分化与转型中的房地产上半年：退出和转型成为必然

　　市场普遍对地产悲观，的确我们也找不到乐观的理由，但悲观预期实际上在2014年初就已经显现，也就是说市场的调整其实是始于2014年2月份，调整周期接近18个月，受益于去年基数效应及今年销量的回复，行业营收和利润增速有所恢复。

　　行业营收同比增长12.7%，比去年提升3个百分点，重点房企营收同比增长19.5%，比去年同期增速提高12个百分点。2015年上半年，全国商品住宅销售面积为4.44亿平方米，累计同比上升4.5%。今年上半年，政策回暖春风拂面，几度降准降息伴随着房产市场回暖。

　　安信住宅地产类别中，A股91家房地产企业整体实现营收2936.0亿元，同比增长12.7%。其中，22家重点房企实现营收2090.2亿元，同比增长19.5%，表现优于整体住宅类房企。

　　行业净利润同比增12.7%，远好于去年-3%的业绩增速，重点房企业绩同比增长14.9%，好于去年的0.4%增速。从净利润角度看，相比14年同期普遍的负增长，2015年情况可谓柳暗花明又一村。

　　安信跟踪的91家住宅类房企整体实现净利润322.4亿元，同比上升12.66%。而其中，上半年安信跟踪22家重点房企实现净利润241.3亿元，同比上升14.94%。整体来看，房地产行业的整体营收和净利润同比增速保持同步，上半年均有较大幅度增长。

　　行业集中度逐年提升，TOP22营收占比71%，净利润占比75%，销售额市占率26.5%。2015年上半年，22家安信重点房企的营业总收入和归属于母公司的净利润占91家住宅地产类房企的比重逐年增长，分别升至71.2%和74.9%，去年同期分别为67.5%和72.8%。

　　可见，在房地产行业基本面见顶的整体大环境下，势必存在中小企业的退出和转型，市场份额向着拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型重点房企转移的现象乃大势所趋。从销售额来看，2015年上半年TOP10、TOP20、TOP50的销售额分别为6292亿元、8255亿元、11178亿元，同期全国地产销售额为31133亿元，市占率分别为20.2%、26.5%、35.9%，去年同期分别为16.6%、22.1%和29.5%。

　　毛利率自2011年以来的下行趋势有所缓解。住宅类房企销售毛利率一直以来呈现下行趋势，从2011年上半年的40.4%下降至2015年同期的32.2%。而2015年上半年，毛利率同比下降4.6%，下行趋势较2013年的下降9.2%和2014年的下降6.6%略有放缓。

　　净利率自2011年以来的下行趋势有所缓解。行业净利润率走势亦和销售毛利率走势相似，从2011年上半年的15.9%下降至2015年上半年的12.5%，长期来看呈连续下滑态势。而2015年上半年，该指标和去年的12.5%相比保持平稳。

　　重点房企盈利能力超过行业平均，安信重点房企相比整体住宅类房企表现，无论在毛利率还是净利率上表现均更为优异。其中上半年销售毛利率为33.8%%，高于整体住宅类房企1.6个百分点；销售净利率达13.8%，高于整体住宅类房企1.3个百分点。

　　行业ROE水平趋稳，杠杆和周转率均所下降。安信跟踪住宅类房企，上半年ROE为5.3%（全年预计12.8%），较去年同期5.7%，整体水平趋稳。而安信重点房企表现略好于整体住宅类房企，上半年ROE在6.3%，较去年同期的6.7%，亦保持平稳。无论在绝对值或是同比上，重点房企表现均优于整体住宅类房企。

　　资产负债率和总资产周转率均有所下降，就资本结构上看，无论是整体住宅类房企还是重点房企，资产负债率均在14年上半年达到顶峰，2015年上半年，随着房产市场回暖，该指标略有下降。

　　公司资本结构有所优化，其中，安信跟踪住宅类房企，上半年资产负债率为77.2%，同比下降0.5%。而安信重点房企上半年资产负债率为77.4%，同比下降1.1%。从总资产周转率上看，整体住宅类房企的总资产周转率15年上半年为9.1%，略低于去年同期的9.4%；而安信重点房企的总资产周转率要好于整体住宅类房企，15年上半年为9.8%，且好于去年同期的9.6%。

　　2015年上半年，整体住宅房企存货量达22627.8亿元，同比上涨15.7%，增幅较去年同期的25.5%有所回调；其中安信重点房企存货量为14211.2亿元，同比上涨11.8%，增幅较去年同期的26.1%有所缓解。而从横向来比，安信重点房企的同比增长率11.8%，低于整体住宅类房企。基于此，我们认为，上半年去化情况较去年同期有所好转，其中，重点房企的去化情况又好于整体。

　　从重点公司存货占整体房企存货比以及俩者的存货周转率来看，上述结论亦可得到验证。从2014年上半年到15年上半年，重点公司存货占比从65.0%下降到62.8%，且存货周转率上半年为10%，高于整体住宅类房企，可见重点公司的去化情况要好于整体。

　　2015年上半年行业回款有所改善，销售商品收到现金/营业收入比例提升至143.5%，好于去年末103.4%；但需要注意的事，行业现金保持增长，但现金增速持续下降，由2013年底的27.8%下降至17.5%，此外，现金占资产的比例下降至11.9%。

　　（作者：张龙 安信证券分析师）