解读：商业地产带租约模式适用性、操作及风险规避

　　1 带租约销售

　　优劣势与适用性分析

　　2 带租约销售

　　操作方式

　　A、由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；

　　B、业主作为商铺的投资者而存在；

　　C、商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。

　　3 带租约销售

　　风险

　　先运营，后销售，最终目的是销售物业，而先运营的目的在于将商场盘活，优化租户结构，从而最终给予小业主购买信心，提升出售价格，由于商业街铺市场认可度高，这种方法多用于集中商业的零散销售。

　　需要承担一定的经营风险，如运营不成功，出售反而存在问题，同时，资金回流也需等待2-3年的养铺期。

　　此方法对开发商的整体商业要求非常高，如果因为商业经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。

　　4 带租约销售

　　风险规避方法

　　向投资人承诺前N年每年X％的租金回报，而且由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。