钟彬：中国不动产发展趋势与商业地产

　　学习标杆，见证中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会！8月31日,赢商网联合亿翰智库主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店隆重举行。

　　发布会上，全国工商联房地产商会秘书长钟彬带来了主题为“中国不动产发展趋势与商业地产”的演讲，从中国不动产发展现状、对房地产新生态的思考、商业地产发展趋势三个方面详细解读了当前房地产形势热点问题。

　　观点一：中国不动产处于巨变的时代

　　见证了行业深刻的变化，我们不能孤立来看商业地产，必须放在整个不动产当中来看，同样，不动产也要放在中国经济大背景下来看待。

　　当前我们处于一个巨变的时代，主要表现为：中国经济处于深度的结构调整，下行换挡加提升版本；拉动经济的三驾马车在转换负荷；互联网经济改变了游戏规则，改变了企业的基因和思维模式；金融、互联网、科技加持了这一轮经济结构调整和企业转型的格局和速度。

　　我们谈房地产改革，事实上如果土地制度不改革，投融资制度不改革，房地产税费不改革，很难说行业能走出怪圈。

　　关于投融资，现在大量的资本杠杆非常高，在国外，有很大一部分来自于直接融资，尤其是进一步证券法规的完善和建立。中国未来房地产要想健康发展，尤其是商业地产的发展。房地产税的出台一定要和土地出让金要并轨。

　　观点二：海外投资发展速度迅猛 商业集中度高

　　2016房地产海外投资发展速度迅猛，在房地产不动产趋势里面可以看到，商会有4家副会长单位，投资海外以前不到5家，三年前开始发力，今天可能只有五六家没有投资海外，投资方式有直接投资、间接投资、基金投资、个人投资。

　　CERCC二季度房地产景气指数及企业家信心指数为51.8，显示房地产市场上升趋势没有改变，但上升势头已经明显趋缓，同时企业家信心指数为47.6，企业家对三季度房地产行业发展信心有所下降。

　　具体表现为房地产行业总体运营稳定，商品房销售面积和价格上涨，土地购置面积和价格稳中有升，房地产企业整体盈利状况稳定，固定资产投资同比稳步增加，融资状况有所改善，但同时企业两极分化现象逐步显露。

　　2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅突破1，我们发现很多城市都在领涨，比如无锡，南京、苏州，除了北京、上海以外，合肥、武汉也在不断涨价，尤其是上海外溢效应非常明显。

　　截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家，代表企业2016业绩目标完成率已达六成，就是说115家占了60%销售额，我们一直说商业集中度不够，但今天已经高度垄断，如果不出意外，至少有三家企业会突破3000亿销售额。

　　 企业重组并购加速洗牌，其实并购是非常重要的推动力量，已经经历了三个阶段。第一阶段是现金流出了问题把它并购了，这叫被动被并购；第二阶段是主动并购，现在房地产形势没那么好以后，许多企业纷纷从行业中撤走，认为应该做回主业；第三类是上市公司，不管是港资还是A股，把控制权让出来。大家会发现行业集中度越来越高。

　　观点三：地产运营逻辑是构建行业全新生态链

　　对房地产新生态的思考跟商业有关。我们发现以往思路是上下游产业，企业是基层的对象，发展经济是投资主导，工业主导，现在消费是第三架马车，更多是服务业主导。我们看到第三产业增速已经超过第一第二产业，韩国和日本也是如此。

　　中国地产行业有这样一个全面的升级，我讲的产业化不是住宅产业化，而是跟产业相关的东西，还有金融化、绿碳化、信息化和国际化。房地产就是金融工具，在任何一个房地产背后，都是大量的银行、保险、券商和投资人，而绿色低碳成为了一个基本的底线，信息化主要是讲什么呢？就是物联网移动互联网对我们的影响，还有通过金融方式打通国际资金渠道和产业品牌。

　　 现在我们关注投资，关键是消费，这是我们行业未来最重要的竞争力。房地产行业的逻辑是过去是地产+金融+产业，现在我们发现金融+地产+产业，未来不是这样，未来是产业+服务业+金融+互联网，我们地产提供的就是空间，过去逻辑是制度性的土地红利。

　　 地产运营逻辑是构建行业全新生态链，资本重构地产，服务再塑价值。消费金融怎么做？如果打通了消费金融是不是问题就全能解决呢？我们特别关注消费金融，因为房地产商会最近一直在研究细分领域的时候，养老产业，儿童，健康，体育，都是我们四个部门成立商会的专业委员会，最后都面临跟消费能否打通的问题。

　　 这里面既有产业资源的深化优化，还有移动互联网大数据的集合。商会马上要建一个大数据平台，就是为了把很多数据装在上市公司里面去。

　　 房地产一个全新的创新组合是在产品市场是轻资产+重资产，金融上是资金+资本。不管是资本证券化，还是资产证券化，跨界是产业+地产+内容深度融合，市场是关注线上与线下，我们把产业内容移植到企业里面去，移植到地产的空间里面去。

　　观点四：商业地产发展有四大趋势

　　商业地产发展趋势第一是关于线上和线下，很多时候是提从线下到线上，现在我们倒过来提线上到线下，我们重估这个商业价值。

　　第二，世贸集团、保利地产、龙湖地产、阳光城等前30强地产企业，均加大了在商业地产板块的布局，主流，主体都是持有物业。

　　第三，消费市场是未来很大的活跃市场。

　　第四，REITS释放为商业投资带来生机。

　　目前，中国商业地产已经沉淀了天量的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，各参与方正在积极探索寻求实现轻资产化运营，随着政府加快推进资产证券化，房地产权益投资将成为市场趋势，预计届时核心城市优质项目将在更透明公开的市场上实现资产价值化。