沙龙简介：作为中国商业地产第一门户，赢商网陕西站基于陕西商业地产行业交流开展的【赢商沙龙（专题阅读） 大商之道（专题阅读）】商业地产系列活动，已经连续举办十七期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉陕西商业地产的发展趋势。
本期主题：会说话的建筑 商业后运营3.0时代空间与造型构思
联合主办：陕西商业联合会
冠名单位：高新大都荟
诗人说:建筑是写在大地上的诗篇。音乐家说：建筑是“凝固的乐章”。建筑师说：建筑是以钢铁之笔，以空间为画台的艺术。艺术赋予了建筑灵魂和内涵，不同艺术风格表现形式的建筑在向人们传达着不同的声音。建筑会说话，我们要聆听。
瑞典Emporia购物中心 双曲面“视觉缺口”
随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等，以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。商业后运营3.0时代，商业业态之间的边界将模糊化，越来越多的混合业态将会出现，公共空间的作用会越来越重要，空间的使用效率也会越来越被重视。对商业项目而言，好的规划、定位、设计、运营带来的将是成本的高度节省和管理效率的大幅提升，反之则将成为挥之不去的“硬伤”。
西安“高新大都荟”项目效果图
新加坡ion orchard 掉落果园里的种子
如何使“商业”更新公共场所与功能？ 如何使“商业”重构交通与城市机理？ 如何使“商业”延续城市元素与符号？ 为此，赢商网陕西站特邀请嘉宾参与“会说话的建筑 商业后运营3.0时代空间与造型构思”的第十八期《赢商沙龙·大商之道》主题讨论，从专业角度透析问题，共同寻找行业发展之路，以促进其蓬勃发展。
沙龙时间： 2015年09月18日（周五） 下午 14：00-16：30
沙龙地点： 高新大都荟·荟客馆三层·荟画廊
沙龙议题：
1、为什么需要建立有效的设计模式，定位、模式、招商在前？还是设计在前？
2、美轮美奂的设计换不来旺盛的人气，什么原因？成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？ 如何走出商业设计的误区？设计模式的反思何在？
3、如何使“商业”更新公共场所功能、重构交通与城市机理？ 延续城市元素与符号？
4、如何激活自身建筑独特因子，培育出迥异于他人无法复制的性格与魅力？未来在艺术、建筑等领域还能描绘怎样的图景？
主持人：各位来宾，大家下午好，欢迎各位来到赢商网大商之道主题沙龙的现场。
下面先看一下赢商网的企业宣传片，了解一下赢商网。
感谢各位嘉宾光临我们的沙龙现场，也感谢高新大都荟对本次沙龙的冠名和赞助。
赢商网大商之道主题沙龙由中国商业地产第一门户——赢商网发起主办，本期沙龙由“高新大都荟”冠名支持，并提供场地赞助。在西北区域邀请当地最有影响力的开发企业高管出席，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对西北商业地产最深远的洞察力、号召力和行动力，推动西北商业地产可持续性开发模式创新与商业创新，提高西北商业地产的高质量发展。
大商之道商业地产主题沙龙活动自去年开始以来，已经成功连续举办18期，吸引了陕西商业地产行业各领域环节的业内人士积极参与，在此感谢各位对我们的信任和支持，同时也希望大家能够为我们提出更好的建议，让我们的行业沙龙活动越办越好，从而为西北区域最有影响力的行业品牌活动，打造一个商业地产行业专业的交流合作平台。
请大家扫一下并关注赢商网西安站的二维码，我们每天都会精编推送很多陕西以及中国商业地产行业的精彩资讯，请大家多多关注。
随着商业地产开发的不断成熟和理性，开发商在前期工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计规划，包括土地规划、物业形态、建筑风格、空间设计、人流动线等，以期在项目初始的策划阶段，能够对建筑设计和布局规划，提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。商业后运营时代，商业业态之间的边界将模糊化，越来越多的混合业态将会出现，公共空间的作用会越来越重要，空间的使用效率也会越来越被重视。对商业项目而言，好的规划、定位、设计、运营带来的将是成本的高度节省和管理效率的大幅提升，反之则将成为挥之不去的“硬伤”。
如何使“商业”更新公共场所与功能？如何使“商业”重构交通与城市机理？如何使“商业”延续城市元素与符号？会说话的建筑，商业后运营时代空间与造型构思第18期赢商沙龙大商之道主题讨论从专业角度透析问题，共同寻找行业发展之路，以促进其蓬勃发展。我们期望各位嘉宾积极参与话题讨论，分享您的真知灼见。
参会嘉宾：
陕西省建筑设计院副院长 陶小明
中国建筑西北设计研究院第十设计所副所长 常青
PWD建筑设计公司 王凛
西安金晓商务咨询有限公司总经理 吉瑞卿
陕西中兴国防工业工程咨询有限公司副总经理 蒋振虹
陕西图图装饰设计有限公司总经理 徐波
西安王府井百货副总经理 王爱京
陕西联商合元商业地产运营有限公司总经理 弋丁卫
唐延中心城执行总监 李言
深圳卓宝科技集团陕西区域经理 朱婧
赢商网陕西分公司总经理 唐彬
下面将由赢商网陕西分公司总经理唐总主持，欢迎！
