联合办公市场大佬云集 花样年前来分食不容小视

　　9月8日下午，北京望京SOHO塔三五层的“3Q”办公室，刚从美国飞回北京的SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹拿起一只橙色印有“3Q”字样的杯子，对《第一财经日报》媒体记者说，到今年年底前，SOHO的3Q 短租办公室将增加到1万余个座位，2017年计划达到10万个座位，届时SOHO的3Q产品业租金收入将超过其传统的办公楼租赁收入。

　　在潘石屹说这番话时，万科前副总裁毛大庆正在抓紧扩大他的优客工厂，这是以他为主创立的针对创业者的短期出租的联合办公空间。本报记者9日上午在东三环外的光华路阳光100看到，D座入口西侧，原来的超市招牌已揭下，换上了阳光100和优客工厂的公司标识，这是毛大庆与阳光100(2608.HK)创始人易小迪碰撞而来的结果，也是优客工厂的旗舰项目。

　　作为一桩被传统房企和传统地产人看好的新生意，联合办公领域还有很多新“玩家”在摩拳擦掌，其中包括来自南方的地产商潘军。9日下午，在距毛大庆的阳光100优客工厂2公里外的国贸一间酒店里，花样年控股(1777.HK)董事局主席潘军带了旗下8大板块的高管集体亮相，他在接受《第一财经日报》等媒体记者采访时透露，花样年正在整合旗下的地产开发、物业运营、资产管理、金融投资等业务模块打造产业地产O2O平台“WEWORTH”，包括满足创业刚需客户的初级孵化器，联合办公、小企业总部基地，还有针对改善型客户的甲级柔性办公服务基地。

　　由此，又一个联合办公、创业空间领域的分食者浮出水面。

　　拟成立花样年创新公司

　　眼下在北京，联合办公空间已形成了三种主要的商业模式：一种是以SOHO中国为代表的3Q办公室，即开发商在自有写字楼项目中开辟出一定区域做短租办公产品;二是低价包租办公空间，再散租给创业者，赚取差价;三是以现有资源帮助企业孵化，从创业企业成长中获取收益。

　　花样年将采取的是线上与线下、创新与创业、孵化与投资相结合的方式。潘军告诉记者，目前，花样年已经引入了创新谷等国内多家知名创投基金和产业孵化器运营商，并计划成立花样年创新公司。按照他的战略规划，“WEWORTH”将重点打造三大模块，由花创咖啡、花样创客、花创基金组成的花创空间，即针对创业企业的初级孵化器;由联合办公、小企业总部基地组成的花创联合，即针对改善型客户的甲级柔性办公服务基地;由青年公寓、芝麻唐商业等组成的花创社区，即集成工作、生活、休闲的园区生态圈。

　　潘军在接受记者采访时表示，在WEWORTH模式下，花样年的房地产业务不再是简单的拿地、开发、销售和运营，而是更加注重后期的产业服务运营，通过各种资源和要素整合为入驻企业提供系统支持，甚至包括物业使用权置换股权的方式入股创业企业。

　　这与潘石屹的前下属、前SOHO中国副总裁王胜江的洪泰创新空间模式有些许相似。洪泰创新空间由王胜江与洪泰基金创始合伙人俞敏洪、盛希泰共同创立，定位为以创业者为核心的共享模式众创空间办公室。与潘石屹的简单通过租金获取收益的“包租公”模式不同，王胜江更多的希望依托背后的基金对在项目办公的创业公司进行孵化，然后通过参股等方式获取回报。

　　针对这类模式，戴德梁行近日提供给本报记者的一份研究报告指出，联合办公空间在中国还处于早期的发展探索阶段，市场上出现了将联合办公空间和孵化功能有效结合在一起的模式，在收取创业团队租金的同时，也可以提供一些创业扶持的帮助和融资服务。这种模式下，融资上的灵活性，吸引了大量创业者的参与，但与孵化器不同的是，这类空间对入驻团队和个人通常没有筛选，任何愿意支付租金的人都可入驻，只有在申请融资服务和创业扶持服务的时候才会有具体的申请流程和筛选。如何在扩大客户群体和筛选企业之间做出平衡，这是所有这类联合办公空间物业方和运营方需要仔细思考的问题。

　　借国企金泰进入北京市场

　　为什么选择进入联合办公市场?对此，潘军的解释是，随着城镇化进程和人口增速放缓，中国房地产行业的黄金时代已经过去，存量房市场将取代增量市场成为市场主体，中国房地产行业的价值重心已经由房地产开发转向存量物业的价值整合和挖掘。

　　为此，花样年在北京找到了一家拥有存量物业的合作方。9日下午，花样年和北京金泰集团进行了全面战略合作签约。金泰是由京煤集团全资控股的一家国有企业，产业包括燃料经营、旅游饭店、物业管理、旅游地产、钢贸物流等。在地产开发领域，金泰风格低调，但据知情人士透露，金泰在北京拥有大量的存量物业资产，这是花样年选择金泰的原因。潘军也告诉记者，北京是北方的创业“重镇”，而金泰在北京的物业很多在四环内，通勤较为方便，未来花样年将依托金泰旗下的物业空间，摸索出针对存量物业资产管理运营的新模式，并以北京为样本，未来向上海、成都等地拓展。

　　一个细节是，9日的签约现场，潘军携花样年地产集团、彩生活、美易家、解放区、金融集团等业务板块的众多高管集体亮相，这在花样年历史上并不多见。潘军幽默地将此比喻成“打群架”策略，八个“金刚葫芦娃”各有所长，旗下多个业务板块可以通过产业协同的方式进行矩阵式扩张。这些产业包括房地产开发运营、社区金融服务、彩生活住宅社区服务、美易家商旅物业运营、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区教育产业等八大板块。潘军称，在未来与金泰的合作中，金泰方面将整合自身及其下属单位存量物业，花样年则提供其在物业经营管理、互联网社区等方面的技术和经验，将在北京推出中端价位的联合办公产品，重点是通过孵化企业获得收益。在他看来，花样年旗下的上述多板块业务及资源，除了可以帮助孵化创业公司，还可以为创业公司提供“to-Customer”(到达用户)的机会，从而把这个联合办公产业链条做得更长。

　　尽管大佬云集，但联合办公的市场前景不容小视。戴德梁行大中华区研究部主管聂安达认为，联合办公空间甚至将改变写字楼市场的游戏规则。在他看来，在未来几年内，企业结构和人数的变化与工作模式的改变将对现有办公场所的形式产生巨大的冲击，这一点在经济发达的一些大城市中尤其明显。在此情况之下，大众对传统固定工位，且租赁合约时间较长的写字楼需求将逐渐减少，取而代之的则是更加灵活且注重互动和交流的联合办公模式，这一类办公空间能更好地服务于从事知识密集型创新工作的工作者。