购物中心屋顶商业掘金热 零售、餐饮、儿童等抢先布局

　　随着越来越多的消费者已不再满足于仅仅在购物中心购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、观展等多元化的消费诉求，各地购物中心不得不不断提高餐饮、娱乐、儿童等低租金体验业态的占比。在此情况下，如能有效利用屋顶空间，将部分餐饮、娱乐、休闲、运动、儿童业态转移到屋顶之上并加以放大，则项目的吸引力及租金收入都将大幅提高（不占用容积率，相当于为购物中心增加了一个楼层的商业面积，堪称项目第二空间）。

　　本期，搜铺网商业地产研究院就调查了海内外数百家商业地产项目的屋顶商业应用，为大家揭示屋顶商业的主要类别、最新潮流、应用难点、盈利模式及提升之道。

　　首先，我们分析一下屋顶空间特点及屋顶商业难点：

　　1、屋顶空间具有诸多其他楼层所不具备的优点：开放式空间、无层高限制、无柱距限制、自然环保、空气清新、视野开阔、景色优美；以及部分缺点，如无法遮风挡雨、不适合酷暑严寒。

　　2、屋顶商业特点：屋顶空间拥有中庭、门前广场无法比拟的空间尺度，可以充分施展其无层高限制的优势，引入室内楼层无法展开的极具体验感的新兴特殊业态。但不同的业态需要不同的配套，例如屋顶农场、屋顶泳池适合户外露天环境，屋顶溜冰场、屋顶剧场则需要架设天棚遮风挡雨，屋顶餐厅、屋顶商场则需要常规封闭式商铺与开放式外摆区结合。

　　3、屋顶商业应用务必解决的难点：引流及到屋顶的垂直动线（垂直电梯、扶梯）、屋顶承重与防水（屋顶泳池必须事先设计）、屋顶机电设备集中放置避免给屋顶平面动线造成困扰、屋顶围墙及护栏、避雷电设计、排水排污（例如餐饮和农场）。故此，计划引入屋顶商业的项目必须在建筑设计时即妥善考虑屋顶商业的物业需求，而已建成项目若想加入屋顶商业则需进行屋顶改建及加固。

　　4、屋顶商业避免事项：由于地理气候原因，酷寒的东北不适合设置过多长期的露天商业设施，而适合新加坡等地的屋顶儿童嬉水乐园也只适合海南和广东广西局部地区。此外，屋顶商业的类型需谨慎考虑。例如，屋顶农场适合水泥森林一般的一二线城市项目，却并不适合田园风光宜人的三四线城市项目。而周围缺乏景观的项目则不适合设置屋顶摩天轮等观光设施。TIPS：不同于其他屋顶商业项目需要繁杂的各项审批，受政府支持的屋顶绿化所受的限制最少，故屋顶利用方面，除了屋顶物业办公室、屋顶花园、屋顶停车、屋顶发电之外，最普遍的就是屋顶农场了。

　　5、屋顶商业招商方面，除了天空农场可谓屋顶独有，其他的屋顶儿童、运动、餐饮、零售等业态的商家都是地面乃至购物中心普通楼层都有的品牌商，只是屋顶天台提供了与众不同的空中平台/舞台，关键看购物中心如何整合资源/创新思路，搭台组织众多品牌商唱新戏。

　　再者，我们简要解读一下屋顶商业的主要类别。

　　据搜铺网商业地产研究院调研，屋顶天台商业主要有七类应用，分别是儿童业态、运动业态、娱乐业态、零售业态、餐饮业态、展会活动、其他应用（会员中心等）。

　　屋顶天台儿童业态

　　屋顶儿童业态以各类儿童乐园为主，但传统的室内儿童乐园和电玩城（例如悠游堂、卡通尼）只适合屋顶天台有铺位的异型商铺（例如上海百联世博源），故大平层的传统屋顶平台只能引入适合户外环境无需电子设备的运动乐园（如亚马逊探险乐园和哈你小孩，加装防雨防晒顶）和翻斗乐乐园，而类似史努比乐园之类的专业户外儿童乐园和儿童动物园则需由发展商自行投资或合作经营，这导致屋顶天台业态中的儿童业态占比较低。

　　案例赏析

　　北京五彩城——史努比乐园↓

　　上海百联世博源——亚马逊探险乐园↓

　　屋顶天台运动业态

　　屋顶运动项目能带动人气，如能有效整合运动品类零售商户的销售，则堪称真正的资源整合高手。例如在其他楼层引入迪卡侬（需求面积:2600-3000平方米）、赛标、Alpen运动德普之类的专业运动商场，在3楼或4楼的屋顶天台上开设该运动商场的运动体验馆，当有望产生积极的互动效应。再以屋顶田径跑道为例，如能吸引阿迪达斯、耐克注资冠名设立专业跑步俱乐部（三夫户外、Hi ORYX 羚跑俱乐部也是不错选择），并配以其旗舰店或折扣店，则社会效益经济效益也将实现双丰收（阿迪达斯全国首个公益Runbase跑步基地已在上海设立专业且免费的西岸基地）。