唐彬：首先非常感谢各位的到来，赢商网主要是解决招商的一个平台，主要针对两大类，一是品牌商、品牌商，二是上下游服务的从业人员，目前，赢商网数据库已有4万多个品牌，开发商4万多个，截至本月已经突破5万个品牌商家，涵盖全国不少知名连锁的商家。赢商网发展不到5年时间，已在全国15个城市广泛分布，在北上广都有我们的分公司。同时我们还有赢才网，最近推出了赢招商系统，就是把数据库的相关数据用这套系统做匹配，基本上能够做到招商规划的60%到70%，让定位更准，目前已经在测试。商业逻辑关系是动态的，预计到今年年底数据会达到100个，把100个数据，业态、品牌梳理完以后，我们会再做一个大数据的深度整合。
关于赢商网的城市沙龙，从赢商网创立到现在，全国各个分站大概做了200场，每期一个话题，通过以沙龙的形式，与邀请的相关专家交流，通过网络这个平台，碰撞出更多商业地产方面的火花，促进各方共同发展。
其次，赢商网数据库包含关于招商的、运营等各方面的10万个各种各样的方案。可以帮助很多商业地产同仁做市场调研分析所用，包括商业地产的大讲堂，邀请一些实战家讲一些商业地产方面的知识。
其实，大家到上海看南京路，到成都看春熙路，那么我们在西安看什么呢？建筑是会说话的艺术，商业地产很多东西都是这几年新产生的，购物中心也就是这几年的历史，包括现在说体验及很多创新性的东西，往往是年轻人、跨界人、比较偏激的人，能做出一些相对艺术类的一些东西。现在购物商场存在一些同质化的问题，相对有一些开发商，5、6年盖一个项目，就能成为一个城市的地标。
今天我们赢商【大商之道】本期沙龙主要聊一下商业地产的空间设计，畅谈一下西安商业建筑的情况，探讨未来的发展方向。
首先有请陶小明教授分享一下！
1.陕西省建筑设计院副院长 陶小明：商业地产建筑的未来将更加艰难
陶小明：说到商业建筑这个话题，挺敏感的，作为一个设计师来讲，现在的设计非常难做，尤其是在西部，在陕西西安做商业地产是非常难的。刚才提到了北上广深，乃至成都，我觉得他们的经济总量和人口总量，在支撑着商业的发展，今天早晨我接待了一个甲方，在韩城要开一个红星美凯龙项目，非常艰难，韩城市政府把它列为重点招商项目，韩城市人口总量和经济发展速度，我感觉要支撑一个比较上规模、上档次的红星美凯龙还是比较艰难的。最近我在兰州做了一个商业综合体，老板非常的热情，但是让我们设计师感到很为难，这个老板请了万达的一个副总，又请了北京大悦城的老总，这两个老总在理念上完全是不一样的，为什么这个老板要把这两个老总请过来呢？第一个，在兰州要做45万平米的商业综合体，以前没有做过，心里没有底，外行的老板想通吃，我既有万达的东西，还想具有北京大悦城的高大上的模式，老板还输不起，因为所有积蓄要砸到这个项目上做，非常艰难。
到今天来讲，整个社会对设计师的要求越来越高，现在的甲方不单让你光画一个平面图、效果图就完了，还想让设计师把前期的策划，或者把招商运营涵盖到设计中。每当我们看到开发商满怀期望又忧心忡忡的样子，我们也想把事情做好。
刚才唐总谈到，拿西安来讲，现在的商业综合体，万达有4个，还有小寨的赛格，还有开元等，同质化的东西太多了，我在想一个问题，从建筑设计上来讲，容器的外形是可以变的，里面的内容也需要变，单纯从设计角度来讲，从设计师的角度要考虑重要的一个关键词，就是要和电商拼，关键词就是体验，我领着孩子逛公园，他不坐碰碰车，就没有体验，他年龄小，对文化的东西是弱势的。
比如说要把儿童的心理抓住，必须要有参与感，我把体验说的再通俗一点，就是参与感，你光让他看，用心揣摩，他这个年龄层次达不到，要有互动的环节，互动的环节还有一个问题，咱们做的童子军也好，其他攀爬类项目也好，都是孩子自己在活动，为什么要让父母坐在旁边呢？能不能把孩子和家长互动的游戏放在商业空间中。现在《爸爸去哪儿》非常火，父亲在家庭教育中的缺失非常大，好不容易有了假期，能不能在商业空间中，做一个家长和孩子互动的题材、空间，我感觉这样会非常好。
设计师除了满足基本的法定的条款以外，也要成为商业地产企业的一分子，拿我来讲，我是一个父亲，我也是一个儿子，我也是一个丈夫，承担着各种角色，在北京大悦城有一个很大空间的溜冰场，周边商铺的租金比一层、二层的租金要高，这只是一个点。我觉得如何在西安挖掘出，与咱们关中人、陕西人骨子里比较相近的项目，可能是下一步非常重要的环节，谁要把这个环节抓住了，我估计在未来电商冲击的情况下，可能会成功的。商业地产正在转型，逼着我们设计师做思路上的调整，我们现在也在走集团化大的战略，准备上市。
另外，我自己成立了一个研究室，也做商业地产研究，我们不单单是画图，我们也做B2B、O2O，我们和互联网的人才、动漫人才合作，我们要帮助项目做线上线下团队模式的调整。
上个星期去兰州做一个机械城项目的投标，我们拿出的方案和传统的方案不一样，机械城投资商的思路不明晰，如果要做整机的销售，比如说做混凝土搅拌机的销售，或者做一系列的大整机的销售，不如做全国混凝土搅拌机、挖土机某一个零件的线上线下营销。
以家庭装修的老板为例，比如说这个房子装修是30万，你把这个钱付给银行，装修公司就安一个全程监控摄像头，然后业主手机可以看到，男女主人可以看到是否刮腻子达到你的要求，这样一个是节约了业主的时间，第二个从监理的角度，它是24小时监理，某一个环节达不到我的要求，可以发微信找这个公司负责人说，你底漆刷的不够好，不够平整，可以随时给工程队负责人说，我感觉家装如果把互联网再加进去，它就是一个新的模式，这家公司做的还是不错。
今天商业地方的形势，逼迫每个环节转型，包括设计师、包括施工方等，这对大家都是一个思路的挑战，如果在这个关键点，大家不能超越的话，可能就被这个时代淘汰。今年随着房地产的萎缩，我们的日子也不太好过，这个是一个困难时期，逼着我们在困难的时期，要寻找一种新的途径。
