滇中新区vs20条意见：着眼未来长期发展的两剂强心针

　9月15日，两项新政策规划同日袭来：国务院批复同意设立云南滇中新区，19年“长跑”终于开花结果；云南省住房城乡建设厅发布20条意见，以进一步促进云南房地产业平稳健康可持续发展。这两项新规划都间接或直接地将影响到未来的云南房地产市场，它们究竟会给市场带来哪些新变化呢？

　　本文作者：克而瑞昆明机构总经理/昆明房价点评网首席分析师 芶敏菲

　　背景介绍：19年“长跑”终结果！ 全方位起底滇中新区

　　今天上午，两条重磅新闻挑动了云南房地产人敏感的神经。

　　先是中央官媒公布云南滇中新区正式获得国务院批复，成为第15个获批的国家级新区。继今年1月习大大来滇考察之后，云南又一次受到了中央的垂青。

　　批复上表述，要把建设滇中新区作为实施“一带一路”、长江经济带等国家重大战略和区域发展总体战略的重要举措，打造我国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点、云南桥头堡建设重要经济增长极、西部地区新型城镇化综合试验区和改革创新先行区。

　　滇中新区位于昆明主城东西两侧，对于长期缺乏产业支撑，人口吸附能力弱的昆明，我们有理由对未来的发展抱有更多的希望。特别是对经受巨大市场压力的昆明房地产人来说，这不啻于一剂强心针。短期内，国务院的批复给了市场一个概念性的信心。长期来看，国家级新区的正式成立，意味着资源、政策的倾斜，为先进产业的引进与发展提供了良好的环境与土壤，这将在提升经济发展水平的同时带来人口的导入，改善长期制约房地产发展的基本面。

　　不过，一个新区的发展成熟壮大是个漫长的过程，况且当国家级新区越来越多，如今的新区已远没有早年浦东新区、滨海新区那样的含金量，我们在收获信心希望的同时，还得保持一些理性。

　　无独有偶，省政府紧接着发布了“促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见”。房地产人的心脏短时间内又一次被撩动，朋友圈里一片喜呼“救市政策又来了”！上一次省政府出台房地产的政策是4月29日的“省八条”通知，标题全文《云南省人民政府办公厅关于贯彻落实国家有关部委文件精神促进房地产业平稳健康发展的通知》。

　　对比两个文件内容来看，上次的“通知”是为了响应、落实中央的“330新政”，颇有被动之意；而本次的“指导意见”立意更加深远，不是简单的“新政”，而是主动求变、着眼未来的思考。是基于目前所处的市场机遇，并客观认识到目前我省房地产业“规划引导不到位、产业无序发展，制度不完善、管理经验不足，产品低端化、设计同质化”等种种问题，为了“进一步鼓励和引导住房消费与房地产开发，更好地发挥房地产业对稳增长、调结构、惠民生的带动作用”，而出台的促进房地产业中长期平稳健康可持续发展方向。

　　文件分五大方面，提出了20条具体指导意见，并明确规定了责任主体、牵头部门、配合部门，对指导意见的落实作了有效的铺垫。

　　通篇来看，“指导意见”不仅仅是为了救市。当前，房地产业的环境已发生深刻变化，以往畅通无阻大踏步前进的发展模式遭遇到了巨大阻力，种种矛盾迫使房地产业亟需进行深刻变革。中国的房地产市场是“政策市”，市场好了便出政策打一下，市场不好了又出政策救一把，所出的政策往往是短期政策，兼具“洪水猛兽”与“救命稻草”的双重人格，搞得市场患上“政策神经敏感综合症”。短期内，政策确实起到了干预市场的作用，但却让房地产市场的客观规律思觉失调，无形中加剧了房地产市场周期的波动。能否尊重房地产市场的客观规律，是检验房地产有关部门管理水平高低的试金石。从这一点来，本次出台的指导意见有了长足的进步，更具发展眼光。

　　比如，在促进房地产业转型发展方面，“突出规划的引领和管控作用……准确把握当地房地产市场供求情况和发展需求……引导房地产市场合理有序开发”，“推动房地产业结构优化调整……坚决制止优质资源的低水平、低品质开发……逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模，“加快发展精品特色房地产业，竖持走精品特色发展之路”。认识到规划不合理、市场供需失衡、多年粗放式低品质开发、缺乏精品的客观现实，向符合市场发展规律的方向努力，节约资源、有序开发，确是明智之举。

　　在加大保障性住房安居工程方面，要求“加快棚户区和城市危房改造”，同时又要求“对老旧小区采取改建、扩建、翻建和综合整治等方式加以改造，不得大拆大建”；“大力推动住房保障方式由实物保障逐步向货币化保障转变……多渠道满足保障对象住房需求”。对居住条件差的居民要加快速度帮助改善，同时借货币化保障方式帮助去库存，这个思路虽然是老调重弹，能保持延续性也是好事。

　　在刺激市场需求方面，“适度提高住房公积金贷款额度”，降低首付比例，“放宽住房公积金提取条件”，“全面落实异地贷款政策……建立省级住房公积金调节机制”；“鼓励农民进城购房……取消对境外个人、境外机构的购房限制”。减少限制条件，促进消费主体的流动性，本就是市场经济的必然要求，市场的活跃度将得以提升。

　　针对现在房地产开发企业面临的问题，指导意见还提出，“支持资质良好、诚信经营的房地产企业的合理融资需求……进一步减轻房地产开发企业负担……提高商品房建设品质……鼓励房地产开发企业广泛采用住房产业化、住房全装修等成熟技术……推动住宅产品升级换代，激发新的改善性住房需求……积极支持绿色建筑发展……支持地方房地产企业优化重组”。多年宽松的房地产市场环境，引得众多开发商纷纷涌入，开发水平良莠不齐。市场环境变化后，不少实力欠缺的开发企业已跟不上时代的发展。一方面支持有实力的开发企业融资发展、为其减负，并要求提高产品开发品质、发展新技术，另一方面支持开发企业优化重组。优胜劣汰、提高市场集中度，正是未来房地产开发行业发展的必然趋势。

　　另外，面对互联网信息时代的大背景，指导意见要求“促进房地产业与‘互联网+’相融合……尽快建立本地区房地产业的基础数据库，形成全省房地产业运行大数据，要推动房地产公共数据资源开放……构建线上线下结合的房地产营销新模式和物业服务新业态……实时发布商品房供应、交易和价格走势情况，提高信息透明度，营造有利于房地产业平稳健康可持续发展的良好社会舆论环境”。我省房地产业的信息建设长期落后，目前仅昆明主城区及呈贡新区建立了交易备案数据库，其余地区的房地产数据相当不透明。在这样的情况下，如果要对整个市场的运行情况进行客观了解、分析，无异于盲人摸象，更谈不上针对市场形势进行客观研判、制定有效政策，乃至进行舆论引导也是“猜测胡说”多于“理性客观”。尽快补上这一课，引领行业长期健康发展才具有明亮的眼睛。

　　滇中新区的获批与房地产20条指导意见，都是着眼未来长期发展的两剂强心针。前者对我省经济发展具有重大拉动促进作用，后者对我省房地产这个支柱产业的发展具有深远的指导意义。能够从基本面去改变，遵循市场经济的发展规律，放长眼光，理应受到点赞与欢迎，同时也让我们有了更多期待。当然，两者的具体落实都需要一定时间，能否取得有效的成绩与实际执行操作也有着密切关系，希望有关部门莫负时代重托。