广深商圈排位战：天河路、蔡屋围、福田CBD哪家强？

　　（赢商网报道）商圈分析是零售店开店选址的前提，也是观察城市商业水平不可或缺的因素。对比广州、深圳两地的商业地产来看，天河路商圈是广州的核心商圈，规模与整体影响力都优于深圳蔡屋围商圈，福田CBD和珠江新城作为两地的新型潜力型商圈，当下都面临成长的烦恼，而传统的步行街北京路与东门商圈正在进行调整，多元化与活力日渐增长。

　　万象城撑起蔡屋围商圈 天河路整体影响力更突出

　　说到城市的核心商圈、一级商圈，广州与深圳分别以天河路商圈、蔡屋围商圈为代表，天河路商圈的规模和整体影响力强过蔡屋围，但单个项目而言，深圳万象城的知名度和影响力比广州正佳广场、太古汇更高一些。

　　天河路商圈是广州的核心商圈，是与上海南京路、南京新街口相比肩的繁华商圈。西起天河立交，东至岗顶，全长约2.8公里，天河路商圈商业零售总面积近120万平方米，有“华南第一黄金商业带”之美誉，集聚了首次进入广州70%以上的国际品牌，也是中国最具规模的高端商贸集聚区之一。

天河路商圈集聚了首次进入广州70%以上的国际品牌

　　天河城、正佳广场、太古汇是天河路商圈内的杰出代表，代表了传统购物中心、体验式商业、高端奢商业的表现。在2014年中国内地购物中心销售额TOP30排行榜中，正佳广场以64亿元的销售额排名第二，天河城以55亿元的销售额排名第五，太古汇以31亿元的销售额排名第十六。2016年上半年，新鸿基天环广场将在天河路商圈开业，商场以高端购物公园的定位面世，该项目是天河路上的收官之作，天河路商圈的影响力会进一步增大。

　　蔡屋围商圈是深圳的核心商圈，被誉为"亚洲时尚之都"，集中了万象城、KKmall、金光华、地王大厦等优质商业。

　　在2014年中国内地购物中心销售额TOP30排行榜中，深圳万象城以62亿元的销售额排名第三。深圳万象城是深圳最顶级品牌汇聚之地，也是深圳规模最大、层次最高的购物中心，进驻的奢侈品包括LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、HERMES、GIVENCHY、ARMANI、FENDI、Ermenegildo Zegna、BURBERRY、BOSS、BALLY、ck Calvin Klein、EMPORIO DOLCE&GABBANA、Salvatore Ferragamo等。

　　从奢侈品的等级和数量来看，深圳万象城比广州太古汇要更胜一筹，而从物业设计来看，太古汇的外立面时尚度、动线规划比万象城更优。

　　而就商圈整体影响力来看，蔡屋围商圈与天河路商圈差距不小，蔡屋围商圈内几个项目之间物理距离较远，购物中心之间无法共享客流，所以商圈的聚合效应较弱。

　　不过好在蔡屋围与东门、人民南三个商圈距离都不远，共同组成了“金三角”，分布着高中低不同层次的消费业态，孕育的商机也不可小觑。

　　珠江新城与福田中心区都面临成长的烦恼

　　同为CBD商圈的定位，珠江新城与福田中心区都有较大的发展潜力，但也有成长的烦恼。

　　珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交接处，东起华南快速干线，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道，总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米。珠江新城1993年开始编制规划，是中央承认的三个国家级中央商务区之一，承担着广州总部经济核心的地位和责任。珠江新城已开业的购物中心是太阳新天地、高德置地春夏广场。

珠江新城面临的种种问题制约这个新型商圈走向成熟

　　福田中心区即通常所说的福田CBD、深圳CBD，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，规划用地面积6.1平方公里，规划总建筑面积750万平方米，包括南片区、北片区和莲花山公园。福田中心区1991年开始编制详细规划，重点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、保险、旅游等产业，是集行政、金融、商务、文化、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心。福田中心区已开业的购物中心是COCO Park、怡景中心城、皇庭广场等。

　　作为广深两地的CBD，珠江新城与福田中心区在开发时间、功能定位、人口导入等方面都有一定的相似性与可比性，同为CBD商圈的定位，两者也都面临着共同的问题：仍未有令人眼睛一亮的拳头项目开业。