赢商网今天这个沙龙举办的非常好，我高兴的看到宜家开了，生意非常好，说明好的品牌、好的商品，市场的号召力还是非常强的，宜家是9点开门，8：30排队已经差不多三分之二，如果节假日还得更早过去。确实今天的商业地产不好做，但是真正的把潜力和各种因素综合起来，就像宜家为什么在今天这么箫条的情况下，它还可以火。魏家凉皮、海底捞生意那么好，说明竞争带给大家的是涅磐的升华。
唐彬：感谢陶总给我们带来的分享，刚才分享了几个观点，第一个就是做设计师很难，不但要搞策划，还要搞运营，还要懂体验，还得懂互联网+，还要学会跨界，还要考虑到业态对未来商业的支撑，真的很难。第二，因为商业地产是要砸钱的，一个商业地产沉淀资金少则几个亿，多则十几亿，现在也存在这样一个问题，再加上体验，但是这个东西不具像，刚才陶总讲的非常好，谢谢！下面有请常所长送给大家分享一下，欢迎！
2.中国建筑西北设计研究院第十设计所副所长 常青：商业建筑的定位和模式是重中之重
常青：感谢赢商网给这个机会，结识一些新的朋友，分享一下体验。其实说体验也谈不上，只能说做过一些项目，谈谈和业主打交道的过程，我从实际上说一下，谈一下我个人的感受。
刚才提到的第一个话题，就是定位，先是招商还是设计？我认为首先要定位，到底要做什么，模式是什么，至于招商一定要和设计协调，定位没有、招商没有，模式就谈不到，更谈不到经营，也谈不到招商招的哪一些。
我想分享一下微信上看到的一个内容，大家一说就是北上广深的商家，就谈到他们好的商业模式，现在总结了一下，都是国外的设计师在做，从上海的正大广场开始，一直到现在，大型的商业完全可以按照他们理念执行的，一定是有他们新的国外的思路和影响，按照他们的想法，就是把10年前的模式拿到中国，一定是先进的。从时间、从发展来说，这个话大家也是认同的。
我谈实际项目中的体会，让大家更深层次的理解，我10年前做了一个项目就是家春秋，当时做这个项目的时候，它的业主就是现在做经贸国际的泰华，这个项目从商业角度来说，它属于文艺路商圈，文艺路商圈是非常重要的，定位就是卖窗帘，卖布艺。运营商签了10年合同，运营商原来是搞空调的，先用做空调完成两、三年之后回本，文艺南路租金很便宜，到这来租金翻了一倍。
文艺路十字拐角不断的增加一些商业模式，很多餐饮和秋林也进驻了，商业面积已经从原来五分之四，减少到现在的基本上一半，慢慢在调整。靠十字路口的部分运营交给秋林公司，我们随着秋林公司做改造，今天招了一个一尊皇牛，明天又招了一个湘菜，从这个项目感受到的是什么呢？窗帘布艺的商业面积过大，筛选了这么多业态品牌到现在刚刚持平，目前西边这部分慢慢有了收入，就是多业态。唯一在那个地方持续到现在的，就是肯德基和必胜客，其他全部都倒了。
它的北边有一个二期，二期是泰华公司开发，一层隔成小间对外，二、三层是大空间，加了自动扶梯，4层是火锅。典型的开发商思维，全部把里面划成有产权的卖掉，经营交给一家运营商经营，两年就“死”了，那么划成小间的怎么办呢？无法解决过多的统一产权户的思维问题。
再举一个例子，南门里路东的仿古建筑，我们做过一次项目整体改造，改造完了以后，到现在又是一塌糊涂，因为把所有的产权都拆分了，没有形成统一的运营。经营权在业主，业主如何定位、策划，这个起码要在5年以上才可以看到效果，如果全部拆分掉，没有一个强有力的运营团队，去支撑它，或者持续不断的更新它，所有小产权户对它都会丧失信心，这两种模式在现在来说是比较普遍的。一个是开发商不懂，一个是开发商卖掉了，全部都留给业主委员会了。
此前我有幸参与了乐华城的建设，它是一个娱乐的商业空间，两个月乐华投了几千万打广告，那个时候就为了卖商铺，我们在公园做的项目，没有想到卖的那么好，返租10年，这体现了一个资金回笼的问题，以后通过乐华城，能给卖铺子的房东带来什么样的效益，乐华城可能考虑的不是很多。现在商业市场存在的因素，能够存在就说明每个角色都有自己的选择，对我们来说，我们没有更多的能力去影响它，也没有更多的能力去改变它。
我再举两个例子，是我自己的体验，我们院做了一个项目就是骡马市的天正元广场，通过这10年的发展，大家现在才可以体会到骡马市商业的感觉，骡马市最好的就是那条地下的金街，现在所有年轻人买东西都去那里，它的面积占到了多少呢？很少一部分，通过这些人流带来的对整个商业价值的体现，也是在很多年以后才可以体会到。骡马市真正是一个老字号的，老西安人都知道骡马市有小商品，所以大家都到这买小东西，消费层次就是20到30岁的消费者，30多岁的人，它是通过时间的沉淀，才可以体现出当时的定位。
另外一个项目就是赛格，赛格处于小寨商圈，刚才说了文艺路商圈，说了东大街商圈，现在再说小寨商圈，小寨商圈的定位相对来说更容易一些，有几个学校的支持，学生的购买能力已经非常好了，赛格里面现在做的空间都是高大上的，天梯、顶层的车库，商业设计的优点就可以看到，大家能直接上楼吃饭了，赛格的餐饮就做的非常好。
赛格的地下一层、负一层，也是类似骡马市的金街，只有负一层和6、7层餐饮，才是符合原来商圈的情况，学生买衣服可能会到海港城，更便宜一些，商业的比例、定位，就体现出我们现在整个市场、开发商对需求的无奈。怎么说它无奈呢？既要盖20多万平米，又不能把20万平米做成一类产品，所以一定要划分，到底怎么划分，这个划分对商业来说，是最无奈的，你就是做餐饮，一个餐饮就几百平方，一家购物中心又能招多少呢？
西安是城改项目最多的城市之一，城改项目返还的商业、配套的商业，已经远远超过了市场的需求，这方面我感觉凯德广场做得略微好一点，整个规模还有面积的比例好一些，再一个就是万达，万达的商业我大概只去四分之一的地方，其他四分之三我不会去。
对于商业来说，我更多说的是无奈，没有人可以把市场很好的定位和判断，设计能设计成什么样子呢？我觉得千篇一律，能有一点变化，能有一点新的理念的注入，我觉得就看设计师和业主的眼光了，以及内在更多的商业体验了。
