全联房地产商会钟彬:中国商业地产行业的重构与转型

　　2015年8月27日，由中国最大的商业地产门户网站赢商网与中国知名的房地产研究机构亿翰智库联合举办的中国商业地产百强峰会在上海外滩茂悦酒店举办。众多知名商业地产开发商与全业态品牌商家参与其中，围绕商业地产转型与重构等热点话题深度交流，多角度、全方位审视中国商业地产，共同探索中国商业地产的新方向。

　　纵观中国商业商业地产形势，中国商业地产进入高存量时代，商业物业大量建设的同时，也受到互联网和电商的不断的冲击。面对这种环境，开发商如何进行跨界转型、商业重构？全联房地产商会秘书长钟彬先生带来的第一场主题演讲，为我们深度剖析了“深度结构调整下，中国商业地产的重构与转型”。

全联房地产商会钟彬

       房地产行业商业逻辑发生变化

　　中国地产行业经过十年高速发展之后，面临宏观经济增速放缓、人口机构调整、投资增长速度下降、行业集中度上升、市场分化加剧、产品模式升级等挑战。中国地产行业朝着金融化、产业化、绿色低碳化、深度国际化、移动互联化发展的趋势愈加明显。

　　回顾2014年，商业用房它依然保持较快的增长，商业用房的售价只是一个回升。商业用房的销售面积，增幅在持续下降。1到4季度现房销售面积各有微跌，所以变化比较大。到了今天已经变成不是蓝海，就是红海，所有城市都在做。所以盈利艰难，整个行业分化在加剧，电商渐渐分化是必然。我们的报告的预计2015年的商业用房供给在增加，核心商圈的保持稳定。

　　过去没有电商，我们的消费总得去商场购物。今天我们的消费行为也发生变化，这种消费行为对我们的业态也会发生变化。O2O的模式大发展，为实体业提供了很大的空间。我们举个例子，京东是大数据加服务，O2O的模式。互联网时代的购物中心的变化，中粮大悦城就是很好的例子，因为它善于大数据，二是探路体验型业态，三是试水新媒体营销。

　　 商业地产迎来重构与转型

　　2015年零售业的竞争已然过度，盈利已然艰难，整个行业的分化重组将进一步加剧，实体零售走向集中、电商渐进分化势成必然。

　　我们会看到商业地产一个发展的机会，从城镇人口规模、居民收入水平是影响商业地产未来发展机会的关键因素。REICO报告预计：2015 年商业营业用房供给增加，空置率会有所回升，销售价格和租赁价格有下行压力，但核心商圈的空置率保持稳定，租金稳中有升。

　　同时，传统互联网大佬阿里巴巴和传统商业巨头万达集团相继开发了购物中心服务类App，均实现了线上线下购物中心服务资源整合。阿里巴巴的“喵街”，通过整合阿里积分体系、合作商场、在线商户等资源实现线上线下会员和数据共享，功能包括室内导航、查找停车位以及阿里合作商户的店铺搜索等，为线下消费人群提供以体验式消费为主的一站式O2O服务。目前杭州已开通，7月将进入上海，随后北京、武汉、成都、重庆等城市也相继进入。万达、百度、腾讯合作研发的“飞凡”，提供智慧停车、智慧餐饮、智慧电影、智慧购物、智慧亲子、智慧秀场、智慧乐园等全新O2O智慧服务，并基于大会员体系、大数据体系、通用积分联盟、支付体系、一卡通和云计算平台六大支撑体系。阿里和万达的此次竞争，预示着O2O最后一块蛋糕被分食。

　　我国商业地产未来发展方向

　　 我们看一下未来商业地产的方向，事实上发达国家和地区商业零售物业的发展规律。你的城镇化进程和人口规模是影响商业零售物业规模的最重要的因素。第二个商业零售物业建设规模随经济周期波动。亚洲发达国家和地区质检人均零售物业面积相差较小。从商业零售物业的业态变化来看，以购物中心、郊外商业区、繁华商业街为主的比较商店占比逐步增加。不管什么模式，最后要符合一个普适的价值。

　　社区商业会成为行业增长的新亮点。我们刚刚成立了社区服务研究会，把全国重要的物业，专门搭建一个平台。我们觉得大量的社区里的碎片资产可以催化。商业地产率先做的是什么？就是做社区养老，我们会把社区养老做进去，紧接着就是社区物业，然后就是社区教育，还有社区健康。这些我们都在积极的探索，和专业的公司准备做行业的披露。它可能是碎片化的东西，但是它是最被低估的东西，这样的东西进来会给我们带来新的力量。我们认为下一拨，还是有机会。我们发现房地产企业最麻烦的物业那块，也许就有新的支撑点。

　　房地产全新的生态链在形成，也会改变我们的商业模式。我们会看到有一个房地产新的设施，房地产社区是它的关，包括APP。建的是全行业，全产业的，包括移动互联网。我们和公信部合作，把所有的东西我们形成一个相互的互动，最后是用云计算、大数据来解决。所以这样是跨数据的整合，全生态的产业链与生态链。我们建立好的商业模式，最后要建设商业精神的升华。这就是商业的一个宗旨，我们在不断的在房地产各个领域优化商业模式，升华我们的商业精神，建立我们这样一个“尊重、共享、开放、透明” ，整个的一个商业原理。我们提出来未来房地产可以继续发展，是靠智慧推动、艺术推动。

　　房地产商会在最近的这几个月当中，连续做多场的互联网联动，包括我们讨论的云物价，包括我们讨论的众创空间，包括我们讨论的社区服务、移动互联网、大数据时代行业颠覆中心，都在表示出行业的变化。