葛霁：中国商业地产重构与转型的轻资产逻辑

　　学习标杆，见证中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会！8月31日,赢商网联合亿翰智库主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店隆重举行。

　　纵观中国商业地产形势，轻资产浪潮正在袭来，但无论是重资产还是轻资产，其发展都需要一定的时间和资本投入。在本次年度盛会上，金科商业管理中心副总经理葛霁带来了题为“中国商业地产重构与转型的轻资产逻辑”的主题演讲，他认为中国的商业地产已经进入转型期，在这期间，无论是轻资产还是重资产，关键在与核心竞争力，因此，从事商业地产的企业要选择最擅长的环节发展。

　　观点一：中国商业地产进入转型期

　　中国商业地产处于什么阶段，可以用一个简单的数据对比来看，2015年，中国购物中心的统计量是3亿方，美国在80年代已达到3.8亿方；中国城镇居民的消费支出人均0.33万美元，人口7亿，按照城镇居民来算，大概是2.3万亿左右，美国80年代大概人均1.2万美元，人口2.3亿。

　　七八十年代是美国购物中心发展最高峰，从80年代开始逐渐的下滑，到90年代公认进入了成熟期，到现在基本上每年是个位数增长率，中国购物中心从今年开始增量下滑，明年还要下滑，跟七八十年代的美国非常像，当然，美国经过十年左右进入成熟期，中国经过几年呢？这不一样，因为中国城镇化进程还在加快。

　　毋庸置疑，中国商业地产应该进入了从高速增长期向成熟期过渡的时期，姑且称之为转型期。

　　观点二：商业地产要选择最擅长的环节

　　一个行业的转型期会发生什么？我们跳出行业来看行业，举一个很简单的例子，手机通讯业是非常成熟的行业，手机通讯业第一代霸主摩托罗拉，80年代叱咤风云，除了自己的品牌和技术，摩托罗拉还做运营商，以后做卫星通讯，但是现在在手机通讯业消失了，取而代之的是新一代霸主苹果，但是苹果不生产手机，只做软件，只做技术，更不会做运营商。

　　再看成熟的行业衣食住行，耐克、阿迪达斯这种成熟品牌不生产，只管设计和品牌，麦当劳在国外都是特许为主，但今年麦当劳改变策略，在国内也要放开特许经营，只输出管理，输出配方，输出品牌，具体经营交给别人来做，做汽车的肯定也不会卖汽车。

　　一个行业的硬件、软件、服务等几个环节，要选择其中一个价值链，选择最擅长的、效益最高的去做，而不是所有的都做。     

　　回到商业地产，我们该怎么做，面对行业的转型期，首先要明确产品线、业务线及究竟是做什么的。比如说酒店是非常成熟的行业了，我就做酒店，而且我开发酒店的不会经营酒店，我经营酒店的也不会开发酒店。

　　美国最大几家购物中心只做购物中心，而且会做得很细，美国还有专门做写字楼的商业地产公司，专门做养老地产、旅游地产的。如：GGP（美国通用增长地产公司）做购物中心，只做大型购物中心，住宅业务都是非核心资产，早几年已经卖掉了；FRT（联邦不动产投资信托）只做小型的社区购物中心；EQR（公平住屋公司）只做公寓；BXP（波士顿地产公司）只做写字楼；HCP（健康护理物业投资公司）只做养老地产，做社区医院。

　　明确产品线后，要从整个行业价值链当中定位自己最有优势的，效率最高的是什么，比如选址投资、策划、开发、销售、招商、物业管理、运营管理。

　　我们再讲一下金融工具，选择了一个业务线/产品线，在这方面效率做得很好，可以利用金融工具再继续放大，继续提高效率，比如私募基金、众筹、私募债等。

　　 再举几个例子，沃尔玛擅长是做零售，沃尔玛零售集团从下属不动产公司租他的物业，很快实现了投资的回报，更多精力是专注在做零售业经营；凯德通过私募基金、中间运营管理，最终REITS退出，金融工具始终伴随全链条；做到极致的就是铁狮门，完全就是基金管理公司，我就是做GP，十倍放大它的金融能力和商业金融管理能力。

　　总的来说效率为王，你哪个环节最有效率，比别人强，你才能获得收益。

　　观点三：金科以地产+服务连接用户

　　轻资产还是重资产关键在于核心竞争力，最有效率的环节，就像富士康为苹果做代工，但是没有人否定富士康是一家伟大的企业，这完全取决于企业的选择，核心价值定位在哪里。

　　 对于商业地产公司未来能否生存，不取决于你做轻资产还是做重资产，而是取决于在某一环节或者某些环节具备效率优势，包打天下已经过去了，一定要选择某一个环节或者某些环节来做。

　　最后简单介绍一下金科，金科现在是以地产+服务连接用户，要做中国一流的美好生活服务商。我们有五个更好，成长更好，要打造行业领先的社区成长关爱体系（0-13岁，教育+关爱+社区活动）；便利更好，要做中国商业社区运营专家（整合物业365及E家汇等）；健康更好，中国银发健康中心（养老），中国健康小区（运动设施+业主体验）；最后是服务更好和邻里更好。