开盘前的推广，已经录得合同销售金额1.5亿的澳币，相当于7.5亿人民币，同时我们也有0.5亿澳币的认购金额，相当于2.5亿人民币，这个认购金额也会陆续转为签约金额。这个项目本身总的可售资源大概是3.7亿澳币，相当于是17亿人民币，所以我们有信心悉尼项目去化率能达到70-80%，对集团今年总体的销售贡献最少会达到10亿人民币，这是铁定的。

　　郭梓宁：奥园为什么要拓展跨境电商的业务？主要有四个方面。第一我们有自身的优势，首先奥园的跨境电商公司是在南沙自贸区建立的，所以能够享有南沙自贸区对跨境电商的扶持政策，而且能够将这个政策辐射到全国各地。

　　第二，奥园这几年通过实施商住双线发展的战略，商业项目也在全国多个城市建成，有一些已经开业了。这为我们建立跨境电商实体店提供了一个很好的基础，这个优势如果我们不把握的话，可能会让别人捷足先登，那这个市场份额可能会被别人抢占了。

　　第三，跨境电商体验店对项目的销售、招商、运营有很大的帮助。比如，奥园南沙自贸区跨境电商展示交易中心的新闻发布会刚刚结束，南沙项目的商铺租金以及公寓租金都翻了一番，二手的售价也翻了一番，所以大家对跨境电商是非常看好的，给我们销售以及招商经营带来很大的促进。

　　第四，本身跨境电商这个业务也是一个盈利的模式，因为我们通过这个平台进口回来的商品比一般贸易的商品便宜30-50%，品种又丰富，而且都是经过海关检验的，所以在市场上非常受欢迎。本身这个经营是有一定的利润，也符合奥园复合地产转型升级的要求。目前要求加盟我们跨境电商实体店的商家非常多，按照我们的初步目标，今年准备开50家加盟店，10家自营店，明年估计要开100家加盟店，所以这个实体店本身就是一个比较好的盈利模式。

　　现场提问：上半年合同销售均价出现了下降，主要是什么原因呢？一些项目获益较低会不会进一步拉低毛利率？

　　陈嘉杨：从地区分布可以看到，2014年上半年广州区域的贡献有48%，但今年上半年广州的贡献占比是28%。另外从产品结构上看，销售均价比较高的商业物业去年占比是55%，但今年的占比是32%。所以地区分布和产品结构的变化造成了均价出现下降。毛利率方面，今年上半年的毛利率其实也是比较稳定的，有29.4%，比较稳定，将来会保持在26-28%这个水平。

　　现场提问：上半年公司的投资性物业增值比较大，其他收入也有增加，但合营公司的亏损出现了增长，能解释下原因吗？

　　陈志斌（财务中心总监）：投资性物业的增值主要是两个方面，一个是番禺奥园广场，今年已经经营第三年了，整个经营环境和租户的情况也是不断改善，租金也一年年增加，所以这带来了投资性物业的不断增值。

　　另一方面是新落成的番禺城市天地，落成之后整个招商情况是比较理想的，那也带动了一定的增值。主要是这两个原因，其他就是一些在建的投资性物业，随着工程进度的推进，也会有一个增值。

　　其他收入方面其实主要是两块，一块是利息收入，利息收入是有3000多万，另外一个是汇兑的收益，上半年也获得了3000多万的汇兑收益，这主要是一些澳洲的贷款所产生的。

　　至于合营公司的亏损，因为合营公司大部分还是在预售阶段还没交付，所以这一块还是一个备用的状态，因此是一个亏损，但亏损不是很大，到物业交付的时候会转为盈利。

　　现场提问：人民币贬值会导致人民币购买海外资产更贵，这对公司海外投资有什么影响？

　　陈嘉杨：这里有些数据先跟你们分享一下，澳洲外国投资审核委员会出的一个报告显示，2013年7月到2014年6月份，中国在澳洲的投资总计为277亿澳元，其中有124澳元相当于620亿人民币，是用于购买房产的，同比增长了1.1倍。中国已经超越美国成为澳洲投资第一大户，同时成为澳洲最大的海外购房群体。

　　另外，其实奥园也是稳扎稳打地在发展，主要是在澳洲悉尼做住宅型公寓，不会去墨尔本或者其他黄金海岸，我们会集中做好悉尼这个城市，今后再物色其他的项目，所以现在也不会考虑其他的移民国家。此外，奥园在悉尼发展也讲究本土化，有一个澳洲本土开发商做依托，悉尼项目奥园占比有70%，合作方是30%。我们也有本地的银行支持，有本地的运营团队，项目的目标客户群有70%都是澳洲本地人，所以影响并不大。

　　现场提问：公司前7月完成了70亿的销售额，接下来会怎么完成全年目标，主要推货的城市有哪些？

　　马军（营运总裁）：奥园下半年总体的新入货值是194亿元，全新的项目包括了悉尼的海德公园130号，广州国际中心，珠海奥园广场，五华奥园广场，嘉兴奥园广场，安徽奥运广场以及韶关奥园广场。