　　珠江新城面临的问题主要有几个方面，首先是该区域内的商业物业各自为政，商业项目之间的通达性很差，造成做商业的硬伤。

　　其次，花城广场把商业都放在了地下，物业的价值大打折扣，建筑面积约15万平方米的花城汇成为了广州最大的地下商业项目，地下商业无法吸引中高端品牌进驻，快时尚品牌也很难引入，况且花城汇一直采取大包租和分租的形式运营，花城汇北区、中区、南区的开发经营权分属三个业主，没有统一的规划思路。

　　再次，高德置地一家独大，造成一荣俱荣、一损俱损。高德置地广场占据了珠江新城中轴线旁最核心的位置，总建筑面积约95万平方米，其中购物中心面积达23万平方米，高德将商业划分成春、夏、秋、冬四部分，但商业运营效果差强人意，冬广场至今未开业。

　　福田中心区与珠江新城相比，首先是交通规划的优越性有助于快速导入人流。

　　福田站综合交通枢纽是国内乃至亚洲最大的地下火车站，2015年底将具备通车条件，福田综合交通枢纽是集高速铁路、城际铁路、城市轨道交通、公交以及出租等多种交通设施于一体的立体式换乘综合交通枢纽，由于该交通枢纽位于市民广场，对消费人口的导入非常有帮助。

　　另外，福田中心区的商业类型比珠江新城丰富，公园版情景式购物中心COCO Park提供了较好的购物、休闲体验，怡景中心城开业已有8年，不断引入特色餐饮引领消费潮流，另外，福田中心区内的裙楼商业、写字楼内部商业和地下配套型商业都提供了丰富的产品。

　　但福田中心区也面临很大的难题，即高端商业竞争激烈，招商难。

　　深业上城和金地大百汇是福田区内高端商业的代表，两个项目都定位为奢侈品级的购物中心，尽管招商团队规格水平高，物业设计奢华，但目前整个高端奢侈品市场萎缩，国际大牌开店的步伐大幅减弱，瞄准高端定位的这两个项目在招商过程中方都遇到不少阻力。

　　北京路与东门：老步行街焕发新生机

　　除了购物中心，每个城市重要的商业街对打响品牌商的知名度也非常有帮助，在品牌商眼里也有不可或缺的地位。在广州，上下九步行街和北京路步行街都是传统繁荣的商业中心，不过目前，上下九步行街已经淡出商家的视野，北京路的竞争力越来越强，商圈内的购物中心也加紧调整。

　　北京路是广州城建之始所在地，北起广卫路，南到沿江中路，全长1400多米，北京路商业步行街以中山四路与北京路交叉处为中心，向四方伸展，日均人流量约40万人次，节假日更达到60万人次以上。

东门商圈是深圳历史最为悠久的商业步行街

　　优衣库（需求面积:1800-2000平方米）已进入北京路布点，许多国际快时尚品牌都在瞄准北京路，寻求机会进驻，只可惜一铺难求。

　　目前，北京路商圈内的五月花广场、名盛广场加紧调整业态，增强项目的吸引力。捷登都会广场与景豪坊购物不久将开业，未来的北京路影响力将进一步扩大。

　　捷登都会广场是一个包含购物中心、公寓、写字楼的综合性项目，项目负二层连接公园前地铁站，购物中心A-MALL位于负二层至七层。景豪坊是在大马站地块上规划建设的商业综合体，建筑面积达15万平方米，购物中心约7万平方米。

　　而东门商圈是深圳历史最为悠久的商业区，位处罗湖核心，东门商业步行街是全国面积最大的商业步行街，以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，占地面积超过17万平方米，总建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米。

　　东门商圈的品牌丰富度十分可观，换句话说，“你能买到手机之外的任何东西”，以茂业百货、天虹商场、太阳百货为主的商业常年进行商战，你方唱罢我方登场。2013年以来，东门Ucity、东门荟、华润1234space等新兴商业体开业，为东门商圈注入了新鲜血液。

　　老步行街焕发新生机，北京路与东门的商业都日益多元化，未来值得期待。