我想再提一个，就是想说一下我对华润万家超市的体验，我去了这么多华润万家，盛龙广场的华润万家，我去逛了一圈，里面有一个书吧，可以坐在里面看书，可以买书，可以单独结账，书吧旁边有卖面包的，交了钱就可以吃，不像以前在超市买了东西，交了钱才可以吃，这也是一种新的体验。
盛龙广场那么大的面积，红星美凯龙也快死掉了，旁边的民生生意也一般，能够生存下来的就是华润万家，还有上面配套的电影院和餐饮，华润万家这样的体验，整个超市里面最集中、最热闹的地方，就是书吧这个地方，可以买面包坐在这，边吃边看，可以买碗面吃完了，接着逛超市，这是我对一种新的商业模式的体验，体验也在不断的变化，传统商业模式的改变，也是我们要思考的。对商业的评价来说，我现在还是看不太透，规模太大、体验不好。
最后我再说一点，从设计角度谈一下，真正能给开发商提供什么？能给商业项目提供什么？现在做商业，要明白策划、招商，怎么卖，卖多少钱，怎么分割，现在我给很多安置项目做设计，不管你要不要，我先划分出来一部分餐饮的空间，要不然以后要做的话，还得改造。
我觉得真正的定位和模式是最重要的，下来的招商、设计，我相信我们做不了的，外面也有人可以做，国外的模式就是从外到内感受的体验，给甲方提供一个更准确的方案，就是立体模型出来了，方案出来就可以进入到每个空间，有实体的形式展现，利用更先进的知识、手段，可以更准确的让甲方决策。没有这样的手段，甲方拿一张平面图看不来的，设计院不可能天天做效果图，要用新的手段、新的知识、新的技术，可以让甲方更直观的看到项目的本身，然后他自己通过调整，然后再做决策，这样对大家都好。设计院也是不愿意改图的，尤其是这个楼盖到一定程度以后，改起来各方面影响都很大，无形中在市场箫条的情况下，又增加了成本，这样对项目就百害无一利，谢谢大家！
唐彬：谢谢！刚才讲到了好几个案例，谈到商业地产有几个关键词，我们问一些老板，你做商业有没有钱，有多少钱，很多人都会不考虑这些说先做，西大街、东大街也好，城里、城外很多商业都是卖了的。赢商网之前做了一个统计，万达的金街90%以上都是箫条的，不成功的，因为都是卖掉的。但凡卖掉的，现在90%以上的项目没有活下来的。
这个跟中国的土地政策有很大的关系，咱们只有40年的产权，国外是永久的产权，从我接触房地产那一天开始，我就记住一个数字，就是8%，低过8%就比较困难，我们今天有一个数据，万达所有购物中心加起来，达到3%、4%的回报率都很不错了，现在出售的商铺回报率都承诺要达到8%，这个是很难实现的。
再一个，就是定位的问题，其实商业的定位就是它的灵魂，它的模型是什么，模式是什么，我们很多时候要做设计顾问，设计好了，定位报告才能出来。最后谈到建筑模型设计，我不是太懂，也许大家都在用这个东西，就是BM，用这个新手段、新方式，可以让设计变得沟通简单，非常感谢！
下面我们有请王府井的王总，从他们购物中心的角度聊一聊这些年的感受。
3.西安王府井百货副总经理 王爱京：商业经营应走在商业设计的前面
王爱京：谢谢赢商网提供这样的机会，以前我认为设计是离我们很遥远的一个行业，刚才听到两位嘉宾的发言，让我觉得其实很相近，你们在想我们的需求，我们也在努力的达到你们想达到的目标。
我们南门的王府井项目，曾经被报道为”南门之殇“，现在来看它还是一个偏重写字楼的建筑，对我们做商业的话，非常困难，从规划上也满足不了更多的调整方案。
如果说商业设计都固化的时候，商业经营就是很困难的一件事，包括我们在北郊的项目，周边已经”死“了很多项目，为什么我们还要进入这个商圈呢？坦白的说，这是5年之前的一个项目，是由我们和美国一家公司共同投资建设的一个项目，王府井对西安有着很高的憧憬，因为西安是西部的中心，从去年、前年我们才真正踏入西安这片土地，现在的经营状况还不是很理想，我们尽量做到活下去。
现在的外部环境、内部环境都有一些不尽人意的地方，我们要将做大规模的调整，希望南门店会有一个更好的发展。明年王府井北郊店就要开业了，这个项目今年6月刚刚启动，从设计、开工、完成、开业，不到一年的时间，这个对我们的挑战非常大，我们在内部设计上做了很大胆的调整，我们希望做一个更夸张的设计。开始我们想到要做一个”星球百货“，里面有更好玩的一些东西，设计师每层设计了一个主题，我们希望独树一帜的做出一个非常好玩的地方，我们希望依靠抢眼的设计，包括我们未来非常用心的服务，我们团队用心的做好内功，希望在这片土地上有自己的一个生存空间，现在都不能说是发展空间了，只能说是生存空间。
北郊这个地方，未来还是有很大空间的，交通非常便利，周边也有大批量的人群，现在商业同质化很严重，西安已经有这么多商业了，为什么还要来呢？商业能不能生存下来，这个还跟自身有关系，打铁还需自身强。现在淘宝都很便民了，对于我们落地的百货业、实体的百货业，我们就必须把体验做的超出预期。
今天我跟运营经理说，我们是不是要做服务的再深化，顾客渴了，你要递过去一杯水，你要知道顾客喜欢的温度，这个是更精准的服务，而不是一个创新的服务。未来我希望我们做的是超越客户的需求，把服务做的更深入，这是思想上的竞争，而不是牵扯到我有多少钱，我可以投入多少钱，思维是不能拿金钱衡量的，这个我不怕别人学，因为我会跑得更快，不会让别人追上我。
我们希望在南门店也做得更好，我们现在在几轮碰撞中，达成一个共同的认识，就是我们要做”垄断“，而不是要做竞争。虽然我们现在达不到这个目标，但是我们现在还是有很好的资源的，我们有很多垄断的品牌，在西安市只有王府井有，我们有垄断的基础，我们是不是把这种垄断做得更好，我们要做到买某个商品的时候，只能到王府井，因为只有王府井有。
