中经联盟走进中粮祥云国际生活广场活动直播回顾

　　（赢商网北京站报道）最近一段时间，北京的土地交易市场热闹非凡，大约10天时间，就连续出现了4个“地王”。而早在2008年5月，中粮地产就一举拿下顺义区后沙峪镇3宗相连的住宅、金融及公共服务设施地块，摘得当时“地王”。

　　两年后的今天，中粮祥云国际生活广场项目别墅部分已全部售完。其商业配套祥云小镇一期已于去年10月26日开业，二期则在最近召开“城市微度假”项目发布会。写字楼部分，中粮·祥云创意广场以“国门商务区”、“新国展”、“中央别墅区”三区之势，欲树立国际、活力与创新的商务新形象。

　　9月19日，中经联盟邀请业界精英一同走进中粮祥云国际生活广场。通过深入实地的了解，现场倾听、亲身体验、共同感受“地王”项目开发运作的心得与经验。

　　赢商网独家对这一沙龙活动进行了直播。

　　【以下为本次沙龙活动直播回顾】

　　地王引五环外蹿红 开创投资新浪潮

　　活动时间：2015年9月19日（周六）下午13:00-17:00

　　活动地点：中粮祥云销售中心

　　活动嘉宾：中经联盟领导、项目领导

　　活动流程：

　　13:30-14:00 售楼处签到

　　14:00-14:30 沙盘讲解

　　14:30-15:00 写字楼现房参观

　　15:00-15:30 住宅样板间参观

　　15:30-17:00 论坛环节

　　17:00-17:30 合影留念

　　论坛主题：

　　1.京城地王频现，聚焦价值洼地

　　2.核心商业配套，带动区域崛起

　　3.创意商务办公，助推价值起飞

　　直播正式开始前，我们先来了解一下今天的主角——中粮祥云国际生活广场。

　　中粮·祥云国际生活广场，坐落于中央别墅区与国门商务区核心位置，毗邻首都机场及新国展，奠定国门居住价值的标杆地位。

　　项目总占地29万㎡，建筑面积52万㎡，产品分为别墅、住宅、集中商业和写字楼等多元化丰盈业态。高端住宅32万㎡，集中商业和写字楼20万㎡。写字楼产品由200㎡-500 ㎡户型组成，投资价值突显。中粮打造20万㎡商业配套国际商街——祥云小镇，打造一个集居住、工作、休闲、娱乐、购物于一体的新国际生活样本。

　　中粮·祥云必将以更为“城熟”的姿态傲领京城东北五环，打造生态宜居的醇熟综合体典范。

　　【16：00-16：10】中粮国际生活广场项目推介

　　中粮置地北京公司市场营销部总监夏琦和中粮祥云国际生活区销售经理殷艳玲对项目做了详解。据二位介绍，中粮祥云国际生活广场的写字楼产品一共5栋。一期包括S2、S5、S8，其中散售的S2和S5的户型面积280㎡~450㎡，目前是现房，采用双大堂设计，并且电梯独立入户。而且S2西侧是森林公园，有很好的景观。二期包括S13和S14。

　　作为商业配套的祥云小镇也是整个项目的亮点。祥云小镇将被打造成顺义区最高端的祥云小镇的街区。

　　【16：10-16：35】与会嘉宾自我介绍

　　【16：35】嘉宾讨论环节

　　中经联盟秘书长 陈云峰

　　中经联盟秘书长陈云峰在讨论中首先发言，他强调写字楼项目首先在定位上要清楚，定位一不清楚，切分方式、装修的风格等都会收到影响。

　　切分特别有讲究，商住物业50㎡到80㎡最好卖，好租还好卖。但究竟如何切分，和定位上到底是面向大的公司，中型公司还是创业性的小公司有很大关系。

　　装修方面，大堂和公共区域也要依照客户群定位来做。大堂的面积有限，装修不会花费太多，但是一定要形成管理氛围。

　　另外，中粮祥云写字楼可以考虑带租约销售的模式。中央别墅区的住宅一般会比写字楼好卖，在写字楼短时间内不能快速销售的情况下，可以把招租作为重点。可以采用政策先挑选一些好的公司先签租约，而只要能“租出去”就意味着可以“卖出去”。将来出售的时候，就可以带着租约出售，在价格上稍微做一点小的平衡，就会很受投资者欢迎。