　　案例赏析

　　北京世纪金源屋顶人造滑雪场青苗荟冰雪大派对↓

　　河源坚基购物中心JJMALL无边界泳池↓

　　北京红星爱琴海购物中心云尚部落高尔夫↓

　　屋顶天台娱乐业态

　　屋顶娱乐业态中，独占半壁江山的是受屋顶绿化政策激励且相对成熟的天空农场。国内运营天空农场的公司多达数十家，虽然大多为业务相对单一的屋顶农场，但创新的大型复合式天空农场如坊田·天空农场、良食网天空农庄、城市花园农庄、长沙步步高梅溪新天地的花田农场正不断破土而出。

　　其他较为热门的天台娱乐业态还包括：屋顶影院（如IMAX在三、四线城市投放可移动充气式IMAX影院计划正式实施，则天台势必成为其落脚点）、屋顶摩天轮（受日本和台湾屋顶摩天轮风潮带动）、屋顶主题游乐园（受金马娱乐公司云顶星河游乐王国游乐场带动）。此外，宠物乐园、屋顶温泉、空中剧场、空中迷宫也已加入RF天台大家庭。

　　案例赏析

　　合肥欢乐颂屋顶花果山↓

　　上海大悦城2期屋顶悬臂式摩天轮↓　　

　　成都王府井百货总府店屋顶影院↓

　　屋顶天台餐饮业态

　　在屋顶餐饮业态中，无需煤气及排油烟设施的轻餐（咖啡甜品及酒吧）比重最高。并且，相对于其他楼层的室内餐厅，天台餐厅更适合相对高端走情调路线的异国风味餐厅及酒吧，或需要清雅环境的茶室。而不具备屋顶铺位的项目则设立流动的美食节吸引客人。

　　若是想走差异化路线，则可利用屋顶花园优势，开办专业的婚宴馆，并可在屋顶空间建立婚礼仪式堂和草坪婚礼场地。

　　还有更具有想法的观光餐厅。相对于传统宾馆等高层综合体的屋顶旋转餐厅，近年开始流行Dinner in the Sky，即盛宴长空移动空中餐厅，但通常的盛宴长空餐厅需使用重型汽吊车，不太适合购物中心的屋顶，故当借鉴海洋量子号顶层甲板最新推出的北极星胶囊观光玻璃舱，可供拥有繁华街景或山水美景的购物中心借鉴开设屋顶观光咖啡（不适合附近有机场的限高区域，适合毗邻江河湖海等景观的项目）。

　　案例赏析

　　海口万国大都会屋顶曼谷酒吧↓

　　上海日月光广场屋顶蓝葆德誉诺婚礼会馆↓

　　屋顶天台零售业态

　　在购物中心屋顶商业中，零售占比尚非常低，唯一已连锁布点购物中心天台空间的只有适合屋顶自然开放的阳光生态环境的上海Ecog溢柯园艺生活中心。

　　须知，需要实体商铺及大量客流的零售业态是屋顶天台空间最薄弱的部分，这让体验度与文化性双高的品牌博物馆逐渐成为屋顶零售业态的主力军（例如青岛万象城的东阿阿胶博物馆，深圳欢乐海岸的欧洲古董家具长物博物馆和皆一堂百工艺术生活馆，广州太古汇天台旁的SONY体验店，上海大拇指广场天台曾设有证大艺术超超市，在建的青岛金狮广场则将引进青岛啤酒博物馆和主题文化博物馆），与屋顶花园契合度颇佳的花卉园艺广场及花店则仅次于艺术品博物馆。而烟台大悦城，就在屋顶花园美景旁同时引入了猫的天空之城文艺书店及咖吧。

　　搜铺网商业地产研究院认为，其他类型的屋顶零售业首先在建筑形态上，应采取错层建筑加大露台（如上海百联世博源和新加坡怡丰城），这样大露台空间上的儿童乐园、体育设施、宠物乐园、派对舞台、汽车乐园，可与一旁紧邻的儿童零售店（如孩子王、玩具反斗城）、体育用品商场（如迪卡侬、赛标、Alpen）、宠物店、派对主题店、汽车专卖展厅（不适合大型的4S店）乃至二手车市场（类似屋顶停车场）产生交叉叠加的业绩催化效应。

　　案例赏析

　　上海仲盛国际商城溢柯空中花园↓

　　除了以上五类屋顶业态之外，屋顶天台还有其他众多功能，诸如风水用途、艺术用途、通道用途、市集用途、活动用途、可开合屋顶、屋顶天幕、屋顶发电、屋顶花园……后续，搜铺网商业地产研究院还将为大家陆续解读，敬请关注！

　　同时，搜铺网旗下《零售不动产》杂志第33期也将就屋顶商业业态及其连锁品牌做详细调研及分析，并有大量真实有效数据佐证。欲在屋顶商业上大展拳脚的商业项目不妨关注一下。