去年的餐饮调整上，5、6层引进的都是第一次踏入西安的餐饮，有一些会水土不服，但是这是有一个适应过程的，我希望把更多新鲜的东西引入西安的市场，不跟别人竞争，形成自己的垄断，这是我们未来生存的价值。未来西安商业的发展，其实在政府的层面，需要做的更多。北上广深尤其是成都，为什么能够发展到今天呢？它有一个更开放的心态，更开放的平台，更开放的思维，包括从设计上来说，大家心态上要做一些调整。
从政府的层面，如果可以通过自己的努力改变一些，西安的建筑、设计、商业发展，都会有一个很美好的未来，其实现在西安的发展还没有达到一个满负荷发展的状态，南门应该是一个非常繁华的地段，我希望政府有一些好的规划，把建筑特点真正体现出来。
现在中国每个城市都一样，没有特点，我到西安两年的时间，我没觉得自己出了北京城，为什么我们夜跑活动都是放在城墙上做，是因为我觉得历史这个标志真的值得我们珍惜，其实建筑是有语言的，它可以作为一个城市的标志。谢谢！
唐彬：谢谢王总！王总提到设计感，讲到垄断，其实这就是一种极致，大家现在都在说招商、说运营，但是你有没有做到极致呢？服务有没有做到极致？公共空间部分有没有做到极致？在国外有很多值得学习的地方，都说日本的商业服务做到极致了，卖同样的东西，但是把服务做到极致，买30块钱的东西，获得60块钱服务的感觉，消费者为什么还要在网上买呢？网上是没有这些体验的。
王府井有这样的一个思维，希望明年北郊店开业以后，带给西安人民更多的东西。
下面有请徐总谈一下，徐总设计了一个项目就是太奥广场，太奥广场开业一段时间了，它确实做到用心了，当时这个开发商很难，既考虑到销售，又考虑到运营的状况，现在这个项目已经有起色了。
4.陕西图图装饰设计有限公司总经理 徐波：商业设计的本源丰富多彩
徐波：谢谢！感谢赢商网给我提供这个机会。
我是一个民间设计师，一路走到今天，两个字形容就是“辛苦”。设计对我而言，我可能讲不出来很多所谓的理论，我从最早跟曲江合作的时候，就接触到商业这部分，后面我就接触了几个常规的项目，后来因为我个人对设计狂热的因素，我每天看设计的书、从网络上吸取设计的元素大概到晚上2点。
我每周一次在全国飞，北上广深知名的项目，我没有一个没去过的，作为一个设计师来讲，我做的工作完全都不是设计了，我了解所有的项目怎么经营，一个商铺的产权、返租率等等。我做了全西安市最小的一个商业街，就是清见了街，我就问他们老板有没有钱，你准备怎么弄，然后就开始设计，招商是我一家一家请来的，五家商户全部是我替他招来的，我为了做这条街，我走遍了周边5公里的范围，我了解所有的位置，我把附近超市认真的转了一遍，它的钢架结构铺设全部做完花了80多万，这条街做到最火的阶段，一平米对外租价在420元，当然设计中有很多很多的问题。
我做的第二个项目，就是真爱粉巷里，我遇到合富辉煌旗下的工作人员，打扮的非常时尚，是万达系出来的，他整个的定位我是不认可的，他希望把万达的东西再复制到真爱集团里，我的想法就是让草根在这里可以达到极致感受。我曾经想在一楼做一个庙，想按中国的理论弄四个兽，我找富平陶艺村做了四个兽，每个年轻人来了之后，可以许愿，他们把我这些思路都全盘否定了。
最后我的效果图和方案出来了，他们说你做的这个设计”反人类“，我回应他我从5岁开始写书法，7岁开始学画画，1992年我考上西安美术学院，我从事美学这个工作到现在，已经20多年了，你跟我说这个不美，你凭什么说不美呢？这个项目后面有一个西木头市，我要求把西木头市那条街对外打开，做成全开放外墙，用时尚的小店吸引人过来，从咖啡陪你开始，一直往后延伸，形成街巷，现在做出来了以后，很多人说设计不错。我的设计总是两拨意见，非常爱，和非常恨，现在真爱粉巷里的运营状态是3楼的餐饮还可以，1、2楼都一般。
我觉得应该做一件事情就是设计前置，设计前置不是一个设计公司单独完成的，应该是这个设计刚开始做的时候，结合甲方的定位和运营公司未来营销的方法，我们跟他们两家合并了以后，不要干头疼了治头，脚疼了治脚的事情。
太奥广场最终截至，只做到我图纸预计的60%，连70%都不到，我想做的就是设计前置，我们设计有一个主导概念，我开始只做方案，我的心理就是设计就是为商业服务的，最终我担当的范畴，就是整个架构关系的设计，我现在做的澄城的项目，我做完以后交给中联，然后中联完成所有立柱、分线，然后景观公司跟我们对接、导视公司跟我们对接，不用甲方一个一个找，一下子就把这些全部统一了。
我相信开发商特别需要一个统筹，这个统筹最终会分两条线，一个是设计主线，一个是运营的主线，这两个主线要交叉在商业运营里，就可以完善内容。至于内容，我们是要体验，还是要好玩，还是要开心，我们在研究项目的时候会不断的探讨，根据现状，这样才能推出一个结果。
最终我总结一句话，丰富多彩乃生命本源，商业也如此，谢谢！
唐彬：谢谢！刚才提到几个关键词，就是独木不成林，现在让开发商做判断题是很难的，开发商挣的是快钱，我们运营实际上挣的是小钱的积累，做的是服务。
另外就是设计前置的问题，我们现在遇到很多的项目，刚才也提到了定位、策划、招商、运营，没有运营团队，连招商团队都没有，就找了一个顾问公司去做，商业地产很多都是开发商转过来的，没有专业的人，就是现在面临一个问题。感谢徐总！
下面有请PWD王总分享一下，有请！
5.PWD建筑设计公司 王凛：商业设计与设计师的相互关系
王凛：我个人在英国有10年工作的经验，2013年回到西安，从我个人的经历和阅历上，我更希望从中外做事不同的方式谈一下我的心得。
非常巧合的是，从去年到现在一直做贵州省贵阳市的一个商业项目，在这一段时间里，对商业项目运作有一些心得，借今天这个机会给大家分享一下。我可以从几个方面谈商业设计的问题，自己主要还是战斗在建筑设计的前沿。
