亿翰智库张化东：行业底部企稳 正朝积极面迈进

　　商业地产的魅力恰恰在于越到后面才越精彩，只有通吃整个价值链的商业地产开发商才是一个成功者。

　　如今衡量商业地产价值又多了一个评定依据。继去年推出《中国上市房企商业物业价值Top50榜》后，亿翰智库联合赢商网推出的2014年度价值榜也已出台。

　　作为本次榜单的设计者，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东解释如何设定测评原则、范围、数据来源以及模型建设等，通过一系列指标形成最有效的价值榜。

　　对于今年推出的价值榜，张化东表示与第一期相比，在整体大环境并不乐观的商业地产环境中，上市房企商用物业价值门槛有略微提升。

　　“越是不利环境，整个商业地产房地产行业越表现得积极主动变革，专业化在逐步提升，企业不断进行创新尝试。”张化东认为。

亿翰智库张华东

　　DCF模型计算商业地产价值

　　尽管最终呈现的是商业物业价值TOP50榜，但在统计过程中面对的是中国上市房企全名单，这也就意味着样本多样和统计难度。

　　对此，张化东解释，测评遵循“科学、客观、权威”的原则，所有统计截止于2014年12月31日，各项指标的收集、制作耗时半年。

　　其中，纳入物业价值测评的对象，首先选择的企业有一个特定的要求，必须是在中国内地开展经营活动，且以商业地产作为主业经营的上市企业（包括A股和H股）。其商业地产物业类型包括酒店、办公、商业，不包括住宅类物业。

　　而物业状态包括持有以及销售两大类，其中包含建成、在建以及土地储备。物业价值收入则主要为两类，一类是持有商、办的租金收入和酒店的营业收入，一类是出售商业、办公、酒店的销售所得。

　　因此，在对测评范围进行严格界定后，对于纳入测评的名单和数据来源则必须一审再审，以符合上市公司对数据真实性的要求。

　　张化东详解，数据来源一方面以上市公司的年报、半年报、季报和各项公告为准，同时参照包括统计局、各地房地产管理部门等政府部门公布的统计数据。此外，借鉴亿翰智库和赢商网共建的商业地产公司数据库，以及从其他公开渠道取得的相关信息，包括但不限于公司官方网站，研究报告等信息，并会根据测评方组织进行的各类调研活动取得的相关数据。数据来源的维度不再是单一性，而是增加多维角度，让价值榜更能符合金融投资人士对企业的综合评估。

　　综上而言，张化东团队按照参评房企公开报告中披露的商业地产项目以及土地储备等情况（包含已建成项目、在建项目以及未开工的土地储备），对企业商业部分未来现金流进行量化测算，采用未来现金流贴现模型（DCF模型），计算出测评时点各参评房企的商业地产部分价值。

　　底部企稳 未来2-3年去库存为主

　　经过慎密的测评数据分析，张化东透露本次价值榜入围门槛会有略微提升。按照2013年度的价值榜可见，Top5企业为600亿元，Top10企业为460亿元， Top20为180亿元。而2014年入围门槛提升原因，一方面物业在持有或销售环节年内营收环节有所提升，另一方面在建、土地储备过程中溢价提升。

　　不过，物业价值收益的提升并非大幅上升，张化东形容目前商业地产行业正处于一个底部企稳阶段。由于2013年后商用物业可开发量的猛增，导致这两年及至2017年，将会出现一个供应高峰，而市场容量消费增长速度难以企及供应水平，再加上电商冲击，张化东表示2-3年内，商业地产总体是去库存，去产能过剩的过程，而且会出现部分商业地产开发商退出行业。

　　因此，价值榜的作用在张化东看来还有一个对接资本市场，让资本通过客观评估衡量企业、项目价值点，“未来商业地产企业只有对接资本，通过证券化的表现才能真正体现价值。”

　　尽管商业地产整体环境不容乐观，正所谓宝剑锋从磨砺出，环境压迫下的行业专业度反得以提升。张化东认为目前整个商业地产行业正朝着专业化路径提升，运营、开发、资本等环节也正形成体系并分工明确。并且企业更愿意合作开发，互补优势，进行更多的创新尝试。