淘楼地信息咨询（北京）有限公司执行董事 丁丁

　　淘楼地信息咨询（北京）有限公司执行董事丁丁分享了他的心得，介绍了一个常用来教给非专业人士判断一个写字楼该不该买的评价法：首先询问写字楼单价卖多少钱，比如20000元/㎡；就去调查真实的租金到底多少钱一天，比如说是4元/㎡·天；然后两者相除，比如用20000除以4，得到5000倍；而根据丁丁的观点，比值在5000倍到6000倍的，投资性价比还是不错的，超过8000倍就不值得考虑了。

　　他还介绍说，机构投资人基本上也可以用这个方法来做，但一般要求会在5000倍以内。但是对个人投资者来说，5000倍就是不错的回报率了，因为还有增值的部分。

　　关于写字楼项目租售策略，他两栋写字楼为例，建议可以留出一号楼做整售，二号楼打散。做整售的楼千万不要出租，整买的客户一定是要自用的，楼体上要打广告LOGO，如果散卖了其中三套，对方可能就不买这个楼，除非你把那三套买回来再整体卖给他们。

　　散售的这一栋，则可以租售并举。

　　有一些散售的客户只是为了投资，先收租金，过两年价格涨了就卖掉；还有一部分客户是买来自用。但是这二者不矛盾，可以把一些楼层打散，或者租售像“插花”一样布置。但是最好不要把每个楼层都打散，因为有可能有客户会要整层租、售。可以像切肉一样，散售的从顶楼向下或者从底层向上推，如果有客户要多个整层，剩下的中间楼层还都是连在一起的。

　　另外，散售的这一栋，如果条件允许，尽量改小面积，这样单套总价能够更低，也更好销售。整售的这一栋也可以采用这个办法，这样将来如果客户有需求，也可以分拆出售。

　　万方城镇投资发展股份有限公司 营销策划总监 崔利

　　万方城镇投资发展股份有限公司营销策划总监崔利先生指出，写字楼需要有与其定位相匹配的商业配套。假设将写字楼项目改成公寓或者分拆出售，那么就需要给这类人群提供类似十几二十几元就可以吃饱的餐饮，等等配套。

　　关于租售策略，他认为，如果着急将项目做完、回款，写字楼可以做拆分，如果没有资金上特别大的需求，高端定位的项目建议整栋出售。而且，如果分拆的话，十户变成一百户，后期会遇到经营管理问题。

泰达建设北京公司营销部部长 苏瑞

　　泰达建设北京公司营销部部长苏瑞表示，散售的成本和整售基本一样，但是散售不方便。“我觉得我这么多年对写字楼的理解和认知，最重要的就是渠道。基本上我们拿到销售任务，能够‘瞬间聚集’。做法就是集中所有销售代理的力量，主流和非主流的公司集中在一起，可以集中营销。大客户一两个月的时间就积累得差不多了，散售可以同步进行。”

汉威国际广场销售总监 刘澈

　　汉威国际广场销售总监刘澈从销售执行角度做出了分析：“作为销售人员，这两栋楼我拿过来怎么卖出去，而且是迅速地卖出去？要把劣势转化为优势，样板间、沙盘的设计和使用，销售人员讲盘时对亮点的明确……后期需要做很多的工作。”

　　她还分享了写字楼与大客户对接的实践经验，“与金融机构客户的合作上，不一定非要承接金融核心的部门，也可以银行卡中心、数据中心等等，类似这种中心的办公需求基本上都在1万㎡以上，而且客户的支付能力很强”。

联合资本(控股)投资集团董事 欧阳锡伟

　　联合资本(控股)投资集团董事欧阳锡伟博士发言说：“写字楼是不是要打散？市场说了算。”他认为，可以先保留好整栋的，逐步地选择散售的，采用“全民经纪人”的方式来做。有可能最初要整栋出售，但是真的来几个不错的，可以提升价格的散售客户，有成交或者租售也可以考虑。

　　他还建议把写字楼的产业和自持的组合起来，做金融上的设计，也可以很快回款。

　　【17：55】论坛结束，合影留念