第一个就是业主对项目的定位、开发的过程、项目管理的问题所在。
第二个就是设计团队对整个项目的推动的看法，最后会谈建筑师做事的方式，就是体现建筑的同时，更多的增加附加价值。
我首先从业主开发角度谈一下，商业运作上的一些问题。第一点，现在的开发商、业主，对建筑师的期望值过高了，为什么呢？他对建筑师的能力或者职责、权限范围不是非常明晰。
建筑师对各个专业的领悟性应该是泛而不精的情况，建筑师不能替代所有的顾问，我发现很多甲方尤其在前期过程中，招商很多问题都没有想清楚，就要求建筑师提供很多的思路、方案。甲方给你提供的约束和条件，或者给你提供的思路越广，条件越多，我们的方案才会非常多。一个项目开发的初始阶段，甲方的决策是非常非常重要的，首先要确定自己要做什么，怎么做，这个是在大量调研之后做出来的。我前期跟开发商接触的时候，前期尽量跟甲方进行感情上、思路上的沟通。
第二点，就是关于国内设计顾问的问题，贵阳这个项目，当时请的是耳熟能详的一个顾问团队，他们拿出策划体验书，他们团队里面缺少真正建筑专业、规划专业的人士，尤其在策划书中谈到，他们对建筑形式的引用，还有案例的引用，都有非常非常大的问题，这些问题往往会给甲方造成定位上的错觉，或者是一些不现实的空想。
贵阳这个项目是一个非常大的一个项目，有40多米的高差，这个项目上的前期策划顾问，竟然引用了成都会展中心作为参考，这样会对我们造成很大的压力，设计顾问能力上应该有一个全面的提升。
第三个，我谈一下在建筑设计中，如何附带一些商业的价值，刚才谈到在华润万家超市出现一个蛋糕屋或者书吧，这是在传统模式上新增了一个模式，使人在体验过程中产生一些震撼，在大的背景环境下，建筑设计应该是提供不同的模式。举一个简单的例子，前面提的贵阳这个项目，最早是3个方案，我们研究3个方案的土方开发量，给项目开发很多逻辑性的依托，理想和现实的差距还是蛮大的。最后，因为看到了第一个问题，就是关于定位和招商的问题，到底设计在前还是设计在后，主流的认识，应该是策划在前，设计、然后是招商。一个项目80%、90%的时间，都用在前期的策划和设计中，10年前的时候，中国的生产力、劳动力比较落后一些，原材料、人力成本都比较低，重建的话，劳动力成本什么都是可控的。
我主要通过自己实践的过程，有一些小的感想，给大家分享一下。
唐彬：感谢王总！
王总谈了几点，第一个就是建筑师做事的方式，第二个就是在设计过程中，我们跟开发商沟通的一些思路，第三个就是设计顾问，在过程中我们能不能给开发商提供一些相对的增值服务，最后谈到开发节奏的问题。
下面我们让弋总谈谈，主要从招商运营的角度谈谈，有请！
6.陕西联商合元商业地产运营有限公司总经理 弋丁卫：商业设计应该调动所有资源
弋丁卫：90年代末到21世纪初，我在第一代万达工作过，第三代、第四代万达也是我经历过的，然后我们自己组建了这样的服务公司，时间不太长，大概有5年左右，经历的项目有40、50个。
我想说的有三点，第一点，设计是很能给商业项目创造价值的，北京的芳草地、还有上海的K11，大家去那不是因为那的品牌好，尽管它的品牌、动线做的非常好，但建筑做的更加优秀，它是完全超越这个时代的，它成了商业地产的神话一样的项目。设计可以给商业地产创造价值，它对品牌的吸引力也很大。
第二个，像西安这种内陆城市，就是中国的欠发达地区的商业，做的不够HIGH，做的不够炫，因为资金、资源等因素，这样的地方很多资源实现不了。另外一方面，很多老板的眼光是很高的，但是落地的时候，又觉得钱很重要，很好的施工、很好的品牌要进来，这些资源在欠发达地区都不容易，它有客观规律，我们太多的抱怨解决不了这个问题。在我们能调动资源的情况下，做到合理，才是最重要的。
第三点就是设计，项目成功的保证是招商、运营、定位、设计，没有绝对的谁先谁后，西安有好几个项目已经很明显了，原来东二环的立丰国际开业前我去过，后来到李家村万达也参观了一下，李家村万达没开业的时候，已经设计好了，电动装置都是提前设计好的，前期运营方和设计院已经充分沟通了，如果没沟通，后期弄就很难看了。
设计院更多的是从建筑的角度出发，我们从住宅开始，空间是怎么来的？空间是根据人的需求来的。
前面我做了一个商业项目，每层层高都不一样，我们跟设计师讲，我们要预留百变空间，因为用途会发生改变，有的经营业态会有生命周期，就是结构可以满足不同的变动，延长一次性设计之后的寿命，减少我们改造的空间。
现在更讲体验，环境和空间就更加重要了，我们做有些项目的时候，讲到项目方向，不仅仅是建筑做的更漂亮，内部的公共空间要做得更漂亮，电影院能不能不按照标准做，按人们喜欢的做，能不能有大人小孩都可以去的KTV，其实商业几千年一直在发展，现在的瓶颈就是，我们始终用万达模式思考，或者用华润的模式思考，我们抛弃他们这些模式的时候，可能会迎来我们做购物中心的新天地。
更讲体验的时候，主力店是不是还要超市，是不是还要KTV、电玩，这些都是值得商榷的，所以始终是更新换代的，大家不用害怕。商业不管从甲方开发商也好，还是运营方也好，还是设计方，我觉得空间还很大，因为人们的需求、消费者对各种新鲜事物的需要，对自己衣食住行的需要始终都是有的，今天给大家打个气，我们还是”有饭吃“的，谢谢！
唐彬：感谢弋总！商业本身是卖东西的，里面卖什么，怎么卖，卖的模式是什么，这些我们是可以去发挥的，我们大概统计了一个量，目前在中国大概有3000多个购物中心，社区内2、3万，未来这个量更大，再一个就是弋总谈到百变空间，商业是调整出来的，随着这几年的变化，万达70%的业态都不见了。
感谢弋总！下面有请蒋总分享一下！
7.陕西中兴国防工业工程咨询有限公司副总经理 蒋振虹：创新贯穿商业设计的始终
