云路中心：小而精社区Mall 业态精细布局差异化突围

　　（赢商网报道）近两年，昆明商业地产开发如雨后春笋般井喷，据赢商网粗略统计，2015年昆明预计开业的商业项目就达21个，就在这多数项目还未开业之前，昆明已开业购物中心已经开始呈现同质化，行业洗牌悄然无息的展开。在零售业下滑的大背景下，餐饮业态成为昆明购物中心和社区商业热捧业态，但是如何将餐饮业态做出特色避免同业相互竞争，也是众多商业地产开发商一直在思考的问题。对此，赢商网结合策划社区商业相关系列报道的契机，对云路中心进行了探访，为业内人士解读在主打餐饮业态情况下，商业地产如何通过业态规划差异化突围。

　　结合地缘特征 覆盖社区最后一公里

　　云路中心系集SoHo办公、主题商业、住宅为一体的商业综合体。项目位于昆明市一环边，北临环城南路、东至环城巷、南靠环城南巷、西接吴井路，周边1公里范围内覆盖了二十余条公交线路和地铁2号线，从云路中心驾车到市中心约15分钟，四通八达、交通便捷。项目周边1.5公里半径内拥有7-8个小区的住户，多栋写字楼的上班族和学校的学生，保守估计有12万人左右。

云路中心区位

　　项目周边人口居住、办公人口稳定，但是区域内规划的地铁101、现代广场等商业项目尚未建成，仅百富琪、米兰国际和一些传统的街区商业承担着区域生活消费。百富琪商业2014年底已开始试营，但是运营不尽人意，因缺乏特色人气稀薄，商业部分至今仍有空铺。米兰国际则以温莎KTV为主力店，主要吸引娱乐客群前来消费。所以，该区域商业配套仍存在一定的空白，有可以进一步开发的空间。这对云路中心来说是一个机遇。

　　云路中心规划净用地35149.11平方米（52.72亩），分为5幢，其中A、B、C幢为37-43层超高层住宅组成，D、F幢为商务型写字楼，E幢为总高主题性商业中心“云禧”，地下三层配套建设地下停车位及储藏间。

　　在为商业中心“云禧”规划定位时，云路中心并不只是简单地做自身商业配套，而是将整个吴井社区人群的生活需求都考虑其中。然而，由于“云禧”自身的商业面积仅2.83万平方米，所以放弃了“大而全”的功能性打造思路，致力打造“小而精”的社区Mall。

　　特色制胜 合理布局餐饮业态

　　“云禧”地下一层定位食尚生活，引入了滇客隆时尚超市及其母婴、红酒等外租门店，南越家、炭鱻、茉茉茶等特色时尚餐饮和美食城；一楼轻餐靚饮，主要以汉堡王、鲜芋仙、纽芝兰、乡村基、禾太郎等轻餐饮为主；二楼天下味域，汇聚了毛家饭店、伊佐拉巴西烤肉、胡九小吃等地域特色浓郁的餐饮品牌；三楼沸腾时代，入驻了舞云门港式火锅、黄记煌、相依可铁板烧、泰爽泰式火锅等风味“沸腾”餐品；四楼整层为主力店万达影城（需求面积:3000-8000平方米）。

　　从云路中心业态布局看，餐饮业态占据了绝大部分，并且根据品类、特色对楼层进行了细致布局。在3月29日云路中心开业时，云南路驿商业管理有限公司总经理李桁解释了相关业态布局思路：“吴井社区之前有昆明较有名的海鲜街和一些餐饮，后因停车难问题日渐衰败，该区域仍然缺乏特色饮食区。此外，‘云禧’走的是差异化路线，不会跟具有一定历史积淀的百盛等实力对手竞争零售等优势，且周边的居民更渴望体验式的商业，而民以食为天，所以，‘云禧’引进了国内外及省内的一些实力知名商家，品类也比较丰富。”。

　　截止目前，云路中心的商业运营已走过了近半年时间，引入的大部分品牌群众接受度普遍较高，部分商家从开业至今能够保持持续盈利，当然也有极少数商家撤走，比如盛和轩、PIG&FISH烘培店。目前，项目一楼正在进行微调，于近期在中庭引入了梦想计划主题乐园，在外广场增设了篮球场、轮滑区域等游乐设施，在一定程度上对带动人气产生了作用。

　　满足各类消费者饮食需求 社区商业深入人心

　　对于消费者光顾云路中心的原因，赢商网也进行了实地探访。一位在百富琪上班的李姓白领称：“这周边吃的很少，云路中心吃的很多，简餐和主餐都有，平时来这里解决工作餐、和朋友聚餐都能够满足，还能喝个下午茶。”

　　居住在吴井路绿洲花园的陈女士称：“这里餐饮品类多，火锅、烧烤、自助、快餐、小吃、喝的什么都有，吃厌了家里做的，来这换换口味也是极好的”。

炭鱻烤鱼

　　在交通职业学院就读的王学生说：“泰爽、南越家、炭鱻、茉茉茶等时尚餐饮的门店装修和内部布局都很有特色，很喜欢和同学一起来。此外，这里有万达影城，来这里看电影也是很舒服的。”

　　一位住在周边的马阿姨说：“我常常来的就是滇客隆超市了，生鲜、水果、日用品都可以买到，购物环境比家乐福舒适，关键是能在家门口就买到孩子喜欢的各类进口食品，很方便。”

　　综上所述，云路中心商业规划的秘诀在于：一是紧紧抓住了周边群众生活需求和区域内缺乏特色餐饮的商机；二是不贪心，主打餐饮业态，但品牌招商时进行了细致规划，品类多并具有不同特色，减少了内部竞争；三是引入的品牌具备一定知名度和地域特色，顾客接受度高；四是紧扣购物中心体验式发展趋势，尽管业态不多，但是与时俱进引入新兴时尚业态，增强了顾客的体验感，这也是云路中心商业相较昆明其他购物中心略胜一筹的重要原因。

　　当然，云路中心的商业也存在一些待改善的地方。一位商业地产媒体评论员称：“云路中心打造的独栋商业，与住宅的品质相结合可以做的更好，但是当前没有特别匹配，希望后期能在调整中完善。”。

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