蒋振虹：首先很感谢赢商网，感谢唐总，有这样一个机会共谈商业地产的发展，今天很有幸受到邀请来参加这个沙龙，我想跟大家分享三部分的内容。
第一部分的内容，就是给大家介绍一下我们公司，到底是一个什么样的公司，今天来的都是策划、市场营销、设计单位的，你这个工程咨询公司带给大家什么内容呢？我们是以工程项目管理、工程咨询、DM技术的应用、创新、咨询，这是我们的几大业务板块。
在西安现在大家都感觉商业项目库存量很大，综合体很多，但是开发商做综合体的时候，又感觉难度很大，商业定位、招商、运营模式，包括建筑本身的方案设计，以及后期的运营维护难度大。以百货为主的综合体，营业员比逛商场的客人多，其他的体验式的消费，包括餐饮、儿童类的、KTV，包括其他的健身、超市等各种其他的业态，西安的商业地产这几年的发展，大家都感到很困惑，到底商业地产下一步随着经济的发展，特别是在经济新常态下，特别是这两年宏观经济的情况，商业地产难度还是很大的，困难重重。
随着西安下一步国际化大都市的发展，根据国家定位也有一个重新的规划，我想商业地产的春天也不远。总的来说，不仅是营销模式、商业业态、策划、商业定位的创新，甚至包括商业建筑的平面、外立面、功能的创新，到底在西安能不能落地，还有很多问题值得我们接下来继续探讨。围绕商业地产，或者是综合体项目，我觉得站在专业工程管理、BM应用咨询服务机构来讲，特别是今天很有幸跟大家分享一下BIM技术，在商业项目中的应用。
这几年随着BIM技术的发展，到底它能给商业地产带来什么呢？或者给综合体项目带来什么呢？我想从几个方面说一下，先简单介绍一下BIM，实际上BIM这种先进的技术手段，对我们传统的工程领域是一个创新，是从国外传到国内的。
通过我们团队这几年的努力，BIM本身除了在设计当中的应用，在工程建造，特别是现在大家给开发商汇报商业综合体方案的时候，有时候要推荐一个外立面的建议，同时工程建造环境，实际后期这个项目运营维护阶段，都有很多的应用点。
作为一个地产项目，首先要解决的就是区域划分的问题、区域定位的问题，是解决社区型的，还是解决城市级的，应用BIM的技术，以往我们谈规划，大家报一个总平面图就可以解决，应用BIM可以解决项目规划环节。然后项目单体里面，除了业态策划定位以外，设计本身的人流、车流、空间等等，包括消防、人防等等，应用BIM技术可以处理很多问题。
第三个在后期维护阶段，特别是随着业态的调整，原来这个地方可能是做百货的，或者原来这个地方是个影院，现在使用功能发生了变化。举个例子，赛格楼上有很多餐饮，味道很大，百货里面也是餐饮的味道，就是通风没有解决好，当你逛到下面的时候，感觉赛格百货的人很少，BIM解决人流疏散和模拟也是非常好的。BIM本身可以带给大家是一场革命，今天到场的都是围绕着商业地产的，下一步BIM技术的全面使用和探讨，我们公司在陕西板块里，我们走的还是比较靠前的。
随着中国的发展，工程领域包括工程建设、开发，甚至后期的物业管理，比起航天、军工发展要慢，但是BM技术的使用，会给建筑工程领域带来一个革命性的发展，不仅仅可以应用在商业地产，其他的水利、轨道交通、市政桥梁等等，它的价值也很大，最主要的一点，我们下一次给甲方汇报的时候，可以用BIM模型，这个模型可以让大家很直观的，三维360度的展现项目平面的功能，展示项目的外立面，展示项目的空间尺度。
另外，原来我们拿着效果图给开发商讲，现在用BIM技术手段，外立面幕墙可以用BIM的手段做的非常精准，而且非常快。
最后特别感谢各位老总，感谢赢商网给我们这个分享的机会，谢谢！
唐彬：谢谢！下面请朱婧朱经理分享一下。
8.深圳卓宝科技集团陕西区域经理 朱婧：
朱婧：我们是做建筑防水的，从2001年的时候，我们公司从国外引入了一种防水理念，我负责设计院这一块的拜访，做了10多年的防水，我们在国内属于龙头企业，希望以后在商业地产的方向发展，给你们提供专业的咨询和服务。
唐彬：谢谢！下面有请吉总给大家分享一下，有请！
9.西安金晓商务咨询有限公司总经理 吉瑞卿
吉瑞卿：大家好！非常感谢赢商网邀请我参加本次沙龙，收获非常大，我们主要是做商业美化陈列的，今天研讨的话题更多围绕的是建筑设计，我们更多的时候，需要跟建筑设计结合，比如说我们设计之前，我们会要甲方室内装修的效果图，在空间结构和色彩上的搭配和设计。同时开业之后，设计也会有一些延续性，会跟卖场的营销活动和节庆的氛围营造结合在一起，上周五我们做过一个线上沙龙的分享，对美化陈列的概念、发展，对它的商业价值都做了一个分享。
说到今天跟大家的交流，我谈两点，第一个，就是对商业综合体的认识，我们属于中国商业联盟的会员单位，今年在南京举办的第五次年会中，其实深度的聊过商业综合体的发展，刚才王总聊到未来北郊的项目，会设计成星球概念，我想起来我跟徐总有一点相象，我们介入美陈和导视陈列几年时间，我每次飞到不同的城市看，我觉得西安跟成都非常的相象，在文化的深入上面，我们先不说文化的形态，因为我们这个叫汉唐文化，成都属于巴蜀文化，我曾经在成都待过两年时间，我的感受就是，我们现在说的体验式的综合体概念，北上广深感受更深。
我今年最近一次去成都是8月份，环球中心给我的感受非常深，它里面引进了海洋世界，它位置非常偏，周围不靠任何的商业，那个位置在成都的开发区，位置很远，距离机场会近一些，过去我们讲体验式，讲童子军里面会放一个攀岩的东西，为什么呢？现在我们做活动，更多的围绕着孩子，因为孩子可以带动家里其他的6个人，这个时候你不管搭配餐饮、幼教，还是娱乐，它会辐射到家庭成员的每一个人。这个时候会让更多消费者滞留在这个空间时间更长，消费的主流人群女性居多，女性冲动消费的习惯更多一些，不像男性买衣服，买完就走了。
过去我们注重说我们做门头、做地铁，现在更多用商业街的面积，我们做主题展的部分，比如说最早的就是那个熊猫展，用环保的材料做，在怡丰城有做过，随着商业综合体模式的提升和变化，我们美陈的形式也在发生一些更多的变化。
我们做商业的项目，从2011年跟万达合作的比较多，2011年到2014年，大概做了5、6个城市万达的项目，也亲身看到他们在业态上的调整，他们从准备开始调整餐饮，一直到后来，它把餐饮全部放在上面，你要去，就必须经过一、二层，就会带来消费的产出。
这是我作为一个项目参与者的一些感受，谢谢！
唐彬：刚才提到围绕家庭消费，现在美陈围绕家庭展开，感谢吉总，下面有请李总做一个总结性的发言，有请！
10.唐延中心城执行总监 李言：商业项目是特殊时期的特殊产物
李言：今天这个话题，我们作为开发商来说，更多的是听一下专家的分享。我们项目是西北设计院设计的，今天我拿我们项目做一个项目分享，我们项目在唐延路西北角像一个孤岛，我个人认为更像海洋，这个项目属于特殊时期特殊开发的一个产物。
刚才大家分享了各自的智慧，我今天就说我们项目，我们项目是分期开发的，我们是主力店先行，配套后行，现在进入稳步发展的阶段。唐延中心城属于高新区的西大门，它是开启高新热潮的金钥匙，这是满载着商业的一个航母，这是西北设计院智慧的结晶，我们把它叫做建筑的一个孤品。
唐延中心城项目从高空俯瞰，它更像一个钥匙或者一个1，唐延中心城融入中国传统的吉祥元素，比如说地面上的龙形建筑，南下沉广场就像一个硕大的聚宝盆，从地缘地貌上，我们项目本身比较难设计，南低北高，落差在4米，当时在设计的时候，设计院为了解决这个困难，给我们做了一个步行街。
作为我们建筑商来说，我们项目属于一个人防项目，设计的时候经过很多轮的争执和讨论，才设计成了最终的步行街，这个步行街的招商现在也是我们的一个难点，我们项目有一个南广场，一个北广场，包括步行街，包括商业连廊，新风、排风，未来餐饮的空间，都预留了很大的空间，我们对这个项目非常自信，我们在招商的后期，很多品牌商都不敢进入我们人防项目，我们是主力店先行，引入了永辉超市、五环等，西北院给我们设计了一个斗型的LED屏，我们做了一个360度无死角的LED屏幕，虽然是孤品，我们希望专家、同行到我们项目给予指导，我们项目一定会服务好高新的市民。
我还是请十所的常总再为大家分享一下我们的项目。
中国建筑西北设计研究院第十设计所副所长 常青：唐延中心城是西安最大的人防工程，还获得了一个奖，整个充分利用了唐延路的绿化带，中间是永辉超市，还有一些主力店，东西两边做了一个开放式的商业街，这个商业主要难点还是人流如何往下引，如何把地下空间更好的展示给地上的人流，地上的人流可以参与进来、可以看到。我实际上还没有下去过，两边高速的交通对这个项目的影响是非常大的，当时应该做一个地下通道或者天桥，可能会更好一些。现在它往南延伸、往北延伸就靠这一块，这是永辉超市在西安最大的一个店，对整个区域利用地下空间做商业，做得非常好。
幸福路有绿色林带，他们到我们那咨询，我给他介绍的就是唐延中心城，今年上半年渭南一个温商找到我，要在渭南中心大街，类似东大街这样的路，要把这个路挖开，做一个地下商业，我说你这怎么做，难度很大的，温州有一帮人专门做这个项目，把地下的交通空间利用上。
政府也在通过这种形式，解决商业边缘性的地下空间，不存在土地的问题，不存在绿地的问题，就是租，租多少年，然后返回，这是一个思路，南方人抓这种商机真的是无微不至，我觉得这种模式应该可以复制。
现在大型的商场也在往地下走，如何把地上空间、地下空间融合和结合起来，这可能也是一个课题，西安有一个最大的问题，尤其在城里面限高的地方，我们正在接触的一个项目，去年完成的一个项目就是曲江盛美利亚酒店，做了那个酒店，找的上海的设计院，找的运营公司，又找了新加坡的装修，找一家改一次，盛美利亚酒店旁边有一个芙蓉新天地，这个已经放了很长时间，因为它的定位有问题，面积什么都比较大，对它的运营方式、运营模式，曲江管委会领导定的调子可能都有问题，我现在让曲江甲方改变一种思路，就是永兴坊，永兴坊旁边两个停车场，那个地方以后会是西安1912，要把南京1912引进来，现在要找人家来做运营，我们前期跟人家在沟通，曲江1912到南京看，也是单栋单栋比较灵活的运营模式，不再追求高大全，要追求的是灵活性、持久性。
唐彬：最后大家一人一句话，对陕西商业地产有一些期许。
徐波：商业设计以传统为基础，用时尚来表达，谢谢！
弋丁卫：开发商、运营方和设计方要开诚布公、精诚合作，可以创造更好的明天。
蒋振虹：应用BIM技术的商业地产明天会更好。
常青：西安慢慢会走向一个开放的精神和开放的一种时代，带给我们更开放的一种商业建筑。
陶小明：痛并快乐着，谢谢大家！
王凛：设计给商业运营提供无限的可能性。
王爱京：古都的商业明天会更好。
吉瑞卿：精诚所致金石为开，有在座的专业人士的投入和专注，西安的商业会更好！
李言：我相信西安的商业一定会很好，因为有在座各位专家的支持，谢谢！
唐彬：首先表达对大家的感谢。
我总结几个关键，第一商业地产很难，因为大环境不好，体量多。
第二个就是商业地产真的需要沟通跟交流。
第三，商业地产需要我们做商业地产人的创新思维和觉醒。
第四，商业地产空间很大。
最后一个，商业地产是很有魅力的，谢谢大家！
往期回顾：
《大商之道》十七期：020新势力崛起 寻找餐饮业未来发展破局点
《大商之道》第十五期：商业地产应用云袭来 如何快速实践互联网+
《大商之道》第十四期：购物中心新兴业态暨稀缺资源商业模式探究
《大商之道》第十三期：商业地产酒店开发的模式创新与内在逻辑关系
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